Что ждет рынок недвижимости в России в сравнении с рынком США
Когда весной 2024 года я получил приглашение от одной из ведущих бизнес-школ США, у меня не было колебаний. Снова окунуться в студенческую жизнь, хоть и в зрелом возрасте, — что может быть прекраснее? Была и профессиональная цель — разобраться в американском рынке недвижимости.
Моим проводником и наставником стал профессор Пол Грейшмер, который успел побывать партнером в E&Y, членом Королевского общества оценщиков и нескольких государственных комитетов по недвижимости.
«Чтобы провести направленную линию, нужно минимум две точки», — аргументировал Пол. Чтобы заглянуть в будущее рынка недвижимости, мы с ним решили сравнить США и Россию. В этой статье я хочу поделиться некоторыми размышления и выводами, которые стали результатом этой работы.
Скрытые свойства рынка жилья
Свой дом — синоним американской мечты. По государственной статистике, почти 70% семей в США проживают в индивидуальных домах. Я не буду разбирать, как так сложилось (хотя это чрезвычайно интересно), но хочу рассмотреть, чем это оборачивается для рынка недвижимости.
Во-первых, в Штатах отсутствует понятие «вторичное жилье». Оно теряет смысл: собственник сам решает, когда снести старый дом и построить новый. В целом порог входа на рынок первичной жилой недвижимости очень низкий. Любая семья, у которой есть свободные $500 тыс., может стать девелопером. Миллионы частных лиц могут влиять на объем предложения, что делает рынок более сбалансированным. И главное — здесь не требуется участие государства.
Но у сегмента индивидуальных домов есть и негативные свойства. Так, офисный рынок находится в жесточайшем кризисе. Три последних года вакансия растет и перевалила за 20%, что привело к банкротству целого ряда крупных инвесторов. Причина в том, что американцы не вернулись с удаленки. Действительно, зачем нужен офис, если норма обеспеченности жильем по стране — 73 кв. м на человека?
Российский рынок жилья — полный антипод. Статистика говорит о том, что почти 70% россиян проживают в многоквартирных домах. Это не так плохо, как мы привыкли думать. К примеру, такая недвижимость наносит меньший вред природе, более эффективна с точки зрения затрат на строительство и эксплуатацию. Вдобавок многоквартирные дома создают более ценную городскую среду, делая возможным появление пешеходной среды, развитие культурных и социальных центров. Но чем это оборачивается для рынка?
Если в США проблема старого фонда менее критична, то в России сохраняется устаревшее советское наследие. Перестроить его можно только при согласии всех жителей. Частному лицу построить многоквартирный дом довольно затруднительно. В России известны примеры кооперативного строительства, но это редкие исключения: группы людей в России не всегда умеют договариваться. Если согласия нет — требуется участие третьей стороны. Эту роль государство либо берет на себя, либо передоверяет бизнесу.
Девелоперы доминируют на рынке, выполняя социальную функцию. Им приходится нести финансовые риски четырехлетнего цикла проекта, покупать дорогую землю в городе, прокладывать сложные коммуникации. Без участия государства здесь не обойтись. Девелопмент в России, будучи социально значимым бизнесом, вынужден быть ближе к государству. Оно и регулирует рынок, и защищает интересы потребителя, и поддерживает игроков.
Почему в России невозможны доходные дома?
В России морально устаревшая вторичка выполняет важную рыночную задачу — принимает на себя колебания первичного рынка. В Америке роль демпфера играют квартиры в аренду — многосемейные апартаментные комплексы. По данным аналитиков, они составляют 34,7% от всей коммерческой недвижимости США. Это самый крупный и излюбленный сегмент рынка среди институциональных инвесторов.
Привлекательным его делают несколько факторов. Во-первых, это первое жилье для американцев, которые пока не могут позволить себе «мечту». К примеру, когда ставка ипотеки в 2023 году перевалила за «чудовищные» 7%, спрос перешел в наем, подогрев стоимость аренды по всей стране. Во-вторых, вакансия здесь никогда не бывает высокой — американцы мобильны и готовы мигрировать между штатами при снижении цены. Это сокращает риски для владельцев арендного жилья по сравнению, например, с торговой или индустриальной недвижимостью на падающем рынке.
И, пожалуй, самое существенное: владельцы частных домов в аренду не могут конкурировать с апартаментными комплексами. Проживание в последних всегда обходится дешевле, при этом включает такие объекты, как коворкинги, спортзалы и бассейны — фактор престижа для американцев (даже в самых северных штатах).
В России ситуация выглядит совершенно иначе. Вторая или третья квартира, сданная в аренду, — это основная инвестиционная стратегия для миллионов граждан. Они готовы принимать любые рыночные риски и не имеют накладных расходов. Выиграть в такой конкуренции, даже предложив более качественный продукт, не способен ни один системный инвестор. Рентабельность так называемых сервисных апартаментов также проигрывает другим сегментам рынка коммерческой недвижимости в России. Как следствие, доходные дома не имеют перспектив, пока многоквартирное жилье остается доминирующим форматом.
Как связаны инвестиции и состояние ЖКХ?
Когда я начал знакомиться со стратегиями американских компаний, для меня стало открытием, насколько инвестиционный профиль влияет на рынок недвижимости — от качества эксплуатации до облика городов.
В США рынок недвижимости — это часть финансового рынка. Основные деньги — институциональные: пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные трасты недвижимости (REITs) и пр. Все эти игроки избегают высокорисковых стратегий, предпочитая устойчивую доходность 11–13%. Они вкладывают в так называемые стабилизированные (то есть построенные и сданные в аренду) объекты недвижимости класса А.
Соединенные Штаты — это 50 штатов, и рынок недвижимости каждого имеет собственный цикл. Чтобы заработать на консервативном рынке недвижимости, нужно следить за каждым штатом и постоянно перекладывать капитал, следуя за доходностью. В итоге годовой объем транзакций на рынке коммерческой недвижимости США примерно в десять раз больше российского ($369 млрд в США к $13 млрд в России в 2024 году (NF)).
Что касается розничных инвесторов, то они не боятся передавать свои деньги инвестиционным фондам. Во-первых, крупные объекты с высокой доходностью, например такие, как дата-центры, предполагают порог входа, недоступный частникам. Во-вторых, сложная география инвестирования требует глубокой экспертизы.
В России коллективные инвестиции развиты слабее, потому что мелкие инвесторы не доверяют финансовым институтам. Для них безопаснее покупать недвижимость напрямую. В большинстве случаев это жилье, наиболее массовый и ликвидный продукт с низкий чеком входа. Для участия в более доходной коммерческой недвижимости у массового инвестора недостаточно капитала и опыта.
Крупный частный капитал, который ищет доходность от 20%, задает погоду на рынке недвижимости. Такую прибыльность может дать только девелопмент, который в США считается высокорисковым сегментом, а в России определяет облик рынка. Можно сказать, что недвижимость оказывается частью строительного рынка, для которого критична скорость строительства, но не столь важно, например, качество эксплуатации объекта.
Два прогноза о будущем российского рынка недвижимости
Подводя итог нашим рассуждениям, мы с профессором Грейшнером пришли к двум прогнозам, первый из которых основан на сравнении образа жизни среднего жителя Америки со средним россиянином.
Американец переезжает 11 раз в жизни. Десять лет он снимает жилье, но большую часть жизни (35 лет) проживает в собственном доме. Россиянин меняет место жительства в среднем четыре раза. Примерно 36 лет он проживает в квартире, из которых 25 лет — в собственной. Переехать в отдельно стоящий дом ему удается только на пенсии, притом что об этом мечтают семь из десяти жителей многоквартирных домов.
Потребность рынка рано или поздно будет удовлетворена, замечает Пол, поэтому малоэтажная застройка в России продолжит развиваться. Как только государство создаст условия для привлечения проектного финансирования и использования ипотечных программ наравне с многоквартирным жильем, капитал начнет перетекать в пригороды.
Второй вывод базируется на наблюдении за рынком инвестиций, о котором мы уже говорили ранее. Напомним, что средний американец активно использует различные инструменты вложений в недвижимость, наращивая капитал и поддерживая рынок. Россиянин тоже использует недвижимость для инвестирования, но чаще в виде покупки второй или третьей квартиры для сдачи и перепродажи.
С тех пор как в 2019 году в России был принят закон об эскроу, покупка строящегося жилья перестала быть рискованным предприятием и доходность упала почти вдвое. На этом фоне мелкие инвесторы переключились на покупку офисных помещений, что привело к шестикратному росту рынка с 2022 по 2024 год.
Позднее розничный инвестор быстро столкнется с тем, что не способен самостоятельно обеспечить качественное управление и получить ожидаемый доход от аренды. Попытавшись продать свой офис на рынке, который достигнет пика предложения в 2028 году (по данным исследования IBC за 2025 год), владелец увидит стоимость выхода ниже ожидаемой.
Легко предугадать, что на следующем этапе массовый инвестор выберет коллективные инвестиции под управлением профессиональной команды как доступ к крупным высокодоходным проектам. Это приведет к развитию новых и разнообразных способов инвестирования — логичный шаг для стадии зрелости, к которой неминуемо приближается российский рынок.
