Банки и долевое строительство: последствия поправок в 214-ФЗ

1 июля 2018 года в силу вступили поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...», ужесточающие регулирование строительства жилья в России. Поправки призваны обезопасить людей от высокого риска, существующего на рынке долевого строительства, и наделить банки новыми полномочиями.

С этого момента прямая продажа жилья в строящихся домах запрещена. Застройщик пока еще может выбрать одну из двух схем продажи квартир: банковское сопровождение или эксроу-счета, которые через год станут обязательными. С 1 июля 2019 года девелоперы смогут привлекать деньги покупателей квартир только на эскроу-счета в уполномоченных банках (полный список из 55 кредитных организаций представлен на сайте Центрального банка). Большинство российских банков до внесения поправок в 214-ФЗ не работали с эскроу-счетами, но выразили готовность открывать их при необходимости.

Для девелоперов вводится обязательное банковское сопровождение сделок. Банк будет контролировать все операции на спецсчетах с правом отказать в их проведении — например, при подозрении в нецелевом расходовании средств. Речь идет о каждой операции, будь то предоплата проектной документации, выполнение инженерных изысканий или расходы на рекламу. Счета в одном банке предстоит открыть не только застройщику, но и техническому заказчику (компания, оказывающая инжиниринговые услуги), и генеральному подрядчику.

Применение механизма проектного финансирования и спецсчетов позволит более качественно управлять риском по сравнению с котловым методом финансирования. Проблема обманутых дольщиков — а ее решение является основной задачей поправок — должна сойти на нет. Механизм эскроу-счетов гораздо прозрачнее и понятнее для всех участников процесса. Но определенные проблемы, связанные главным образом с трактовкой закона, уже начинают возникать.

Например, по старым разрешениям, полученным до 1 июля 2018 года, застройщик должен будет с 1 сентября открыть новый счет в одном из уполномоченных банков, но ни техзаказчика, ни генерального подрядчика это обязательство пока не касается. Они могут продолжать использовать счета, открытые в других банках, включая неуполномоченные. Это не может не отразиться на уровне контроля банка за операциями.

Полученных до 1 июля этого года разрешений на строительство девелоперам хватит на несколько лет, в дальнейшем новые требования приведут к существенным изменениям на рынке недвижимости. Фактически девелоперам предстоит вести стройку либо на свои деньги, либо привлекать банковское финансирование, ведь по существующей логике средства на эскроу-счетах нельзя будет использовать до ввода объекта в эксплуатацию. Но между средствами дольщиков и банков есть значительная разница в стоимости привлеченных средств. Подорожания жилья застройщики смогут избежать за счет снижения собственной маржи.

Процентные ставки станут определяться индивидуально по каждому кредиту, помимо стандартных факторов, таких как привлекательность и эффективность кредитуемого проекта, значение для банка будет иметь объем средств на эскроу-счетах.

Возможно, продажи на нулевом цикле строительства станут для девелоперов совсем нерентабельными, учитывая условия работы с эскроу-счетами. Этот фактор уже сейчас начинает оказывать влияние на рынок.

Проблема недостроя вряд ли исчезнет совсем, а вот претензии пострадавших дольщиков могут перекинуться на банки, гарантирующие сохранность средств. На данный момент в список уполномоченных кредитных организаций входит 55 банков, утвержденных ЦБ. Их устойчивость и надежность подкрепляется страховкой АСВ (Агентства по страхованию вкладов) на сумму до 10 млн руб.

Большинство российских банков не работали с эскроу-счетами, но выразили готовность открывать такие счета при необходимости. Аналогичная ситуация сложилась с сопровождением спецсчетов застройщиков. Постепенно финансовый рынок готовится к работе с застройщиками по схеме банковского сопровождения. Одна из главных задач в данной области — формирование команд, которые будут отвечать за это направление.