Искусственный интеллект назвал лучшие форматы недвижимости для инвестиций
Искусственный интеллект вычислил, что помещения, переоборудованные под предоставление сервиса, и темные подвалы в перспективе двух-трех лет могут стать наиболее выгодными объектами для инвестиций в Москве. Об этом в исследовании (есть в распоряжении редакции) сообщают аналитики сервиса по подбору недвижимости для инвестиций Realiste, которая специализируется на технологии ИИ Shiva AI.
В 2019 году, по официальным данным, инфляция составила 3%. Технология ИИ вычислила, что если роста цен на недвижимость в ближайшее время не будет или он будет отрицательным, за десять лет можно потерять 50% капитала, вложенного в квартиры или офисы. Именно поэтому инвесторам стоит рассмотреть новые форматы недвижимости для вложений, считают аналитики.
Методология расчетов
Аналитики создали компьютерную программу, которая с помощью ИИ вычисляет наиболее перспективные объекты для инвестиций. Система сравнивает все существующие на рынке предложения о продаже или сдаче в аренду жилой и коммерческой недвижимости и оценивает их на объективность цены. В результате получается три группы объектов: по привлекательной цене (продаются ниже рынка), рыночная цена, завышенная цена. Причем если из продажи исчезает объект по завышенной цене, ИИ не считает сделку состоявшейся: велика вероятность, что люди просто сняли объявление.
Далее ИИ следит за объемом спроса и предложения в разных районах. Если в определенной локации спрос за месяц закрывает порядка 15% предложения, то считается, что в данном районе в первую очередь будут покупать квартиры по наиболее привлекательным ценам, далее — по рыночным, и только потом рассматривать завышенные. Если же спрос очень мал, то есть в районе люди практически не покупают квартиры, то объекты даже по рыночной цене будут застаиваться на неопределенный срок — до тех пор, пока не уйдут все привлекательные предложения. Опираясь на соотношение спроса и предложения, можно увидеть ряд зависимостей, дающих возможности для инвесторов.
Офисы и стрит-ретейл
Цена офиса имеет прямую зависимость от стоимости аренды, которая в свою очередь обусловлена спросом и предложением. Сегодня данные по рынку показывают, что спрос на офисы падает. Объекты все дольше находятся в продаже или поиске арендаторов. Недвижимость постепенно переходит из офисного формата в сервисный, и потери тех, кто вложился исключительно в офисы, за следующие пять лет могут составить до 30%, говорится в исследовании.
Помещения, переоборудованные под предоставление сервиса, например коворкинги, в ближайшее время станут перспективны для инвестиций. Такие пространства могут дать до 17% годовой доходности, однако с течением времени она будет снижаться из-за растущей конкурентности. Еще одно перспективное направление — сдача в аренду очень дешевых подвальных помещений, которые сейчас востребованы у сервисов доставки еды и dark kitchen. Для остальных объектов коммерческой недвижимости, кроме складской, будет нарастать проблема ликвидности. Объем недвижимости большой, покупательная способность в связи с кризисом снижается и перспективы по возвратам капитала неясны.
Жилье
Спрос на вторичное жилье не изменился, а вот к квартирам в новостройках сейчас всплеск интереса: сроки их экспозиции сокращаются. Скорее всего, пик возник из-за снижения ипотечных ставок. Проще говоря, люди покупают квартиры, пока это дешево, а зарплату еще платят. При этом ипотека напрямую зависит от количества рабочих мест, и если в стране будет нарастать безработица, ипотечное жилье станет продаваться хуже. В целом же покупать сегодня квартиру в новостройке для инвестиций, скорее, невыгодно именно из-за пика спроса. Через семь — девять месяцев, когда спрос схлынет, цены, вероятно, снизятся, следует из отчета ИИ.
На рынке недвижимости всегда есть люди, которым как можно быстрее нужны деньги, поэтому они согласны продавать объекты по цене ниже рынка. И сегодня для инвесторов хорошее применение капитала — предоставлять ликвидность таким продавцам. После квартиру можно перепродать дороже людям с ипотекой, которые обычно покупают неспешно. Если в год проводить три подобных сделки, то можно получить 23,5% доходности. Однако действовать нужно очень быстро: квартиры с дисконтом 10% от ликвидной рыночной цены продаются примерно за десять дней. Кроме того, если у объекта дисконт 12% и более, то, вероятнее всего, квартира обладает дополнительными негативными факторами, например обременением, неузаконенной перепланировкой (не подходит под ипотеку) или юридическими проблемами.
Искусственный интеллект ранее спрогнозировал миграцию из одних районов Москвы в другие около 750 млрд руб. ценностной стоимости жилой недвижимости в течение десяти лет. Ценовую динамику спровоцирует рост популярности удаленной работы и появление на дорогах столицы беспилотных автомобилей.