Морально устарели: как переделывают торговые центры в Москве

Фото: Сергей Савостьянов/ТАСС

Московские торговые центры ждет масштабная трансформация: по оценке компании Knight Frank, сегодня в реконструкции нуждаются не менее 60 ключевых торговых объектов столицы старше четырех лет. По данным компании Cushman & Wakefield, в Москве насчитывается 75 торговых центров, построенных до 2010 года. Сегодня они не отвечают ни запросам покупателей, ни условиям арендаторов, поскольку создавались в другой экономической реальности. Семь — десять лет назад на рынке еще было недостаточно арендаторов, поэтому большинство концепций просто не учитывали дальнейшее развитие рынка.

«До 2008 года проекты, где к дизайну привлекались опытные архитекторы, было единичными, да и у значительной части архитекторов не было достаточного опыта. С другой стороны, даже при наличии качественного дизайна экономия на генподрядчике приводила к тому, что запланированный дизайн было просто нельзя реализовать», — вспоминает региональный директор департамента стратегического консалтинга Colliers International Владислав Николаев.

Ответом на быстрое моральное устаревание торговых центров чаще всего становится их масштабная реновация. Она включает не только обновление дизайна и перепрошивку здания, но и создание новой концепции. Так, объекты до 20 тыс. кв. м сдаваемой площади постепенно переформатируются в торговые центры районного формата, который может успешно работать даже с устаревшим дизайном — главное, чтобы состав арендаторов ориентировался на повседневные услуги и сервис, говорит Николаев. По его словам, в таких объектах можно делать различные элементы реконцепции, но их необязательно полностью закрывать.

Торговые центры площадью более 60 тыс. кв. м сдаваемой площади до 2008 года обычно вводились самыми опытными девелоперами, поэтому состав арендаторов и планировки у данных объектов достаточно качественные, в настоящее время речь обычно идет об обновлении дизайна интерьеров, в том числе зоны общественного питания, а также постепенной ротации арендаторов.

«Для многих объектов площадью от 20 тыс. до 60 тыс. кв. м для дальнейшей работы требуются не локальные, а структурные изменения — новый tenant mix, новые планировочные решения, новый дизайн. Для таких торговых центров ключевой целью изменений является коммерческая концепция (tenant mix и планировки), что уже приводит к корректировке других элементов», — указывает Николаев.

Наиболее часто под реновацию подпадают проекты, расположенные в черте города и имеющие в своем составе большие площади под продуктовые гипермаркеты (от 5 тыс. до 12 тыс. кв. м), гипермаркеты бытовой техники (от 3 тыс. до 5 тыс. кв. м), гипермаркеты товаров для дома (12 тыс. кв. м), указывают в Cushman & Wakefield. Например, компания Crocus Group недавно приступила к реновации в ТРЦ «Vegas Каширское шоссе», ФПК «Гарант-Инвест» проводит реконцепцию ТРЦ «Перово Молл», приобретенного в декабре 2018 года, ГК «Ташир» до конца года планирует закончить работы по ротации арендаторов в ТРЦ «РИО» на Дмитровском шоссе, а на ближайшее время запланировано открытие обновленного комплекса «Коньково Пассаж».

Компания «Киевская площадь» анонсировала реконструкцию СК «Олимпийский». В состав обновленного объекта будут включены в том числе торговые площади. Около 10% объектов уже завершены или находятся на заключительной стадии — среди них сеть ТРЦ «МЕГА» в Москве и впечатляющий пример редевелопмента торговых центров «Капитолий» компании Enka — ТРЦ «Кунцево Плаза» и ТРЦ «Каширская Плаза», перечисляет директор департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield Андрей Шувалов.

Главный принцип реновации — расширение и наполнение торговых центров различными форматами зон общественного питания и развлечений, в отдельных проектах проводится масштабная ротация арендаторов, пересматривается tenant mix. Сегодня здесь создаются дополнительные общественные пространства в виде лаундж-зон и зон для проведения разнообразных мероприятий (мастер-классов, лекций, фестивалей, театральных постановок). Кроме того, немало внимания уделяется деталям — освещению, благоустройству и декорированию зон общего пользования.

Комплексная перезагрузка торгового центра чаще всего подразумевает полный снос существующих строений на участке и создание нового, чаще всего многофункционального центра. По такой схеме были перезапущены ENKA, «Кунцево Плаза», «Каширская Плаза». Другой вариант — перепланировка здания: изменение параметров торговой галереи, ширины пассажей, событийных и атриумных зон, вертикальных коммуникаций.

В обновленных за последнее время торговых центрах наблюдается смещение в сторону корнеров с минимальным количеством витринного пространства: теперь собственники все больше внимания уделяют визуальной доступности магазинов. По мнению собеседников «РБК-Недвижимости», в будущем в архитектурной концепции торговых центров будет преобладать функциональное зонирование с акцентом на дизайн помещения, увеличится высота торговых уровней за счет атриумных зон, что позволит обеспечить комфортное нахождение посетителей.

Однако под реконцепцией торгового центра понимают не только конструктивные изменения здания, но и смену состава арендаторов, главными из которых сегодня становятся операторы качественного общепита. «Сейчас наблюдается отход от традиционного фастфуда в сторону качественной и здоровой пищи. В будущем этот тренд только усилится: в торговых центрах будет преобладать комбинация фуд-холла и ресторана с сочетанием еды навынос, а также рост интереса к традиционным кухням и уникальным способам приготовления еды», — прогнозирует Андрей Шувалов.