ЦБ снова не стал менять ключевую ставку: чего теперь ждать от ипотеки
Банк России на предпоследнем в этом году заседании сохранил ключевую ставку на уровне 14%. Это второе подряд подобное решение, которое регулятор в этот раз объяснил повышенным ценовым давлением и сохраняющимися высокими инфляционными ожиданиями.
Решение ЦБ совпало и с ожиданиями рынка. 27 из 30 участников консенсус-прогноза РБК (аналитики крупных банков и инвесткомпаний) предсказывали, что ЦБ продлит паузу. Редакция «РБК Недвижимости» традиционно опросила аналитиков о влиянии решения ЦБ на ипотечный рынок.
Коррекция ставок возможна
С середины лета средние ставки по рыночной ипотеке, по данным «Дом.РФ», «замерли на уровне около 18,7%». При этом в октябре, несмотря на то что ключевая ставка до этого оставалась неизменной, некоторые крупные банки повысили ставки по ипотеке. Аналитики, опрошенные «РБК Недвижимостью», допускают, что отдельные банки могут корректировать условия по ипотеке как в сторону повышения, так и понижения после решения ЦБ. Но сильного влияния на рынок это не окажет — средние ипотечные ставки будут оставаться на текущем уровне.
По мнению директора по рейтингам кредитных институтов агентства «Эксперт РА» Екатерины Щурихиной, вторая пауза в решении регулятора по ключевой ставке была ожидаемой большинством участников рынка, поэтому глобальных изменений по ставкам на ипотечном рынке ожидать не стоит. Некоторые банки в последние недели пересматривали предложения по рыночной ипотеке, закладывая в проценты замедление динамики снижения «ключа». «Однако повышение ставок вряд ли станет массовым — большинство банков не меняли ставки при сохранении жестких риск-политик к оценке заемщиков. До конца 2026 года средние ставки по ипотеке, вероятно, останутся примерно на текущем уровне (выше 18%)», — сказала Екатерина Щурихина.
Завкафедрой ипотечного кредитования Финансового университета Александр Цыганов, в свою очередь, тоже не ждет сильного изменения средних ставок, хотя допускает небольшую коррекцию ставок (от 0,1 п.п. до 0,5 п.п.) у отдельных игроков. «Скорее всего, будет небольшая коррекция у части банков. Часть уже немного увеличила ипотечные ставки в начале октября, но у некоторых возможно снижение для выравнивания со среднерыночными», — пояснил Александр Цыганов.
Похожую точку зрения озвучил аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. «В целом не жду какой-то существенной реакции в рыночных ипотечных ставках на решение регулятора, хотя некоторые банки и могут в определенной степени корректировать их в ту или иную сторону в предстоящие недели — в пределах 0,5 п.п.», — сказал Игорь Додонов.
Влияние на ипотечный спрос
По мнению аналитиков, сохранение или незначительные изменения ключевой ставки напрямую заметно не сказываются на рынке ипотеки. Большее влияние на спрос окажет изменение условий по семейной ипотеке. «В ноябре-декабре 2026 года можно ожидать значимого сжатия льготного ипотечного сегмента (на 30–40% и более) вследствие реализовавшегося с опережением спроса перед вступлением в силу новых условий по семейной ипотеке с 1 октября, что окажет влияние на объемы рынка в целом», — пояснила представитель «Эксперт РА».
С ней согласен аналитик «Финама». По его мнению, гораздо больший эффект на рынок ипотеки будет оказывать недавнее ужесточение условий по семейной ипотеке. «В сентябре, в преддверии этих изменений, наблюдался всплеск ипотечных выдач, и в октябре вероятно заметное охлаждение рынка, а в ноябре — его стабилизация, поскольку заемщики и банки будут адаптироваться к новой реальности», — сказал Игорь Додонов.
При этом выдачи в рыночном сегменте будут поддерживаться примерно на уровне августа-сентября, продолжила Екатерина Щурихина. «Сдерживающим фактором остаются высокие ставки. Но большой навес отложенного спроса поддерживает выдачи: заемщики оформляют ссуды в расчете на скорое рефинансирование при сохранении общего тренда к постепенному снижению ставок», — уточнила эксперт. Кроме того, на фоне ужесточений условий по семейной ипотеке возможно перетекание спроса на вторичный рынок, учитывая его сохраняющийся ощутимый ценовой разрыв с первичным рынком, что также поддержит рыночную ипотеку, добавил аналитик «Финама».
В этой связи цены на первичном рынке будут расти не быстрее инфляции, а застройщики будут активнее использовать скидки и рассрочки на фоне снижения продаж после сентябрьского ажиотажа, добавил управляющий директор рейтинговой службы НРА Сергей Клисенко. «На вторичном рынке цены продолжат расти быстрее, чем в новостройках, за счет перетока спроса, и разрыв в стоимости между первичным и вторичным жильем продолжит сокращаться», — отметил эксперт.
Массового спроса на рефинансирование эксперты тоже не ждут — он ограничен заемщиками, бравшими рыночную ипотеку на пике ставок в конце 2024 — первой половине 2025 года. «Более широкая волна рефинансирования станет возможной, когда рыночные ставки опустятся ниже 15%. Это, по нашим оценкам, произойдет не ранее 2028 года», — уточнил Сергей Клисенко.
Что касается влияния решения ЦБ на девелоперскую активность, то выход новых проектов останется сдержанным. «Новые проекты в таких условиях появляются реже, что связано как с оптимизацией самих застройщиков, так и сложностями получения кредита на стройку», — уточнил Александр Цыганов.
Сентябрьский всплеск
В сентябре в России произошел всплеск спроса перед октябрьским изменением условий семейной ипотеки. По данным «Дом.РФ», в результате совокупные выдачи ипотеки в сентябре достигли пикового уровня с начала года — 125 тыс. кредитов. А льготное кредитование почти удвоилось к августу и на 40% повысилось год к году, до 71 тыс. кредитов.
По итогам девяти месяцев выдача ипотеки в России тоже выросла — на треть, до 0,8 млн ипотечных кредитов год к году. Основной прирост обеспечили кредиты на рыночных условиях: их выдачи увеличились в 1,8 раза, до 416 тыс.
