5D на стройке: информационное моделирование для девелоперов
В развитых странах применение методов информационного моделирования (Building Information Modeling, BIM), технологий виртуальной и дополненной реальности (AR/VR) — обыденная практика в работе проектных и строительных компаний. Как складывается ситуация с использованием «цифры» при проектировании, строительстве и эксплуатации зданий в нашей стране, редакция «РБК-Недвижимости» разбиралась вместе со специалистами проектно-инжинирингового бюро «М.К.3».
К сожалению, российские девелоперы пока не очень активно используют преимущества современных технологий несмотря на то, что на уровне правительства РФ план поэтапного внедрения технологий информационного моделирования в области промышленного и гражданского строительства был утвержден в декабре 2014 года. На сегодняшний день самыми продвинутыми субъектами РФ в плане относительно массового внедрения BIM-технологий являются Москва (где они по рекомендации властей, в частности, применяются в рамках программы «Реновация»), Санкт-Петербург, Екатеринбург и Челябинск. В остальных регионах — на уровне отдельных компаний и специалистов.
В чем смысл BIM
Внедрение BIM при проектировании зданий и сооружений сегодня позволяет с максимальной достоверностью представить дорожную карту проекта от самых ранних стадий его реализации до завершения жизненного цикла.
Создается имитационная цифровая модель, где аккумулируется и анализируется максимальное количество данных об объекте — о его локализации и конфигурации, конструктиве, материалах, влиянии на окружающую среду. Эта модель также позволяет в формате 3D визуализировать все детали объекта, рассчитывать варианты их комплектации, подбирать оптимальную для закупки номенклатуру стройматериалов, виртуально тестировать эксплуатационные характеристики. При добавлении параметров времени и затрат речь уже идет о 5D-модели. Итогом является оптимизация всех процессов девелоперского цикла и максимальное снижение издержек.
Технология BIM в значительной степени исключает проектные просчеты, экономит время на работе с документацией, позволяет с максимальной эффективностью определять бюджет проекта и управлять себестоимостью строительства.
Впрочем, сейчас ситуация постепенно начинает меняться. В соответствии с поручением президента РФ с середины 2019 года применение BIM-технологий стало обязательным при реализации строительных проектов в рамках госзаказа. А до конца 2022-го это требование распространится на все строительные контракты для компаний с госучастием. В конце июня понятие «информационное моделирование» было официально закреплено в Градостроительном кодексе РФ.
Есть и интерес со стороны коммерческих структур. «Прошедший в июне BIM-форум 2019 показал, что все больше компаний хотят использовать соответствующие технологии, готовы в них инвестировать и не просто отдавать дань моде», — рассказала коммерческий директор «М.К.3» Анастасия Семенченко.
Заинтересованность в BIM также демонстрируют банки, кредитующие застройщиков в рамках новой системы финансирования строительства через счета эскроу, поскольку применение информационного моделирования делает проекты максимально прозрачными и контролируемыми с точки зрения расходования средств и сроков.
Современный подход на основе цифрового актива имеет ряд преимуществ:
- единая база данных по объекту, которая позволяет всем специалистам всегда использовать актуальные данные в своей работе, так как информация по объекту хранится в одном месте, постоянно обновляется и все имеют к ней доступ;
- возможность автоматического формирования опросных листов на основе данных, ответственность за которые несут разные подразделения, но объединенных в едином документе;
- возможность проверки 3D-модели и разрабатываемой схемы, что позволяет безразрывно проектировать без потери или отклонения данных;
- получение рабочей документации из последней версии актуальной модели.
Проблема, правда, в том, что нигде не говорится, в какой мере применение BIM — к примеру, для тех же госкомпаний — станет обязательным. Как правило, российские застройщики ограничиваются только этапом проектирования зданий. Между тем наибольший экономический эффект технология приносит при комплексном внедрении на всех стадиях — строительства, эксплуатации и даже демонтажа/сноса в том числе.
«Но на деле случаи, когда BIM реально применяется на стройплощадке, на уровне субподрядчиков, с использованием функций контроля бюджета и сроков, а тем более на этапе эксплуатации, в российской практике пока крайне редки», — говорит Анастасия Семенченко. Срок жизни объекта составляет в среднем 50 лет, из которых на проектирование и строительство уходит примерно три года, остальное — это его эксплуатация. «Информационная модель дает возможность пользоваться этим источником данных для задач эксплуатации. Радует, что в последнее время российские клиенты начинают это понимать и обращаются к проектировщикам с соответствующими заявками, пусть и не так часто, как хотелось бы», — продолжает эксперт.
Многие компании пока не готовы тратиться на дорогое программное обеспечение и обучение профильных специалистов. По данным строительных компаний, средняя стоимость оборудования рабочего места BIM-проектировщика составляет 200–300 тыс. руб., плюс его ежегодное сопровождение — 100–120 тыс. руб. Зарплата специалистов (сейчас появляются новые, уже востребованные специальности — BIM-менеджер, BIM-координатор) может доходить до 140 тыс. руб. в месяц.
Причем эффект от применения BIM тоже нужно уметь извлекать. «Пропаганда BIM зачастую приводит к неоднозначным результатам. В головах некоторых инвесторов формируется образ «волшебной кнопки», нажав на которую можно быстро и дешево получить готовый проект. Но для того чтобы воспользоваться всеми преимуществами технологии, заказчик должен создать свой собственный профильный отдел или хотя бы взять специалиста на аутсорсинг. Очень часто нам приходится проводить ликбез для тех, кто просит сделать проект в BIM, при этом не понимая зачем. А ведь модель нужно не только создать, но работать с ней и где-то хранить», — объясняет Анастасия Семенченко.
На стройке это сделать гораздо сложнее, чем при проектировании. Искусственному интеллекту требуются данные, непосредственно привязанные к информационной модели, по которой идет строительство. Необходимо выстроить информационную цепочку между управляющим проектом и всеми исполнителями, максимально сократив число посредников, сделать ее прозрачной за счет внедрения смарт-контрактов, синхронизировать с системой планирования поставок стройматериалов, обеспечить получение данных со стройплощадок в режиме онлайн (дроны, рабочие планшеты, смарт-браслеты для строителей, фото- и видеокамеры и пр.), установить на стройке системы контроля и управления доступом (СКУД). Все это дополнительные затраты.
Для того чтобы применение BIM-технологий приобрело массовый характер, необходимо создавать соответствующую методическую и нормативную базу. Такая работа сейчас ведется. В частности, в рамках национального проекта «Цифровая экономика» разработан план мероприятий по внедрению информационного моделирования в строительстве до 2024 года. Планом предусмотрена реализация 33 научно-исследовательских проектов, десять из которых должны быть закончены до конца этого года (заказчик — Федеральный центр нормирования, стандартизации и технической оценки соответствия в строительстве). Параллельно ведется шесть научно-исследовательских разработок по формированию классификатора строительной информации для создания и ведения информационных моделей. А в начале августа Минстрой РФ представил актуализированную концепцию внедрения системы управления жизненным циклом объектов капстроительства с использованием BIM-технологий, согласно которой соответствующие нормативные и технологические основы в РФ должны быть разработаны до 2023 года.
Проектно-инжиниринговое бюро «М.К.3» основано в 1994 году французским инженером Робером Мальдонадо. Бюро ежегодно проектирует более 500 тыс. кв. м, выполняя функции генерального проектировщика, технического заказчика и сертифицированного аудитора по BREEAM. В портфеле компании более 500 реализованных проектов в сфере жилой, офисной, коммерческой и промышленной недвижимости, включая уникальные и высотные здания. «М.К.3» занимается BIM-проектированием, имеет запатентованный метод ведения проектов, основанный на лучших мировых практиках. Офисы компании расположены в Москве и Алма-Ате.