Как купить ТЦ в Москве. Инструкция для тех, у кого есть ₽300 млн

Фото: Demian Stringer/ZUMA Wire/ТАСС

В Москве несколько лет подряд растет число торговых центров (ТЦ) небольшого формата — от 3 тыс. до 20 тыс. кв. м арендной площади. По подсчетам Knight Frank, ежеквартально в столице вводят по два — четыре таких ТЦ. Аналитики объясняют эту тенденцию ростом популярности подобных торговых помещений у населения. Горожане стремятся сэкономить и выбирают компактные торговые объекты рядом с домом.

На фоне популярности небольших торговых центров выяснили у экспертов, как купить такой объект, почему важен якорный арендатор и через сколько лет окупится инвестиция.

Торговый центр — комплексная, капиталоемкая инвестиция, которая требует большого вовлечения во все бизнес-процессы. Это — работа с трафиком, управление объектом, повышение лояльности покупателей, проведение мероприятий и многое другое. Поэтому нужно быть готовым к полной вовлеченности во все бизнес-процессы и управления, предупреждают консультанты.

По оценкам экспертов, в среднем для покупки торгового центра небольшого формата (районного ТЦ) потребуется 300–700 млн руб. (или 150–200 тыс. руб. за 1 кв. м). За такую сумму можно купить объект площадью 3–5 тыс. кв. м.

У инвестора есть несколько способов покупки ТЦ. Первый — обратиться в профильные компании. Обычно у них есть своя база, выстроена коммуникация с собственниками. Специалисты могут подобрать объект (под определенные требования или помогут определиться с ним) и сопроводить сделку.

Простой подбор объекта бесплатный. Если нужно провести специализированный подбор либо найти объект по специфическим критериям и сопроводить сделку, то это будет стоить около 3% от стоимости объекта, рассказал партнер Colliers International Станислав Бибик.

Второй способ — найти подходящий вариант самостоятельно, например в интернете. Плюс такого сценария — возможность сэкономить, минус — все риски покупатель берет на себя.

Есть еще один путь — отдать деньги в краудфандинговые платформы, которые занимаются коллективными инвестициями. Когда 10–20 инвесторов объединяют вложения и покупают ТЦ, в итоге каждый получает долю.

Выгодная инвестиция в торговый центр — это, прежде всего, удачное месторасположение: с большим пешеходным трафиком, рядом с метро, дорогой или жилым массивом. Поэтому первое, на что надо обратить внимание при вложении в ТЦ, — локация и еще раз локация. Второе — качество объекта. Третье — состав арендаторов.

«Обязательно должен быть сильный якорный арендатор, который притягивает покупателей. Как правило, это продуктовые супермаркеты. Вторым якорем может быть детский магазин или магазин товаров для дома, а также МФЦ — очень перспективный и интересный якорь в настоящее время», — отметил Станислав Бибик.

Вокруг якорного нужно разместить остальных арендаторов. Они будут сидеть на потоке якоря — это магазины одежды и обуви, аптека, зоомагазин, небольшие детские и спортивные магазины или фастфуд. Этот набор должен быть понятным и эффективным.

Еще необходимо уделить особое внимание качеству актива, добавил руководитель департамента рынков капитала Cushman & Wakefield Алан Балоев. Речь — о концепции проекта (она должна быть понятной и удобной для посетителей), поэтажных планах (неудобное размещение будет влиять на продажи), конкурентном окружении (не стоит покупать ТЦ, если по соседству еще два объекта подобного формата). Также важно обратить внимание на перспективы развития территорий. Возможно, рядом появится станция метро или запланировано строительство крупного жилого комплекса.

Еще один пункт, который выделяют консультанты, — качество договоров аренды, включая срок их действия и устойчивость бизнеса арендаторов. Проверка таких документов позволит избежать неприятных ситуаций. К примеру, можно купить торговый центр, а договор с основным арендатором истекает через полгода. Или договор до 2030 года, а продажи низкие. Поэтому потенциальный инвестор должен понимать, как чувствует себя арендатор, не придет ли он через месяц за скидками, потому что локация не работает.

Эксперты советуют провести анализ, сопоставив арендные платежи и торговые обороты. Например, коэффициенты аренды для продуктового супермаркета составляют 5–8% от годового товарооборота. Таким образом, если магазин торгует на 100 млн руб. в год, он может платить за аренду 5–8 млн руб. Если это аптека или магазин одежды, то показатель аренды способен достигнуть 15–30% от товарооборота.

После того как нужный объект найден и инвестора устраивает цена (например, это ТЦ в жилом массиве, в нем хороший набор арендаторов, понятный поток), начинается процедура проверки объекта. Она состоит из трех больших блоков — юридического, технического и финансового. «Проверку нужно проводить после подписания соглашения о намерениях с продавцом. Это значит, что пока будущий покупатель будет проверять состояние ТЦ, продавец никому его не продаст», — отметил партнер Colliers International.

Первое — нужно проверить пакет документов: на землю, здание, свидетельство о праве собственности, изучить договоры со снабжающими организациями. Необходимо убедиться в легитимности существования здания. Проектирование, строительство и ввод должны проходить в рамках закона, чтобы постройка потом не пошла под снос.

Второе — убедиться в надлежащем техническом состоянии торгового центра. Это качество постройки, планировка, эвакуационные выходы, состояние инженерных систем (лифты, эскалаторы, кондиционирование) и т. д.

Третье — провести проверку финансового блока. Изучать бухгалтерию — поступление и расходование денежных средств, наличие задолженности.

После проверочных мероприятий составляется договор купли-продажи. На этом этапе может быть скорректирована цена. Например, в рамках проверки нашли неполадки на 5 млн руб. (не работает дверь, сломан кондиционер). Покупатель может настаивать на снижении стоимости объекта на эту сумму.

Если есть юридические или технические риски, в договор следует добавить блок гарантий. Здесь можно указать, что объект не в залоге, в отношении него не ведутся судебные споры, на него не претендуют третьи лица, построен в соответствии с нормами и т. д. После сделки регистрация перехода права собственности происходит в период от пяти до 12 рабочих дней.

Управлять торговым центром инвестор может самостоятельно, сформировав команду. От профессионализма последней будет зависеть успех бизнеса. Чтобы выстроить эффективную работу по управлению ТЦ, необходимо понимание управленческих и организационных аспектов, касающихся будущей работы торгового комплекса и управления им. Это управление и администрирование, регулирование отношений с арендаторами, бухучет, эксплуатационный контроль, реклама и многое другое, отметила руководитель отдела управления торговой недвижимостью CBRE Елена Кислицына.

Доходы от аренды минус расходы на эксплуатацию и управление — отношение данного показателя к стоимости актива и определяет его доходность, пояснил Алан Балоев. По словам Станислава Бибика, торговый центр небольшого формата может приносить 11–13% годовых. Для сравнения, ставки по депозитам в банках находятся на уровне 5%. Окупиться такое вложение может за семь — девять лет.

Самая большая статья расходов — налоговые платежи, а именно налог на имущество. Он исчисляется на основе кадастровой стоимости, которая сейчас приравнена к рыночной стоимости. Ставка — 1,7%, она растет. Это нужно учитывать.

Еще одна значимая статья расходов — операционные издержки. Они связаны с функционированием самого ТЦ. Это эксплуатация и обслуживание инженерных систем (лифты, эскалаторы, кондиционеры, расходы на администрацию), охрана, уборка, управление и коммунальные услуги. По подсчетам экспертов, в среднем издержки составляют 4–8 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

Чтобы купить торговый центр, в общей сложности потребуется 6–12 месяцев. Многое будет зависеть от критериев покупателя. При стандартных запросах обычно до полугода уходит на поиск объекта и переговоры с продавцом, до трех месяцев — на проверку объекта и столько же на заключение самой сделки.

«Но чем агрессивнее ожидания, тем сложнее оперативно подобрать опции. К примеру, человек хочет окупаемый за два года проект. Искать подходящий объект можно 15 лет, а бывают случаи, когда нужный вариант находился за неделю», — отметил глава департамента рынков капитала Cushman & Wakefield.

Перед покупкой ТЦ лучше «потренироваться» на стрит-ретейле (помещения на первых этажах: аптеки, магазины) — этот формат более понятен начинающему инвестору. Здесь один арендатор, выстроить взаимодействие с которым гораздо проще, чем с пулом арендаторов. Кроме того, сам бизнес менее капиталоемкий. Инвестиции в стрит-ретейле начинаются от 20 млн руб.

После того как инвестор «попробовал» стрит-ретейл, может переключаться на торговые центры районного формата.