Новая элитная Москва: где на присоединенных территориях живут миллионеры
Спрос на элитные коттеджи в Новой Москве сократился после присоединения территории к столице в 2012 году, а цены на дома в данной локации с тех пор постоянно плавно снижались. За это время здесь не появилось ни одного нового дорогого поселка. Риелторы говорят, что собственники элитных домов на Киевском и Калужском шоссе лишились главного преимущества загородной жизни — приватности.
О том, что происходит с рынком элитного загородного жилья на территории Новой Москвы, будут ли в будущем востребованы дорогие особняки и где могут появиться новые элитные локации, рассказали игроки рынка.
Нужна ли Новая Москва миллионерам
Присоединение новых территорий негативно отразилось на рынке элитных домов, считают в компаниях Point Estate и Penny Lane Realty. «Любой коттеджный поселок, рядом с которым есть свободная территория, теперь может получить в качестве соседа многоэтажный микрорайон. И интерес к этому направлению у покупателей элитной недвижимости после присоединения новых территорий существенно снизился», — считает управляющий партнер риелторской компании Point Estate Ирина Калинина.
Масштабная массовая застройка, увеличение трафика и, как следствие, ухудшение экологии и постоянно растущая нагрузка на дорожную и социально-бытовую инфраструктуру за счет роста населения — все это безусловные минусы для элитного загородного жилья, перечисляет Ирина Калинина.
Развитие сегмента дорогой загородной недвижимости после присоединения новых территорий к Москве, по словам Калининой, фактически остановилось. Однако если говорить об элитном загородном рынке в целом, то и по всему Подмосковью новых проектов нет, добавляет директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын. По его данным, пока никто не планирует строить поселки такого уровня на территории Новой Москвы. Причина не в том, что нет подходящих площадок, а в том, что такой проект в текущих экономических условиях не очевидно рентабельный, поясняет он.
На протяжении 2013, 2014 и 2015 годов количество продаж в элитных поселках Новой Москвы, по данным Penny Lane Realty, оставалось на неизменном уровне. В 2016 году зафиксировано снижение на 20%, в 2017-м — на 27% относительно прошлых лет. Количество продаж в 2018 году позволяет констатировать дальнейшее плавное снижение, говорит директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын. По его данным, 95% домов в Новой Москве проданы в этом году на вторичном рынке (и в организованных поселках), 70% из них были готовы под ключ.
В то же время управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов называет Новую Москву популярным направлением среди покупателей загородной высокобюджетной недвижимости. По его словам, востребованной Новая Москва стала не сразу после присоединения, а только два-три года назад, по мере развития инфраструктурных объектов, строительства станций метро, поликлиник, школ. Сергей Колосицын также называет Новую Москву достаточно интересной на сегодня локацией для определенной аудитории, которой необходимо жить рядом с цивилизацией, но обязательно в своем комфортном доме.
Киевское и Калужское шоссе выбирают не те, у кого нет денег на Рублевку или Новую Ригу, говорит Илья Менжунов. По его наблюдениям, это абсолютно самостоятельная категория клиентов, целенаправленно голосующих за Новую Москву в качестве места загородного проживания. Как правило, это москвичи, работающие на юго-западе столицы, которым удобно добираться до дома в том же направлении, добавляет он.
Сергей Колосницын сейчас ставит Новую Москву на четвертое место по популярности после Рублево-Успенского, Новорижского и Дмитровского шоссе. Если на последнее направление привлекают водохранилища и курортные зоны, то Новая Москва больше подходит для бизнесменов, людей, часто выезжающих в город, так как Киевское и Калужское шоссе достаточно благополучные трассы на общем фоне, считает он.
Как выглядят и сколько стоят элитные коттеджи в Новой Москве
Элитные локации
Всего на продажу в ТиНАО, по данным риелторской компании «Метриум Премиум», выставлено порядка 950 элитных домов и 200 земельных участков под строительство (первичный и вторичный рынки). За последние пять лет новых элитных загородных поселков здесь не появилось, а в тех, что были, продажи идут очень медленно, отмечает Ирина Калинина. Поэтому сейчас большинство лотов предлагается на вторичном рынке, и их количество, по мнению директора департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергея Колосницына, избыточное.
Если условно разделить Новую Москву по зонам удаления от МКАД, то, по данным Penny Lane Realty, на расстоянии до 15 км от центра расположены высокобюджетные поселки «Лесные поляны», «Искра», «Дубровка», «Милорадово», «Князево», «Богородское», «Согласие», «Антоновка», «Ватутинки», «Покровский лес», «Президент», «Летова роща» и «Праймвиль». На расстоянии от 15 до 30 км — «Светлый», «Клены», «Лесное озеро», «Изумрудная долина», «Зимний сад», «Варварино», «Ирбис» и «Фортопс». В этом сегменте за 30 км от МКАД практически нет поселков.
Цены
Сегодня стоимость элитной загородной недвижимости Новой Москвы продолжает стагнировать: цены на дорогие коттеджи не растут, как и на остальном загородном рынке, отмечают риелторы. По словам Ирины Калининой, в основном заключаются дисконтные сделки, которые в среднем составляют 30–35%.
«Наиболее популярный бюджет покупки находился в диапазоне 55–65 млн руб. Однако можно выбрать и более доступные или дорогие варианты. Например, дом под ключ площадью 400 кв. м в 30 км от МКАД с участком размером 12 соток обойдется в 34 млн руб. В то же время в 10 км от МКАД за $3 млн можно приобрести особняк площадью порядка 1 тыс. кв. м с участком 50 соток», — приводит примеры Илья Менжунов.
Дорогие перспективы
Один из будущих трендов для Новой Москвы — это появление поселков таунхаусов бизнес-класса с достойной инфраструктурой, сообразной времени - считает Сергей Колосницын. «Сейчас ниша бизнес-класса осталась пустой. Для Новой Москвы это хороший формат, сочетающий плюсы городского жилья и загородного. У данного сегмента есть аудитория, и мы уверены в том, что такое предложение будет востребовано», — резюмирует эксперт.
Со временем Новая Москва до 30 км от МКАД будет застроена городскими районами, это может быть малоэтажная или многоквартирная застройка, что больше соответствует городу, считает управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. По его прогнозу, коттеджные поселки здесь останутся, более того, они будут более органично вписаны в застройку, чем в Московской области. Это и придаст Новой Москве статус элитарности в недалеком будущем, прогнозирует эксперт.
