Почему Лондонград останется привлекательным для инвестиций в недвижимость
Общаясь с российскими СМИ, мне часто приходится отвечать на вопрос о том, сохранит ли сфера недвижимости Лондонграда (как иногда называют Лондон) и Великобритании в целом свою инвестиционную привлекательность в связи с предстоящим Brexit и как в этот период неопределенности ведут себя российские инвесторы. Еще одна интересная тема — дискуссия о том, что именно к российским инвесторам применяют очень жесткие правила в Великобритании. Сегодня хотелось бы сконцентрировать свое внимание именно на этих темах, тем более что они очень взаимосвязаны.
Итак, Brexit и трансформация спроса российского клиента. Надо сказать, что существуют две точки зрения на инвестиционную привлекательность недвижимости в нынешних условиях: некоторые покупатели считают, что после Brexit цены на недвижимость существенно упадут и в настоящее время имеет смысл попридержать свои средства, а кто-то, наоборот, убежден в том, что сейчас правильное время вкладывать деньги в недвижимость в связи с волатильностью фунта. Действительно, сегодня фунт дешевле, чем когда бы то ни было, и так будет не всегда. Многие, чьи доходы не в фунтах, это понимают.
Кроме того, есть целый ряд факторов, которые определяют стоимость недвижимости в Лондоне и которые останутся здесь и после Brexit, а именно: большое количество образовательных учреждений в непосредственной близости от Лондона, огромный экономический потенциал и возможности открытия, ведения бизнеса и получения различных грантов и поддержки для стартап-проектов, культурная составляющая, удобное географическое расположение и другие факторы, которые имеют большое значение для российских инвесторов. Таким образом, мы можем констатировать, что интерес со стороны отечественных клиентов отнюдь не угас.
Однако мы наблюдаем показательное смещение спроса в сторону коммерческой недвижимости и девелоперских проектов. Так, интерес представляют объекты коммерческой недвижимости со стабильным арендным доходом на уровне 4,5–7%. Целый ряд частных инвесторов или компаний предпочитают «вложить свои средства и забыть о них». Большой интерес мы также видим и к студенческим общежитиям, причем речь идет не о банальном приобретении студий в общежитии, а именно о покупке объекта целиком в качестве альтернативного варианта инвестиций в недвижимость. И наконец, объекты так называемого стрит-ретейла (то есть магазины, рестораны) привлекают внимание российских инвесторов. Мы связываем это не столько с возможностями Brexit или британского рынка, сколько с их опытом работы в России. Однако если в Москве этот сегмент является одним из наиболее развивающихся, то в Лондоне, например, довольно мало подобных проектов и найти хорошие, да еще с московской доходностью, практически невозможно.
А что же происходит с рынком жилой недвижимости? Здесь мы наблюдаем интересную трансформацию предпочтений российского клиента, хотя справедливости ради надо сказать, что она не обязательно связана с ранее упомянутым Brexit. Если раньше отечественный инвестор приезжал и покупал, может быть, и не первую попавшуюся, но третью попавшуюся квартиру, то сейчас он действует по принципу Try before you buy (в переводе с английского «Попробуй прежде, чем купить») — осматривается, взвешивает все за и против, узнает район, где проживает, и в целом подходит более прагматично к процессу принятия решения о приобретении недвижимости в Великобритании. По результатам 2018 года спрос среди российских покупателей на приобретение жилой недвижимости для инвестиционных целей снизился, но на аренду квартир существенно увеличился.
С точки зрения географических предпочтений российских инвесторов предполагаемый Brexit не внес какие-либо коррективы. Если говорить о частных инвесторах в активном возрасте и вне зависимости от того, является ли их решение исключительно инвестиционным или они приобретают недвижимость для собственных нужд, с точки зрения локации наибольшей популярностью пользуются города с развитой экономикой. Абсолютным лидером, естественно, является Лондон, а также Кембридж, Оксфорд, мы видим значительный интерес и к Манчестеру, Ливерпулю, Кентербери. А вот численность сделок в Шотландии, Ирландии или Уэльсе существенно ниже, и нынешний момент не исключение.
Вопрос о юридическом оформлении сделок с недвижимостью и осуществлении платежей из России в Великобритании сейчас также является предметом большой дискуссии. При этом, несмотря на всю трудоемкость данного процесса как с российской, так и с британской стороны, мы до нынешнего момента не сталкивались с какими-либо сложностями, которые касаются именно российских клиентов или каким-то образом связаны с санкциями. Существующие требования со стороны Великобритании, в первую очередь о происхождении капитала и налогообложения, актуальны абсолютно для всех наших клиентов в равной степени (мы сотрудничаем и с британскими, и с китайскими, и с турецкими инвесторами). При этом нужно сказать, что когда речь идет о сделке, то всегда есть страна инвестирования (в нашем случае Великобритания) со своими требованиями и страна происхождения капитала (в нашем случае Россия).
Если мы говорим о России, то для того чтобы пройти российский валютный контроль и чтобы средства собственно выпустили из страны, как и ранее, необходимо собрать определенный пакет документов, который является основанием для платежа. В нашем случае это либо инвестиционный договор, либо незначительные платежи, когда, например, родители оплачивают обучение ребенка за рубежом, договор аренды (подтверждение, что вас ждут в Великобритании), счет от собственника квартиры либо от нас как агента по сделке. В Великобритании, со своей стороны, уделяют большое внимание вопросу происхождения капитала. Причем за последние два года процедура проверки входящих средств стала более строгой, что явилось отражением недавно принятой дополнительной законодательной базы, направленной на ограничение приобретений и инвестиций со стороны лиц с неясным происхождением капитала.
Повторюсь, данные требования актуальны абсолютно для всех инвесторов, включая российских граждан. Любой инвестор должен доказать, что затрачиваемые средства не связаны с криминальной или террористической деятельностью, а получены законными способами. Также есть определенные ограничения по инвестициям для людей, связанных с политикой или занимающих государственные должности (так называемые PEP — politically exposed person). Но пока в России не все работают на государство. Таким образом, инвестор должен предоставить большой пакет документов, который проверяет не только банк, куда поступают средства, но и юристы со стороны получателя средств, так как именно получатель несет за это ответственность.
