Что происходит на рынке новостроек Москвы перед введением эскроу
1 июля 2019 года в России наступит ключевой этап реформы финансирования строительства многоквартирных домов — девелоперы должны перейти на банковское финансирование, а продажи жилья будут проводиться через эскроу-счета.
В связи с переходом на новую систему строительства жилья на рынке много неопределенностей. Перед этой важной датой рассказываем о главных тенденциях на первичном рынке московского жилья, спросе и предложении, а также ценах на квартиры в новостройках.
Спрос: замедление темпов роста
Основным предварительным итогом полугодия на столичном рынке новостроек можно назвать замедление роста спроса, говорит генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. С января по май 2019 года Росреестр зарегистрировал в столице 35 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), это на 23% больше, чем за аналогичный период 2018 года. В январе — мае 2018-го количество ДДУ возросло на 43% по сравнению с таким же периодом 2017 года, то есть темпы прироста спроса на столичные новостройки сократились примерно в два раза. По оценке Игнахина, причина этого процесса — уменьшение объемов ипотечного кредитования.
Несмотря на замедление темпов роста, спрос пока стабилен, отмечают риелторы, строители и аналитики. Об этом говорит статистика продаж девелоперов. Если за период с января по июнь 2018 года московские строители ежемесячно реализовывали в среднем около 5,9 тыс. квартир и апартаментов, то в 2019-м показатель вырос до 6,8 тыс. лотов. По оценке ЦИАН, наиболее существенный рост отмечен на первичном рынке Москвы в старых границах (+18%). В Новой Москве ежемесячные темпы продаж увеличились на 8%, спрос здесь сдерживает постоянный рост цен.
Еще одна из тенденций 2019 года — рост инвестиционной активности, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По ее оценке, по итогам января — мая 2019 года 10% всех ДДУ в Москве было заключено в рамках пакетных сделок, то есть инвесторами. Для сравнения: по итогам всего 2018 года доля таких договоров достигла 6%.
«Такая динамика объясняется, во-первых, ростом цен на жилье. Во-вторых, предстоящими поправками в 214-ФЗ. Очевидно, что с переходом к новой схеме финансирования застройщики будут увеличивать стоимость не только по мере роста стадии строительной готовности, но и по причине использования проектного финансирования. Поэтому сегодняшние инвесторы рассчитывают получить более высокую доходность», — поясняет Литинецкая.
Цены на новые квартиры
Наибольший рост средней цены 1 кв. м в новостройках Москвы за последние полгода (по предварительным итогам) «Бест-Новострой» зафиксировал в массовом сегменте (классы эконом и комфорт) — +3,2%. В элитном цена «квадрата» выросла на 2%, в бизнес- и премиум-классе сократилась на 2% по сравнению с январем. При этом в июне по сравнению с маем во всех сегментах обозначилось небольшое падение цен, отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
По данным ЦИАН, за год средние цены на первичном рынке Москвы (все сегменты) выросли на 10%, тогда как за аналогичный период 2018 года темпы прироста составили 3%. Значительный рост цен по итогам первого полугодия 2019 года аналитики компании связывают с переходом застройщиков на работу по эскроу-счетам и открытием новых станций метрополитена.
Прогнозы
Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова:
— Сейчас Рубикон (1 июля) еще не перейден, соответственно, все тенденции, которые наметились в предыдущие полгода, базируются на неких ожиданиях и опасениях, а оправдаются они или нет, может показать только время и то, как рынок в реальности отреагирует на возникающие вызовы. Росту цен будет способствовать переход на эскроу-счета, так как ставка проектного финансирования может достигать 8% годовых. Как именно это скажется на средневзвешенной цене предложения, пока сказать сложно, так как неизвестна доля проектов, которые будут использовать банковское финансирование с наиболее высокой ставкой, а какие — с минимальной.
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая:
— Вместе с переходом на проектное финансирование стоит рассчитывать на значительный рост цен по итогам июля. Затем цены в течение нескольких месяцев будут сохраняться примерно на одном и том же уровне, так как резкий пересмотр прайса, полагаю, приведет к сокращению спроса, особенно с учетом летних каникул. Как минимум до конца года (предновогодних праздников) стоимость не будет снижаться. В конце декабря возможна минимальная отрицательная ценовая динамика, но только за счет традиционных скидок. Возвращения к прежнему прайсу точно не стоит ждать.
Предварительные итоги первого полугодия на рынке новостроек Москвы
