Равновесие рынка: какие факторы повлияют на спрос и цены в новостройках
По итогам 2017 года количество заключенных ДДУ в новостройках Москвы увеличилось на 54% по отношению к 2016 году. Рост продаж на первичном рынке жилья, а также ряд других факторов вселяют надежду участникам рынка на укрепление спроса и возможную положительную ценовую динамику. Я бы не был столь оптимистичен, хотя действительно можно привести ряд факторов, способных повлиять на спрос, а следовательно, и ценообразование в отрасли.
Во-первых, это доступная ипотека, которая являлась основным драйвером развития рынка в 2017 году. В течение прошлого года Банк России несколько раз снижал размер ключевой ставки, что привело к уменьшению среднерыночных ставок по ипотечным продуктам. Так, в декабре средневзвешенные ставки крупнейших банков на рынке ипотеки приблизились к значению 10%, а в январе некоторые банки продолжили опускать ипотечные ставки.
Дополнительный импульс ипотечным заемщикам среди самой значительной категории покупателей, я имею в виду семейные пары, придает и анонсированная в конце прошлого года программа субсидированной ипотеки для семей с детьми. Этот продукт со ставкой 6% годовых на первые три года (а при рождении третьего ребенка — на пять лет) уникален по своей доступности. По предварительной оценке Минстроя России, воспользоваться условиями льготной ипотеки смогут более 600 тыс. семей.
Теперь несколько слов о банковских депозитах. Доходность рублевых вкладов для населения стремительно снижается. В начале года ряд банков снизил ставки по депозитам на 0,5–1 процентных пункта до уровня 8% годовых. Полагаю, что дальнейшее уменьшение размера ключевой ставки ЦБ еще не раз заставит банки пересмотреть условия размещения рублевых вкладов. А это значит, что частные инвесторы будут рассматривать альтернативные варианты вложения денег. Некоторые из них могут вернуться на рынок недвижимости, так как участник долевого строительства может заработать на росте стадии строительной готовности объекта недвижимости от 10% годовых.
Возвращение частных инвесторов на рынок, впрочем, как и более активное поведение людей, планирующих улучшить свои жилищные условия, можно с осторожностью прогнозировать в свете последних дискуссий о девальвации рубля, причиной которой, возможно, послужит новый пакет антироссийских санкций. Насколько эти разговоры имеют основания, сегодня сложно сказать, так как нам неизвестно, какие конкретно меры будут приняты со стороны США.
И наконец, последний фактор, который сыграет на повышение цен в сегменте новостроек, — увеличение себестоимости строительства после вступления в силу второй части поправок в законодательство, регламентирующее работу застройщиков. А в отдаленной перспективе — после отмены механизма долевого строительства и перехода на проектное финансирование. Даже если банки предусмотрят гибкие условия кредитования застройщиков, обслуживание банковских кредитов обойдется дороже, чем строительство на деньги дольщиков. Значит, цены будут расти. В свою очередь граждане, напуганные перспективой лишиться возможности приобретать жилье по низким ценам, в ближайшие три года ускорятся и постараются успеть решить свой квартирный вопрос.
Казалось бы, приведенные выше факторы — доступная ипотека, возможность возврата части инвесторов на рынок, активизация покупателей с отложенным спросом — являются хорошими предпосылками для укрепления спроса, а следовательно, и для долгожданного роста цен в сегменте новостроек. Так оно и есть, если бы не два но.
Сегодня рынок недвижимости Московского региона близок к затовариванию. В прошлом году только в Москве вышло более 50 новых проектов, не стоит забывать и про новые корпуса в уже реализующихся жилых комплексах. Прирост нового предложения ожидается и в этом году, так как девелоперы попытаются успеть получить документацию и выйти на строительство на новых площадках до вступления в силу второй части поправок в 218-ФЗ. В такой ситуации даже ажиотажный спрос, который может возникнуть ввиду описанных выше причин, не сможет привести к заметному росту цен.
И наконец, последний и, на мой взгляд, самый важный фактор, который будет препятствовать положительной ценовой динамике на рынке жилья — отсутствие накоплений и падение реальных доходов населения. Кроме того, сегодня многие граждане испытывают неуверенность в завтрашнем дне. Такие настроения препятствуют долгосрочному финансовому планированию, без которого решиться на покупку объекта недвижимости, не имея при этом достаточного количества денежных средств, сложно.
Таким образом, разноплановые тенденции на рынке недвижимости уравновесят ситуацию в ближайшей перспективе. Ажиотажного спроса и резких ценовых скачков не предвидится. В то же время сильно негативных ожиданий у меня тоже нет, мы пока продолжим работать по привычной схеме долевого строительства, а что будет дальше с отраслью, покажет время.
