Коронавирус и деурбанизация: что означает конкуренция города с загородом
Коронавирус обнажил уязвимость современных городов, в которых сложно переживать подобного рода эпидемиологические катастрофы, и повысил привлекательность загородной недвижимости. Оживленный спрос на рынке загородного жилья дал повод для обсуждения такого явления, как деурбанизация. Насколько радикальны происходящие перемены и не приведет ли пандемия к массовому отъезду горожан в пригород?
В этом году на фоне коронавируса дачный сезон начался раньше времени, что вполне логично — режим самоизоляции комфортнее соблюдать за городом. Когда стало понятно, что карантин затянется, а в перспективе ситуация может повториться, люди начали рассматривать долгосрочную аренду и покупку дач, коттеджей, таунхаусов и квартир в малоэтажных домах. Закрытие границ и неясность, где проводить летний отпуск, только усилили этот тренд и продлили его на неопределенный период времени.
В итоге еще до наступления лета спрос на загородном рынке по сравнению с прошлым годом увеличился на 25–30% в зависимости от класса жилья. Объекты продавались несмотря на то, что в отличие от рынка столичных новостроек онлайн-сделки с загородной недвижимостью практически невозможны. Наибольший рост спроса фиксировался в Московском регионе, где уровень доходов в целом выше, чем по стране, а обеспеченность вторым жильем в виде дома или летней дачи ниже.
Помимо эпидемиологической ситуации, резкому оживлению спроса на рынке загородного жилья способствуют и изменившиеся условия работы. Если раньше именно близость места жительства к работе являлась ключевым преимуществом проживания в городе, то теперь этот фактор перестал играть важную роль.
Работодатели и сотрудники в целом осознали плюсы удаленной работы. Новый формат дает возможность компаниям нанимать сотрудников из регионов, где уровень заработной платы существенно ниже, чем в Москве, сокращать расходы на аренду офисов и затраты на операционную детальность (покупка оргтехники, бумаги и т. д.).
В свою очередь сотрудники могут экономить время и деньги на проезд до офиса, в некоторых случаях самостоятельно планировать свой рабочий день и наконец отказаться от делового гардероба. Пандемия в целом увеличила возможности для дистанционной работы — количество вакансий на удаленке выросло, заинтересованных соискателей также стало больше. И, скорее всего, в будущем возможность работать дистанционно может стать определяющим фактором при выборе места жительства.
Произошедшие изменения породили разговоры о начале деурбанизации и массовой миграции городского населения в пригороды. Чтобы понять, насколько такие рассуждения оправданны, достаточно привести цифры и оценить качество социальной и транспортной инфраструктуры за границами МКАД.
Переезд в сельскую местность пока носит ограниченный по численности и времени характер. Скорее, это краткосрочный тренд, нежели укоренившееся явление. Москва традиционно является деловым и финансовым центром, местом притяжения мигрантов из других регионов, и даже если эпидемии будут повторяться, в этом отношении вряд ли что изменится — население города драматически не уменьшится. Кроме того, большинство профессий и позиций все же предполагает регулярное посещение офисов, предприятий торговли и сферы услуг, производств.
А что говорят цифры? За время режима самоизоляции Москву покинуло примерно 5 млн человек. На первый взгляд, внушительная цифра. Но из них 3 млн — это те, кто вернулся на свое место жительства. Примерно 2 млн уехали на дачи, из них половина арендовала жилье. То есть покупка объекта на загородном рынке в перспективе может заинтересовать в лучшем случае не более 1 млн человек, в пересчете на семьи цифра получается еще меньше. А по отношению к численности населения столицы это менее 8%. Чтобы говорить о деурбанизации, процесс явно должен носить более масштабный характер.
Чтобы большая часть трудоспособного населения решила навсегда покинуть столицу, этому должны способствовать определенные условия. Так, в Европе за счет развитой сети автомобильных и железных дорог люди могут ездить на работу в центр города, проживая за его пределами. У нас ситуация иная — загруженность трасс в Подмосковье не позволяет организовать жизнь таким образом без потери времени и ущерба личному комфорту.
Вызывает вопросы и обеспеченность загородных домов торговыми объектами, местами досуга, образовательными и медицинскими учреждениями, наконец качественной интернет-связью. Конечно, комфортные условия для жизни есть и за пределами МКАД, но только в рамках сложившихся поселков высокого ценового сегмента. Пока полноценное развитие загородного рынка сдерживает недостаток объектов инфраструктуры и скоростных трасс, продолжающийся рост спроса на частные дома вне зависимости от сезона и эпидемиологической ситуации вряд ли возможен.
В долгосрочной перспективе тренд на переезд за город не стоит привязывать к коронавирусу. Очевидно, что причины переезда должны быть более глубокими, они связаны с взрослением, наличием семьи и заботой о детях, финансовым достатком. Обеспеченные молодые люди, которые привыкли к городскому ритму, учатся или делают карьеру, вряд ли согласятся на жизнь в сельской местности. Так же и семейные пары, постоянно проживающие в Москве, в одночасье не изменят свои привычки. Для того чтобы кардинально изменить образ жизни, нужно эмоционально созреть. А пока большинство семей хоть и задумываются над приобретением загородного жилья, но предпочитают постоянно проживать в квартире. Да, они осознали необходимость наличия частного дома, но относятся к нему как к месту, где можно проводить несколько месяцев в году.
Процессу деурбанизации, о котором сейчас модно говорить, я бы противопоставил расширение границ города и выход за пределы МКАД, что хорошо заметно на примере Новой Москвы. Скорее мегаполис будет разрастаться, чем случится массовая миграция населения в пригород. Такие явления, как деурбанизация, не происходят быстро. Помимо качественных изменений «ландшафта» пригорода, определенные трансформации должны произойти в головах — люди должны прийти к более экологичному образу жизни, пожертвовать мобильностью и комфортом ради здоровья и сохранения окружающей среды. А пока мы видим, как мегаполис возвращается к привычной жизни, и даже коронавирус не смог заставить людей повысить заботу о своем здоровье — общественные пространства переполнены, масочный режим и социальная дистанция не соблюдаются.
