Вопреки всему: стоит ли инвестировать в недвижимость в 2020 году

Самые большие деньги на недвижимости всегда делались теми, кто вовремя шел против устоявшихся трендов. Как гласит известное во всем мире выражение — «Покупай, когда все продают, и продавай, когда все покупают». Поэтому в целях принятия наиболее выгодного решения о вложении своего капитала инвестору порой необходимо научиться отстраняться от общих тенденций и настроений, как панических, так и чересчур оптимистичных.

Наступило ли уже то самое время, чтобы приобретать недвижимость в России как перспективный инвестиционный актив? И где и почему просто необходимо покупать недвижимость прямо сейчас?

Сегодня инвестору в недвижимость России нужно забыть об ожидании периода распродаж или больших скидках как на вторичном рынке жилья, так и у застройщиков. Все игроки рынка будут держать цены и в перспективе даже повышать их. Финансовый кризис — не всегда просто цифры на экране мониторов, это в первую очередь психология людей, которая в отличие от экономических катаклизмов более предсказуема.

В России всегда доверяли квадратным метрам больше, чем другим инвестиционным инструментам, и практика показывает, что в долгосрочной перспективе эта стратегия действительно работает. Недвижимость всегда можно сдать в аренду, оставить детям, жить самому или в крайнем случае продать. Поэтому в тот момент, когда кризис только начинает набирать обороты, люди будут держаться за свое недвижимое имущество до последнего. А те, у кого есть деньги, будут его покупать. Ведь недвижимость в глазах многих россиян по-прежнему единственный надежный способ сберечь свои накопления.

Почему сегодня выгодно покупать жилье, в том числе и в ипотеку?

К сожалению, в среднесрочной перспективе еще большее обесценивание рубля неизбежно, как и высокая инфляция, поэтому здесь в игру вступает знаменитый принцип инвесторов в недвижимость — инфляция все спишет. Например, сегодня вы купили квартиру в ипотеку на 15 лет с ежемесячной выплатой в 40 тыс. руб. — а через пять лет это будут другие 40 тыс. руб. с иной покупательной способностью. По этой причине сегодня инвесторам в разы выгоднее приобрести жилье с помощью ипотеки, чем оплачивать всю сумму сразу. Помимо этого, процентные ставки по ипотеке в России находятся на относительно низком уровне, а государство со своей стороны продолжит поддерживать рынок недвижимости, так как он оказывает влияние и на другие сектора экономики.

Курс рубля по отношению к главным мировым валютам обязательно изменится даже по той причине, что сами эти валюты стремительно обесцениваются. С началом пандемии коронавируса США и ЕС печатают деньги практически безостановочно. Доллар уже потерял 10% своей покупательной способности, и это только начало. Поэтому страшные истории про курс доллара в 100–120 руб. уже не кажутся такими нереальными. Такое положение дел еще больше ослабит рубль и поставит купивших недвижимость в ипотеку в выгодное положение, так как их ежемесячные платежи не изменятся, а вот ценность рубля упадет.

Стоит ли ждать более низких ипотечных ставок?

В любой стране мира всегда найдется огромное количество недовольных высокими ставками по ипотечным кредитам. Миллионы людей сетуют, что недвижимость недоступна большинству населения, и опять же винят ставки по ипотеке. Самое интересное, что недовольных хватает и там, где ставки равны 1%, и там, где они составляют 70% годовых. Однако нужно понять, что сами по себе ставки ничего не меняют в плане доступности покупки самой недвижимости. Даже при ипотечной ставке, равной 0%, ничего не изменится. Почему? Потому что рынок недвижимости очень быстро корректируется ценами.

Давайте разберем на конкретном примере. Сегодня в Норвегии при покупке недвижимости в ипотеку вы платите 0% по ставке. Дело в том, что ставка рефинансирования отрицательна для банков, то есть банк берет деньги у ЦБ по отрицательной ставке, и не банк, а ЦБ платит тому, кто взял деньги в долг. Такая ситуация может звучать парадоксально и даже абсурдно, но факт остается фактом. Поэтому возникает вполне закономерный вопрос: значит, наверное, при нулевой ипотечной ставке недвижимость очень доступна для норвежцев? Увы, но нет. Местный рынок адаптировался ценами к таким кредитным условиям. И, например, в Осло меньше чем за €1 млн вы вообще ничего не купите. Ипотеку будете выплачивать в среднем 40 лет, и еще вопрос, выплатите ли.

Что же инвестору в недвижимость сегодня покупать?

Во-первых, стоит приобретать жилье в ипотеку, даже если можно позволить себе купить недвижимость за полную стоимость. Лучше взять эту сумму в банке, где ежемесячные платежи будут равняться выплатам по ипотеке. А во-вторых, покупать стоит квартиры небольшого формата, а в идеале ту квартиру, которую можно разделить еще на несколько и сдавать в аренду. Сейчас идет эпоха экономики совместного потребления, так называемая шеринговая экономика (sharing economy). Личное пространство человека со временем будет уменьшаться. Сегодня уже никого не удивить квартирами общей площадью в 25 кв. м и даже меньше. Квартиры в Париже по 35 кв. м стали новой привычной нормой жизни.

В России в ближайшие пять лет независимо от региона недвижимость будет, пожалуй, единственным надежным инструментом защиты капитала от девальвации рубля, валютных колебаний, инфляции и экономического кризиса в целом. Однако не каждый сегмент рынка недвижимости стоит рассматривать как перспективный инвестиционный актив. Исключением станет сектор элитного жилья, он пострадает от кризиса сильнее других. Уже сегодня здесь существует большое «перепроизводство» объектов недвижимости. Поэтому ввиду неблагоприятной экономической ситуации и, как следствие, сокращения количества новых состоятельных людей вторичный рынок элитного жилья будет вполне способен поглотить имеющийся спрос.