Доступное жилье и реновация: почему строить нужно комплексно
В России к 2024 году должно ежегодно строиться 120 млн кв. м жилья — такие показатели содержатся в национальном проекте «Жилье и городская среда». Пока ввод жилья серьезно уступает этим объемам. По данным Росстата, в прошлом году в России было построено 82 млн кв. м.
Изменения законодательной базы также не работают на рост объемов. Переход на проектное финансирование мотивировал девелоперов еще более взвешенно подходить к выводу на рынок новых проектов. В связи с чем снижается и объем ввода в эксплуатацию, и предложение. При этом параллельно будет сокращаться предложение на рынке. В апреле вышел минимальный за восемь лет ежемесячный объем нового предложения в Московском регионе — 240 тыс. кв. м.
Варианты решения
Масштабировать объемы жилищного строительства, преодолеть кризис и сформировать системное решение обеспечения населения качественным жильем может комплексное освоение территорий, считает управляющий директор группы «Самолет» Дмитрий Волков.
На протяжении многих десятилетий мы видим разрастание города. Это естественный процесс, город дает людям работу, образование, медицинское обслуживание, досуг — все то, что составляет разнообразие жизни современного человека. Даже развитие возможностей удаленной работы не сможет переселить горожанина в деревню. Значение инфраструктуры останется превалирующим.
Проекты КОТ стали главным правилом градостроительной политики Новой Москвы, а Московской области позволили стать лидером по вводу жилья — в 2019 году в регионе было построено 8,6 млн кв. м.
Что такое КОТ
Комплексное освоение территории (КОТ) включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.
Перспективы формата
Проекты КОТ позволяют человеку приобрести жилье по доступной цене и пользоваться всеми благами городской жизни. Развиваясь в непосредственном соседстве с городом, эти объекты становятся полноценными жилыми районами. Одновременно с домами здесь идет развитие инженерных сетей, социальной (школы, детские сады, больницы, спортивные объекты) и транспортной инфраструктуры, организуются рабочие места. Наряду с инфраструктурными объектами в современной городской среде создаются парки и общественные пространства.
Масштабность проектов позволяет формировать не только качественное, но и доступное по цене предложение. Если средняя стоимость жилья в пределах Новой Москвы составляет 144 тыс. руб. за «квадрат», то при комплексном освоении территорий в Московской области на треть ниже — немного более 101 тыс. руб.
Тогда как доступная цена и масштаб остаются неизменными характеристиками КОТ, его потребительские качества меняются вместе с изменениями запросов рынка. И здесь необходимо говорить не только об изменениях в планировочных решениях.
Дмитрий Волков, управляющий директор группы «Самолет»:
— Повышение качества архитектуры, пространственно-планировочных решений, благоустройства — ключевые параметры продуктовой стратегии группы «Самолет». Кроме улучшения чисто эстетических характеристик, наша задача — изменить восприятие проекта КОТ потребителем с «много-долго-некомфортно» на один из вариантов «новой вторички». Мы прилагаем серьезные усилия для того, чтобы клиент въезжал в новое жилье в районе, полностью готовом и обустроенном для жизни. В районе все работает — магазины, бытовые сервисы, детские сады и школы, медицинские центры, и все это — новое. Не только его квартира и дом. При этом новосел не видит и не слышит стройки новых очередей проекта — и это задача правильного планирования.
Как реализовать?
Для того чтобы девелопер смог реализовать проект, интересный для потребителя по своим качественным характеристикам и для себя — по экономике, строительной отрасли, нужна поддержка в двух аспектах — стимулирование спроса и более лояльные к девелоперам нормы законодательства. Первую задачу, по мнению топ-менеджера, можно решить за счет эффективной работы с ипотечной ставкой.
Дмитрий Волков, управляющий директор группы «Самолет»:
— Положительный эффект могла бы дать ее привязка не к уровню ключевой ставки ЦБ, а к реальным доходам населения и уровню инфляции. У людей должна быть возможность взять доступную ипотеку на приобретение квартир. Благодаря снижению ставок многие в том числе смогут позволить более просторные квартиры.
Серьезную помощь также могло бы оказать решение вопроса с поэтапным раскрытием эскроу-счетов. Мы выступаем все-таки за поэтапное их раскрытие. Разрешение на ввод в эксплуатацию вполне может являться подтверждением того, что объект построен. Также можно было бы ввести несколько промежуточных периодов раскрытия, так как для застройщиков позднее получение прибыли является сдерживающим фактором развития.
Дополнительно при реализации проектов КОТ встает вопрос о строительстве объектов социальной инфраструктуры, которые остаются затратной статьей застройщика. Если ткань города создавалась веками с учетом инвестиций самых разных институтов — от государства до отдельных горожан, меценатов, то проекты КОТ реализуются максимум в течение нескольких десятилетий, как правило, одним застройщиком, для которого самостоятельное создание столь же многофункциональной среды вряд ли возможно. Более эффективным в реализации масштабных проектов могла бы стать синергия профессиональных инвесторов и государственных институтов.
Мы надеемся, что меры будут расширяться, строительная отрасль действительно станет локомотивом российской экономики. Уже сегодня наш сектор вносит большой вклад в ВВП, генерирует большой объем налогов (поэтому субсидии возвращаются в бюджет как поддержка в финансировании дальнейшего развития).
