Растут или нет: что происходит с ценами на жилье после перехода на эскроу

Фото: Светлана Холявчук/Интерпресс/ТАСС

С 1 июля рынок новостроек России перешел на новую схему реализации — через счета эскроу и проектное финансирование. До этого момента застройщики говорили о неизбежности повышения цен на квадратные метры из-за перехода на банковское кредитование.

О том, начали девелоперы поднимать цены на новостройки или нет, «РБК-Недвижимости» рассказали столичные риелторы.

Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости»:

— До конца 2019 года нет смысла ждать кардинальных изменений на первичном рынке жилья. Надо понимать, что один и тот же девелопер может иметь в своем портфеле как новые жилые проекты, так и уже строящиеся, с высокой степенью готовности. И если реализация первых будет осуществляться по новым правилам с привлечением заемных средств, это приведет к безусловному подорожанию квадратного метра. По нашим ощущениям — в пределах 10%, не больше. Вторые будут достраиваться и продаваться на прежних условиях. И таких новостроек сегодня более 75%. Цены на них станут повышаться постепенно, по мере роста строительной готовности объектов — ориентировочно на 1–1,5% в месяц в рамках маркетинговой политики каждого отдельного застройщика.

Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»:

— По старым правилам будет реализовываться порядка 75% площадей, находящихся на первичном рынке Москвы, что составляет не менее 2,3 млн кв. м. Поэтому рост цен на данные объемы довольно предсказуем: не более 2–3% в месяц с учетом вымывания объемов. Таким образом, к концу года прирост в конкретных проектах прогнозируется не более 8–10% по сравнению с текущим уровнем цен. Для проектов с эскроу формирование себестоимости будет включать расходы на проектное финансирование, и себестоимость квадратного метра станет выше. Однако предпосылок для скачкообразного роста цен нет, что связано с бюджетными ограничениями домашних хозяйств и неопределенностью макроэкономической политики по ключевой ставке рефинансирования.

Антонина Друева, руководитель юридического департамента компании «Миэль-Новостройки»:

— Более 70% проектов в Москве станут достраиваться по старым правилам, и на существенной доле проектов введение эскроу непосредственно не отразится — рост цен определится увеличением стадии готовности. Все новостройки с эскроу с высокой долей вероятности будут реализовываться по повышенным ценам. Возникающие при реализации затраты девелоперам необходимо компенсировать, и это учтется при расчете себестоимости строительства. Однако спрогнозировать, насколько стоимость объектов долевого строительства увеличится, весьма сложно. Необходимо учитывать и другие факторы, прежде всего покупательский спрос. Принимая во внимание указанные факторы, можно говорить о том, что рост цен будет постепенным и сдержанным.

Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука жилья»:

— В Москве до конца года возможен рост стоимости новостроек у ряда застройщиков, вызванный вступлением в силу с 1 июля новых схем реализации, который может составить 4–6%. Однако подобный рост в дальнейшем сгладится, с одной стороны, тем, что около 80% новостроек от текущего объема продолжат реализовывать по старым правилам. С другой стороны, рост будет скорректирован уровнем платежеспособного спроса — застройщики не смогут держать завышенные цены при низких темпах продаж. На динамику цен влияют и другие факторы. В частности, при улучшении условий по ипотеке и уменьшению процентных ставок по кредитам девелоперы закономерно увидят возможность увеличения стоимости квартир. По состоянию на середину июля рост цен, заявленный рядом крупных застройщиков начиная с 1 июля, пока себя не проявил.

Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек компании «Инком-Недвижимость»:

— Так как большинство застройщиков получили разрешение на реализацию своих проектов по старым правилам, то формально их финансовая модель не изменилась. Казалось бы, повода поднимать цены на анонсированные 10–15% теперь нет. Однако продавцы не упустят шанс повысить стоимость своих объектов, пусть и не столь существенно. На данный момент спрос на первичном рынке вымыт на несколько месяцев вперед, а платежеспособность населения низкая и ипотека недешевая. Поэтому в проектах, реализуемых по старой схеме, цены могут остаться на нынешнем уровне, а где-то для поддержания продаж даже потребуется дисконт. Решат ли застройщики уменьшить свою маржу и продавать новостройки с жильем по сложившейся на момент старта проекта цене или же захотят включить свои расходы в стоимость лотов, покажет время. Однако если девелоперы пойдут по второму пути, то вполне реален существенный рост цен, в том числе в тех проектах, которые реализуются сейчас по старой схеме.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:

— Никакой четкой разделительной линии между «до эскроу» и «после эскроу» провести нельзя. Формально переход на новую модель состоялся 1 июля, но фактически значительная часть девелоперов еще долгое время, до полутора-двух лет, продолжит работать по старым правилам. Совсем незначительное количество новостроек переходит на использование эскроу-счетов, пока не оказывая статистически значимого влияния на рынок, и количество таких проектов будет расти плавно. Наконец, застройщики в переходный период предпримут разные стратегии ценообразования. Кто-то повысит цены резко, кто-то это уже сделал, а другие будут пересматривать расценки плавно. Именно поэтому нельзя сказать, что после какого-то сигнального выстрела цены пустятся в ралли.

Так или иначе, рано или поздно «лишние» 10–15% стоимости квадрата, которые появятся от участия в долевом строительстве банков, все равно будут учтены. Это вопрос времени. Не надо при этом забывать, что есть масса других мощных факторов роста цен (нестабильность рубля, рост себестоимости строительства), которые также подтолкнут цены вверх. Однако стоит признать, что текущий уровень уже нельзя назвать демократичным, так что во второй половине года прирост хоть и сохранится, но темп его снизится.