Тренды в девелопменте: краткосрочная консолидация и борьба за меньший чек

В кризисы 1998, 2008, 2014 годов снижался спрос, падали цены на жилье, поднимались ипотечные ставки, некоторые девелоперы объявляли себя банкротами. В нынешних условиях выхода из социальной изоляции спрогнозировать будущее девелоперского бизнеса в России сложно. Однако эксперты считают, что средние и малые застройщики уйдут из отрасли. В более выигрышном положении — крупные компании с географическим и сегментным разнообразием предложений.

По данным на 1 апреля 2020 года, в общей сложности застройщики страны получили 1 трлн 258 млрд руб. открытых кредитных линий, 800 млрд руб. пришлись на Центральный федеральный округ.

В первые три докризисных месяца этого года рынок упал на 13% в квадратных метрах. В первую очередь это произошло из-за перехода на эскроу-счета. Застройщики с низкими ценами на жилье и доходностью будут уходить с рынка, потому что не смогут играть по новым правилам.

Действующие проекты продаются по ценам прошлого года с учетом инфляции. Так, увеличились от 2–3% до 5–7% цены на крупные московские проекты, которые в продаже два-три года.

Также выросла на 20% средневзвешенная цена на витринах у девелоперов во всех сегментах на новых проектах (премиум, комфорт и стандарт). Это результат отказа предоставления проектного финансирования компаниям с сомнительной экономикой.

В апреле-мае этого года относительно прошлогоднего аналогичного периода рынок Московского региона в метрах просел существеннее, чем в начале года: в апреле — на 40%, в мае — на 50%. При этом топ-10 девелоперов зафиксировали в среднем 30%-ное снижение в квадратных метрах.

Изменилась структура предложения. Просели сегменты премиум-люкс и стандарт. Элитный сегмент — по объемам из-за высокой стоимости, а стандарт — из-за уменьшения объема предложения. Повторюсь, дело во влиянии фактора перехода на эскроу.

Ожидаем, что девелоперы будут соревноваться за меньший чек. Небольшое увеличение среднего метража квартиры, которое мы наблюдали последние пять лет, пойдет в обратную сторону. Квартиры станут компактнее по общему метражу и, соответственно, цены на такое жилье будут ниже.

Что касается прогноза на вторую половину года, мелкие и ненадежные застройщики продолжат уходить с рынка. В некоторых сегментах, например в стандарте, первая пятерка застройщиков уже имеет более 80% доли рынка.

По сравнению с объемами прошлого года в выручке рынок просядет на 10–20%, в метрах упадет больше, так как часть снижения компенсируют возрастающие цены. Они увеличатся даже сверх инфляции, потому что на рынок выходит более дорогое предложение.

Крупные девелоперы получают более низкие ставки по проектному финансированию — порядка 5,5% за счет более качественных продаж, хорошего продукта, надежного финансового положения. Так, у «Инграда» есть проекты с годовой ставкой 0,01% на два года, а в среднем ставка у нас составляет около 2%.

Ведущие застройщики овладевают все большей долей рынка. Так, за год доля рынка «Инграда» в процентах выросла более чем в два раза. В мае на нашу компанию приходилось около 20% квартир бизнес-класса, а еще два года назад у нас не было ни одного жилого комплекса в этом сегменте.

Как видим, рынок сжимается. Это в целом приведет к тому, что оставшиеся девелоперы смогут делать более качественный продукт, включая создание современной и удобной инфраструктуры. По растущему спросу на проекты «Инграда» мы замечаем актуальную потребность наших покупателей в этом и стараемся полностью соответствовать запросам.