«Климат стал отвратительным»: как COVID-19 изменит цены на жилье Лондона
Не успела недвижимость Великобритании восстановиться после Brexit-неопределенности, как началась эпидемия COVID-19. Какой же из кризисов c разницей всего в четыре года повлияет сильнее?
И что такое «новая норма»? Какой уровень цен будет преобладать после того, как закончится пандемия? Будет ли стоимость элитной лондонской недвижимости резко снижаться? Или, напротив, мы увидим значительный рост по мере возобновления экономической активности, а также за счет низких процентных ставок, которые обеспечит Банк Англии, чтобы правительство могло обслуживать свой долг?
Соединенное Королевство считается самой пострадавшей страной в Европе с точки зрения смертности — более 31 тыс. человек умерло в результате пандемии коронавируса. Большая часть экономической деятельности была фактически остановлена, включая рынок недвижимости, который находился в изоляции из-за отсутствия покупателей и продавцов, а также из-за запрета на переезды и просмотры апартаментов в рамках правительственных ограничений. Все это создало значительную неопределенность в отношении того, что произойдет с ценами на жилье по мере ослабления режима stay-in-home и возвращения экономической активности.
Для покупателей недвижимости в центре Лондона неопределенность в отношении цен сейчас выше, чем когда-либо. Хотя, с другой стороны, экономический ущерб от пандемии наряду с ожидаемым выходом Великобритании из Евросоюза без сделки в конце 2020 года означает, что начальная цена недвижимости в центре Лондона покажет инвесторам отличную среднесрочную доходность.
Забудьте о прежних ценах — все данные, основанные на предыдущих сделках, теперь вряд ли можно считать достоверными. Цены на объекты, которые были выставлены на продажу с начала COVID-блокады, как говорится в английской пословице, рухнули с обрыва. Онлайн-оператор недвижимости Rightmove объявил, что впервые не смог подготовить свой регулярный ежемесячный отчет о ценах в Лондоне и Великобритании. Можно уверенно сказать лишь то, что до пандемии стоимость лондонской недвижимости росла благодаря уверенности, которая вернулась на рынок после нескольких лет политической неопределенности.
Официальные данные земельного кадастра показали, что в феврале средняя цена жилья в Лондоне выросла на 2,3% в годовом исчислении, до £477 тыс., что в два раза выше январского показателя, который не наблюдался с сентября 2017 года. Напомним, что с марта 2018-го по сентябрь 2019-го цены на недвижимость в Лондоне падали каждый месяц.
С 13 мая британские агентства недвижимости начали свою работу, однако пока их активность будет приглушенной. Сделки в прежнем объеме не возобновятся до тех пор, пока не будут сняты ограничения правительства на пребывание дома и не исчезнет опасность вторичной волны инфекции. Поэтому как частным, так и официальным индексам цен на недвижимость потребуется несколько месяцев, чтобы отразить реальную ситуацию, которая происходит на местах. Именно сейчас стоит обратить внимание на надежные исследования о планируемых и фактических сделках, которые предоставляют управляющие активами, особенно для иностранных покупателей.
Когда рынки снова откроются, цены на недвижимость в Лондоне и стране в целом будут зависеть от объема сделок, который изменяется за счет факторов спроса. Если опираться на китайский опыт пандемии, сделки оставались примерно на нулевом уровне в течение трех недель после прекращения ограничений. Потребовалось два месяца, чтобы они восстановились лишь до 50% от их среднего показателя за четыре года. По оценкам Savills, объем сделок на недвижимость в Соединенном Королевстве снизится на 20–40% от среднего пятилетнего показателя и сохранится на этом уровне до сентября. Таким образом, общее число сделок в 2020 году составит от 566 тыс. до 745 тыс. Это на 38–53% ниже уровня, который прогнозировали в Savills в конце 2019 года.
Аналитики Savills отмечают, что цены на недвижимость в центральном Лондоне упали на 20,5% с июня 2014-го по сентябрь 2019 года. Для тех, кто покупает недвижимость в Великобритании в долларах США, слабость фунта представляет собой скидку порядка 40%.
Восстановление совокупных цен на недвижимость в Соединенном Королевстве в начале 2020 года было подкреплено скромным ростом ВВП — 0,1% после стагнации с ноября 2019-го по январь 2020-го. Официальные данные по ВВП за первый квартал 2020 года станут доступными только 12 мая — этот период будет включать лишь одну неделю карантина, который начался 23 марта. В конце текущего месяца Savills предсказывал падение цен на британскую недвижимость в размере 5–10% в 2020 году на том основании, что экономика будет испытывать резкий спад, более крутой, чем во время кризиса 2008–2009 годов. Свои прогнозы они основывали на данных Оксфордской экономики, которая предсказывала падение ВВП примерно на 2,5% в конце года с восстановлением спроса в 2021-м.
С тех пор экономический климат стал отвратительным. Согласно прогнозам независимого органа по обзору государственных финансов Office of Budget Responsibility (OBR), британский ВВП может упасть на 35% во втором квартале текущего года и на 13% в целом в 2020 году. Экономический спад такого масштаба с безработицей, достигающей 2 млн человек, окажет удручающее воздействие на спрос жилья в стране, несмотря на дорогостоящие, хотя и временные меры поддержки бизнеса со стороны правительства.
Многое будет зависеть от того, как восстановится экономика по мере ослабления режима stay-at-home. Компания Knight Frank, используя более пессимистичные прогнозы ВВП, чем Savills, предсказала, что цены на недвижимость по всей стране в 2020 году упадут на 3%, а в Лондоне — на 2%, в то время как prime-Лондон, преимущественно Westminster, Kensington, Chelsea, увидит стагнацию цен.
В целом можно сказать, что у инвесторов появляется беспрецедентная возможность приобрести британскую недвижимость значительно ниже ее фундаментальной стоимости. Падение цен на жилье на уровне 20% в этом году выглядит вполне реалистичным, поскольку уже сейчас цены в Лондоне находятся на аналогичном уровне, а prime-Лондон пострадает еще больше из-за разрушительного воздействия на благосостояние после падения стоимости акций и дивидендов.
Но не стоит ждать, что такая возможность продлится долго. Уже в 2021 году, согласно прогнозам Knight Frank, ежегодные сделки в Лондоне могут увеличиться более чем вдвое, повысив цены на 6%. Объем продаж в prime-Лондон вырастет до 4,3 тыс. сделок, увеличив цены на 8%. Не хочется говорить банальности, но с решением стоит поторопиться, учитывая еще и тот факт, что строительство недвижимости в Великобритании всегда строго ограничено небольшим количеством пригодных для этого территорий, которые не входят в состав национальных парков, не являются объектами культурного наследия или собственностью королевы. Поэтому в долгосрочной перспективе цены на британскую недвижимость, как всегда, ожидает стабильный рост.
