Александра Синилова: «Рынок недвижимости ждет переоценка ценностей»
— Часто приходится слышать, что московский рынок жилья трудно сравнивать с западным, что это в некотором смысле «недорынок». Вы с таким утверждением согласны?
— Само понятие элитного жилья не ограничивается только стоимостью. Для меня элитное жилье — прежде всего комфорт проживания. Порой объект может стоить сумасшедших денег, но при этом быть абсолютно непригодным для жизни: иметь окружение, которое не соответствует его классу, слабо развитую инфраструктуру, неважную транспортную доступность. Если сравнивать Москву с другими мировыми столицами, приходится констатировать: полноценного элитного жилья в классическом понимании у нас все еще нет. Это связано с тем, что в Москве исторически не было по-настоящему премиальных районов, где в течение длительного периода времени формировалось бы такое жилье. В том же Лондоне некоторые локации сами по себе являются элитными, поэтому, кроме сверхдорогого жилья, там никто ничего никогда не построит.
— Но есть же Тверские улицы, Арбат, Кутузовский проспект, где традиционно жила политическая, творческая, научная элита.
— Да, Тверская, Кутузовский, Ленинский проспекты — сформировавшиеся в советское время элитные районы. Тогда, кстати, существовало достаточно жесткое расслоение, в частности в том, что касается инфраструктуры, единого архитектурного стиля домов и вообще качества жизни. Это было заметно даже по количеству и качеству продуктов, которые продавались в магазинах элитных районов. Сейчас ничего подобного, конечно, нет. Подход абсолютно иной. Если застройщику достается какой-то земельный участок, то он старается построить на нем максимально доходный проект.
Безусловно, в Москве есть элитные дома, которые можно считать удачными и соответствующими мировым стандартам: они сочетают высококлассную инженерию, качественную архитектуру, грамотные планировочные решения, натуральные и современные строительные материалы. Но в последние годы некоторые застройщики, пользуясь своими именами, стали выдавать за элитные проекты дома, которые по характеристикам соответствуют, скорее, бизнес- или даже комфорт-классу. Многие покупатели в силу своей неподготовленности не всегда могут отличить действительно качественный проект, и это порождает искаженное представление об элитном жилье как таковом.
— Кто сегодня основные покупатели элитного жилья в Москве?
— Преимущественно это те же самые люди, что и 20 лет назад. Частично это «старые» деньги, которые до сих пор находятся в обороте. Именно поэтому большая часть дорогих проектов предназначена для зрелой аудитории, которая покупает квартиры для себя, своих детей, внуков. Однако в последнее время мы отмечаем активность и со стороны более молодых покупателей — финансистов, руководителей собственного бизнеса, топ-менеджеров.
— А «новые» деньги куда устремляются?
— Их обладатели относятся к рынку элитного жилья очень рационально: они хорошо понимают, за что можно переплатить, а за что нет. У более молодых покупателей совсем другое отношение к недвижимости: для них не важны бренды, но принципиальна локация, инфраструктура и транспортная доступность. Взрослый покупатель обычно говорит: выше третьего этажа даже не предлагайте, а то вдруг сломается лифт. А молодежь, наоборот, рвется как можно выше, покупает апартаменты в небоскребах, чтобы получить панорамные, захватывающие дух виды на город. Представители этого поколения, как правило, живут одним днем и не имеют четкого видения того, кем они будут через десять лет.
— Насколько девелоперы чутки к меняющимся запросам покупателей?
— Все по-разному. Есть девелоперы-консерваторы, которые заточены под создание определенного продукта, есть девелоперы-новаторы, которые всегда предлагают что-то, чего раньше не было на рынке, а есть девелоперы-экспериментаторы — такие компании пытаются найти себя одновременно в разных форматах. Они могут, например, применять технологии комфорт-класса в элитном сегменте и наоборот. Иногда это и правда выстреливает. В итоге очень многое зависит от видения ключевых акционеров, которые и определяют стратегию компании.
— Как описанные вами стратегии влияют на коммерческий успех застройщиков?
— Это вопрос маркетинга, который зачастую оказывается очень эффективным и помогает с успехом продавать даже не слишком удачные проекты. Но существуют и общие тренды рынка, которые, безусловно, сильнее любого маркетинга, и именно они влияют на спрос. Когда у человека есть деньги, он прежде всего обращает внимание на то, что важно лично ему — локацию, архитектуру, отношение брокера и так далее. Но когда у людей нет денег, то каким бы качественным ни был продукт, его никто не купит. До последнего времени наш рынок жилья, несмотря на временные спады, все время находился в состоянии роста. Сегодня мы сталкиваемся с совершенно иной ситуацией: у нас колоссальное затоваривание рынка с порой необоснованно высокими ценами с одной стороны и аудитория с ограниченным количеством денег — с другой. Люди очень тщательно подходят к выбору квартиры или апартамента. И здесь выигрывают те, кто предлагает товар, полностью отвечающий заявленным характеристикам.
— Как создается концепция проекта? Что здесь является наиболее важным?
— Как правило, застройщик начинает работать с проектом, либо получая, либо приобретая земельный участок. Стоимость участка — основной фактор ценообразования будущего комплекса. Чем выше цена земли, тем больше ожидания застройщика по компенсации своих вложений. Но везде есть свои лимиты, которые не позволяют прыгнуть выше головы. Если цена входа высока, участок небольшой и при этом есть возможность построить достаточное количество квадратных метров, то застройщик нередко ставит задачу создать продукт с максимально возможной продаваемой площадью. И здесь очень важно не увлекаться и помнить о возникающих рисках. В частности, если в ход идут урезки всего, чего только можно: появляются тесные коридоры во входных группах, низкие потолки, расположение «двери в двери», максимальная продаваемая площадь на первом этаже. Безусловно, все это сказывается на ценах — такой проект заведомо нельзя продать за большие деньги.
Если говорить про крупномасштабные проекты, расположенные на больших территориях, то в этом случае застройщики формируют концепцию, исходя из будущего потенциала и портрета целевой аудитории. Проект, рассчитанный на 10–20 лет, охватывает целый жизненный цикл. Поэтому здесь, как правило, предусмотрены различные форматы: и малогабаритные квартиры для молодых людей, и просторные — для семейных, и клубные дома для тех, кто захочет со временем переехать в более качественное жилье, не меняя локации.
В этом смысле, кстати, сегодняшний рынок учит нас тому, как делать не надо. Например, сейчас уже не востребованы квартиры площадью больше 200 кв. м и загородные дома больше 1 тыс. кв. м. Теперь покупатели оценивают не площадь квартиры, а ее функционал: сколько можно сделать спален, сколько окон, какой может быть планировка. Кроме того, они интересуются эксплуатационными расходами, налогами и т. д.
— Кто обычно занимается разработкой концепции проектов?
— Мы рекомендуем привлекать к созданию концепции консультантов рынка недвижимости, которые работают и с клиентами, и с застройщиками, и с архитекторами. Это позволяет получить независимую оценку происходящего и правильно определить идею будущего проекта. Создание концепции — результат работы целой команды, которая, кроме девелопера, включает инженеров, архитекторов-проектировщиков, финансистов и консультанта. Самое важное здесь — получить четко сформулированный запрос от девелопера, только это позволит выработать правильное решение, которое устроит всех. Так было, например, с клубным домом The Mostman. Застройщик имел участок земли в Таганском районе — это один из немногих уголков центра, где еще сохраняется дух старой Москвы. Делать типовой проект инвестору не хотелось, и мы решили придумать что-то необычное. Формат клубного дома определил участок — он небольшой, ничего другого тут просто не построишь. Кроме того, у нас было ограничение по высоте, потому что дом находится неподалеку от двух монастырей — Спасо-Андроникова и Покровского. В результате получился компактный семиэтажный дом на 48 квартир с семейной концепцией: каждое поколение может найти здесь что-то свое. Первый этаж в доме нежилой, но там есть просторное лобби с камином, где можно провести время большой компанией. Кроме того, во дворе организована уютная лаундж-зона для отдыха и игровая площадка для детей. При этом все пространство организовано так, чтобы люди не бежали от квартиры до машины, а задерживались, общались, проводили время с соседями.
— Каков потенциал дальнейшего развития формата клубных домов? Как правило, они появляются в центре города, в самых престижных районах, где почти не осталось свободных площадок.
— Для старой Москвы маленькие клубные дома — дань истории. Кроме того, в силу размера их быстрее строить, ими легче управлять и их проще продавать. Будущее этого формата зависит исключительно от локации. Если в районе формируется высокоэтажная и высокоплотная застройка, вроде того, что мы видим в «Москва-Сити», появление на этом фоне маленьких клубных домов вызовет понятный диссонанс. Скорее всего, малоквартирные комплексы будут и дальше появляться в границах Садового кольца. При этом возможны как новые проекты, так и проекты редевелопмента.
— За два кризисных цикла последних лет рынок элитного жилья в Москве претерпел значительные изменения. Возможна ли дальнейшая его трансформация и что на нее может повлиять?
— Сегодня многие застройщики мыслят архаично. В их представлении расти можно либо вширь, либо вверх. Первое — сложно и дорого, второе — доступно. Именно поэтому большинство новых проектов сейчас высотные, и эта тенденция сохранится. Другой пример. Сейчас остро стоит проблема вывоза мусора, о чем бесконечно говорят на всех уровнях, но что с этим делать, точно никто не знает. В США проблему решили больше десяти лет назад в рамках одного из жилых проектов. В Портленде, который считается довольно депрессивным индустриальным городом, построили жилой квартал South Waterfront, состоящий из более чем десяти башен. Мусор, который производят жители, сжигается и перерабатывается в отопление для этих домов. Понятно, что технология сложная и дорогая, но она решает сразу две проблемы: утилизацию бытовых отходов и сохранение ресурсов. Для нас это пока дело будущего, но постепенно мы будем двигаться в данном направлении. Вообще, дальнейшая эволюция рынка — это повышение качества продуктов, которые уже есть на рынке. Появление принципиально новых форматов маловероятно, разве что случится бум коливингов.
— Вы в него верите?
— Да, конечно. Ведь коливинг — это не коммуналка, как многие ошибочно считают, а адаптированный формат жилья для людей, объединенных каким-то интересом. Такие дома подразумевают отдельные квартиры, но особое внимание уделяется общественным зонам, где жильцы могут проводить время вместе.
— Сейчас все готовятся к очередному, на этот раз глобальному кризису. Как он, если случится, повлияет на рынок недвижимости?
— Я думаю, нас ждет не кризис, а переоценка ценностей. Глобального кризиса никто не допустит, просто наступит какая-то новая реальность. Часть застройщиков начнет сворачиваться — собственно, появление эскроу-счетов и так к этому приводит безо всякого кризиса. Кроме того, я думаю, мы увидим торможение развития рынка: многие крупные проекты будут «лежать на полке», дожидаясь своего часа. И застройщики, и покупатели станут более рациональными и осторожными, что в конечном итоге сыграет на руку рынку.