Как стать совладельцем девелоперского проекта в ФРГ: советы инвесторам

Найти хорошие девелоперские проекты для инвестиций в Германии непросто: их не хватает на всех желающих вложить средства, и местные профессиональные девелоперы могут позволить себе выбирать, с кем и на каких условиях работать.

Большинство проектов — жилая недвижимость. Такие проекты требуют в среднем от €3 млн до €50 млн капитала, и строительство продолжается 1,5–3 года. Как правило, девелоперы не вкладывают собственные деньги в проект, а получают капитал из двух источников: банковского кредита (65–80%) и средств инвесторов (20–35%).

Многие эксперты прогнозируют, что в ближайшие годы на мировых рынках можно ожидать коррекции цен, поскольку десятилетний цикл роста находится на пике. Поэтому имеет смысл инвестировать в страны, наиболее защищенные от неблагоприятной конъюнктуры рынка, и Германия — одна из таких стран. Я вижу в Германии три плюса:

• образованное профессиональное население;
• отлаженные административные процедуры, работающие по четким правилам;
• легендарное трудолюбие немцев.

Перечисленные факторы позволяют рассчитывать на то, что, если упадут цены или произойдут другие неприятности, Германия будет в числе стран, на которых эти события скажутся меньше всего и где восстановление будет происходить быстрее.

В отличие от арендного бизнеса, где доходность обычно не превышает 5% годовых, девелоперские проекты приносят клиентам 10–15% годовых. Гораздо бóльшая доходность связана с более высокими рисками. Чтобы инвесторы не получили прибыль, рынок Германии должен обвалиться в цене на 20%, а такой сценарий равнозначен коллапсу мировой экономики и представляется маловероятным.

Главный минус недвижимости по сравнению с некоторыми другими направлениями инвестиций (например, ценными бумагами) — низкая ликвидность. Но этот недостаток отчасти компенсируется тем, что девелоперские проекты достаточно срочные: обычно они рассчитаны на один — три года. Если вы верите, что рынок Германии останется стабильным в такой перспективе, и если у вас есть свободный капитал, который вы можете вложить на это время, то инвестиции в девелоперский проект — продукт для вас.

Есть несколько видов девелопмента. Наименее рискованный вариант — реновация уже существующего объекта. Девелопер находит пустое здание, не обремененное длинными договорами аренды, и ремонтирует его, при необходимости разделяя на отдельные квартиры. После этого в здание заселяются арендаторы, и оно продается целиком или в нарезку.

Другой вариант — новое строительство, которое, в свою очередь, делится на два сценария: бывают участки с разрешением на строительство или без него. Первый сценарий проще, однако участки под такой девелопмент стоят дороже, а доходность проектов ниже. Второй сценарий рискованнее и длительнее, но прибыль выше. Есть более крупные проекты по развитию участка путем изменения градостроительного плана и получения разрешения на существенное увеличение объема строительства и частичное изменение разрешенного типа строительства. Такие проекты — это стык недвижимости, тонкого знания строительных и юридических норм и искусных переговоров с городскими властями: чиновники и город должны быть заинтересованы в предлагаемых изменениях. Обычно проекты последнего типа наиболее рискованные, но и наиболее доходные.

Благоприятная ситуация на рынке недвижимости Германии объясняется низкой стоимостью заемного капитала. Проценты по депозитам остаются отрицательными, а средняя ставка по ипотеке, по данным Немецкого федерального банка, опустилась с 4,42% в 2009 году до 1,65% в 2018-м, и банки охотно финансируют строительство и покупку недвижимости.

Низкие ставки стали результатом программы количественного смягчения Европейского центрального банка: в рамках этой программы ЕЦБ покупал у различных банков облигации европейских государств для вливания денег в их экономики. Однако 14 июня 2018 года банк объявил, что намерен свернуть программу к концу года, и теперь участники рынка ожидают, что кредиты подорожают.

Поэтому инвесторам стоит осторожно подходить к проектам с большой долей банковского финансирования. Чем больше кредитное плечо, тем выше потенциальная доходность. Однако при этом также растет чувствительность к коррекции цен, и негативная динамика рынка может привести к потере капитала. Оптимальное соотношение — 65% заемного капитала и 35% собственного. Конечно, если вы хотите получить максимальную рентабельность на капитал и если банк готов предоставить большое кредитное плечо (например, до 80% от стоимости проекта), то не стоит отказываться от дешевых банковских денег, но при этом важно спланировать, что вы будете делать в случае снижения цен. Я рекомендую использовать высокий процент банковского финансирования, если у вас в запасе есть капитал, который в случае неблагоприятной рыночной конъюнктуры позволит завершить проект на собственные средства, подержать недвижимость у себя один — три года, сдавая ее в аренду, и потом продать.

Чем меньше продолжительность проекта, тем ниже риски, связанные с ростом ставок. Думаю, что этот рост будет не слишком быстрым: вероятно, ЕЦБ поднимет ставку на схожий с американским уровень порядка 3% в перспективе двух-трех лет. Поэтому можно предположить, что проекты с горизонтом в один-два года более прогнозируемы, чем в три — пять лет. В более долгосрочные проекты, считаю, стоит заходить, если вы рассчитываете на доходность 15% годовых и выше.

Что касается выбора места, я рекомендую инвестировать в проекты с низкими рисками в локациях с растущим населением, сильной экономикой и высокой покупательной способностью.

Традиционно такими локациями в Германии считается «большая семерка»: Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кельн, Мюнхен, Франкфурт и Штутгарт. Однако рынки этих городов перегреты и цены завышены. Например, в Мюнхене хорошая место под строительство стоит от €3 тыс. за 1 кв. м, который можно построить, в то время как в других городах Баварии — около €1 тыс. за 1 кв. м.

Выгоднее инвестировать в девелопмент в пригородах крупных городов. Например, предместья Мюнхена, Берлина, Гамбурга и Штутгарта быстро развиваются благодаря тому, что молодые семьи все чаще переезжают туда из мегаполисов, где цены на жилье стали слишком высокими. Также перспективны Б-локации с населением от 60 тыс. человек. В частности, в Баварии к ним относятся Аугсбург, Ингольштадт, Регенсбург, Фюрт и их пригороды.

В Восточной Германии менее комфортные условия для инвестирования: экономика там слабее, людей меньше и они беднее, а значит, потенциал роста цен ниже и спрос на жилье не так велик, как в западных землях.

Долевое партнерство считается высокодоходным форматом инвестирования: вкладывая средства, инвестор рассчитывает на долю прибыли, которая может достигать 10–15% годовых после вычета расходов и налогов. Но при этом инвестор берет на себя риски проекта и теряет деньги первым, если девелопмент не окупится.

Если вы не готовы к этим рискам, рекомендую рассмотреть сценарий мезонинного кредита, который инвестор предоставляет девелоперу под фиксированный процент (5–10% годовых). Отличие от долевого партнерства заключается в том, что по итогам проекта инвестор сначала получает проценты за кредит, а потом уже распределяется прибыль. Если проект окажется менее доходным, чем планировалось, то девелопер недополучит прибыль, но инвестору будут выплачены установленные проценты.

Бывает комбинированный вариант партнерства, когда инвестор получает небольшой процент за кредит (5–8% годовых) и долю от прибыли (10–50%).

Налоговое структурирование — важнейшая часть экономики проекта. Существенное преимущество мезонинного кредита в том, что инвесторы, являющиеся налоговыми резидентами России, платят только 13% в виде налога на ставку по займу. Например, если вы финансируете девелопмент в Германии под 8% годовых, то налог в России составит 0,13 × 0,08 ≈ 1% от суммы займа, а в Германии при этом никаких налогов не взимается.

В случае долевого партнерства прибыль облагается корпоративным налогом в Германии, после чего инвестор платит налог на дивиденды. Размер налога и юрисдикция его уплаты зависят от резидентства инвестора. Например, если доля в проекте девелопмента принадлежит компании, зарегистрированной в Европе, то налога на дивиденды можно избежать, а если долевой партнер — российское физическое лицо, то налог на дивиденды составит 15%.

Для крупных инвесторов (от €1 млн) доступно больше возможностей, чем для мелких: в первую очередь это большая доходность за счет лучших условий финансирования в банке и более эффективные инструменты оптимизации себестоимости проекта и налогового структурирования. Кроме того, девелоперы предпочитают сотрудничать с крупными инвесторами, готовыми профинансировать весь проект целиком.

Поэтому некоторые клиенты объединяются в клубные сделки, когда несколько инвесторов вкладывают средства в один проект. Этот вариант подходит для тех, у кого недостаточно средств, чтобы закрыть проект целиком, или кто хочет попробовать инвестировать небольшой капитал, прежде чем принимать решение о крупных вложениях. Минимальный взнос в клубных сделках обычно составляет €100 тыс.

Как правило, инвесторы остаются в стороне от оперативного управления проектом, доверяя эту функцию девелоперу. Перед тем как вложить деньги, инвесторы согласовывают с девелопером стратегию проекта, его финансовую модель и другие условия, а затем переключаются в режим «молчаливого партнерства» и получают регулярные отчеты о ходе девелопмента. Если посреди проекта приходится пересматривать ключевые параметры — например, смету расходов или цену продажи, — это обычно утверждается большинством голосов инвесторов.

Стоимость услуг девелоперов складывается из трех частей:

• комиссия за подбор объекта (1–2% от его стоимости);
• гонорар за управление проектом (10% от стоимости строительных работ);
• гонорар успеха (как правило, около 50% прибыли).

Проектная команда берет на себя управление налоговыми и юридическими вопросами, инвестиционную часть и оценку рисков, привлекают финансирование и управляют стройкой. Ключевые стадии проектов:

• находить и покупать здания и участки, привлекать независимых специалистов для юридического и технического аудита, оформлять сделку;
• выбирать подрядчиков для строительства, контролировать их деятельность;
• привлекать финансирование: получать банковские кредиты, продавать облигации проектной компании третьим лицам;
• находить управляющую компанию, контролировать арендный поток;
• продавать конечный продукт: находить покупателей, оформлять сделки;
• распределять прибыль.

Таким образом, сотрудничество с грамотными и опытными проектными командами и девелоперами дает инвесторам возможность вкладывать средства в проекты добавленной стоимости без головной боли. При этом риски инвестора сводятся к минимуму, а доходность остается выше, чем у большинства альтернативных направлений инвестирования (например, акций и облигаций).