Аренда или ипотека: что выгоднее в современной России
В отличие от многих западных стран, где высокая доля граждан живут в арендном жилье, в России аренду чаще воспринимают как временное явление. Представители поколения Y и Z — основные потребители на рынке недвижимости — нацелены на аренду жилья, но это пока они молоды и мобильны.
Ипотека требует бóльших свободных средств в сравнении с платежом аренды, а главная сложность съемных квартир — это отсутствие цивилизованного рынка сдачи жилья. Рассказываем, что в современной России выгоднее, ипотека или аренда квартиры, а также о плюсах и минусах владения и найма жилья.
Эксперты в этой статье
- главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина
- заместитель директора департамента аренды компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова
- руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков
- управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова
Что выгоднее: аренда или ипотека
Ежемесячные платежи по ипотеке чаще всего существенно превышают стоимость аренды и являются ощутимой статьей расходов семейного бюджета. Даже при наличии минимального первоначального взноса покупка средней однокомнатной квартиры в крупных городах России требует бóльших свободных средств для выплаты ипотеки в сравнении с платежом аренды.
Однако снижение ставок по ипотеке, а также льготная ипотека под 6,5% для покупки квартир в новостройках сделали жилищные кредиты более доступными. По прогнозу «Инком-Недвижимости», вследствие снижения ипотечных ставок спрос на вторичном рынке купли-продажи способен вырасти на 5–15% (в зависимости от комнатности объектов), в том числе за счет бывших арендаторов, решивших приобрести жилье.
Появление льготной ипотеки на рынке позволит текущим арендаторам частично перейти в категорию собственников, однако кредит на однушку под 6,5% оказывается дороже, чем съемное жилье. Так, по подсчетам ЦИАН, если заемщик решил рассчитаться за ипотеку на однокомнатную квартиру за десять лет, то по всем крупным городам (население 500 тыс.+) платеж по ипотеке оказывается выше ставки аренды. Меньше всего придется доплачивать относительно аренды при десятилетней ипотеке в Краснодаре, Саратове, Махачкале (не более 1,5 тыс. руб.). Больше всего — в Москве (32 тыс. руб.), Санкт-Петербурге (19,7 тыс. руб.) и Владивостоке (13,2 тыс. руб.).
Если же ипотеку взять на срок 20 лет, то ситуация улучшится. По данным ЦИАН, в 23 городах и областях из 31 субъекта (население 500 тыс.+) платеж по ипотеке для однокомнатной квартиры с первым взносом 20% от стоимости оказывается ниже средней арендной ставки. Ипотека выходит дороже в Москве (7 тыс. руб. в месяц), Санкт-Петербурге (3,5 тыс. руб.), Астрахани (2,6 тыс. руб.).
Разница аренды и платежа по льготной ипотеке под 6,5% для однокомнатных квартир
| Город | Средний бюджет однушки, млн руб. | Мин. первый взнос, тыс. руб. | Ставка аренды*, тыс. руб. | Платеж по льготной ипотеке на 20 лет, тыс. руб. | Разница аренда VS ипотека на 20 лет, тыс. руб. | Платеж по льготной ипотеке на 10 лет, тыс. руб. | Разница аренда VS ипотека на 10 лет, тыс. руб. | Сколько месяцев копить на мин. взнос |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Сочи | 5,24 | 2237 | 28,7 | 22,4 | 6,32 | 34,1 | -5,39 | 59,11 |
| Краснодар | 2,18 | 436 | 18,9 | 13,0 | 5,90 | 19,8 | -0,90 | 10,45 |
| Ростов-на-Дону | 2,16 | 432 | 18,0 | 12,9 | 5,12 | 19,6 | -1,62 | 10,96 |
| Воронеж | 2,11 | 422 | 17,3 | 12,6 | 4,72 | 19,2 | -1,87 | 12,06 |
| Липецк | 1,88 | 376 | 15,7 | 11,2 | 4,49 | 17,1 | -1,38 | 10,13 |
| Самара | 1,97 | 394 | 16,1 | 11,8 | 4,35 | 17,9 | -1,80 | 10,16 |
| Махачкала | 1,66 | 332 | 13,8 | 9,9 | 3,90 | 15,1 | -1,28 | 12,10 |
| Саратов | 1,45 | 290 | 12,2 | 8,6 | 3,55 | 13,2 | -0,97 | 8,82 |
| Волгоград | 2,23 | 446 | 16,7 | 13,3 | 3,40 | 20,3 | -3,56 | 13,55 |
| Московская область | 3,75 | 750 | 25,3 | 22,4 | 2,93 | 34,1 | -8,76 | 18,84 |
| Рязань | 1,98 | 396 | 14,5 | 11,8 | 2,69 | 18,0 | -3,49 | 11,26 |
| Ульяновск | 1,76 | 352 | 12,5 | 10,5 | 2,00 | 16,0 | -3,49 | 11,40 |
| Пермь | 2,45 | 490 | 16,5 | 14,6 | 1,89 | 22,3 | -5,76 | 12,14 |
| Челябинск | 1,8 | 360 | 12,6 | 10,7 | 1,86 | 16,4 | -3,75 | 9,74 |
| Ярославль | 2,04 | 408 | 13,5 | 12,2 | 1,33 | 18,5 | -5,03 | 11,12 |
| Киров | 1,7 | 340 | 11,4 | 10,1 | 1,26 | 15,4 | -4,04 | 10,58 |
| Барнаул | 1,88 | 376 | 12,4 | 11,2 | 1,19 | 17,1 | -4,68 | 11,91 |
| Ленинградская область | 3,16 | 632 | 19,9 | 18,8 | 1,05 | 28,7 | -8,80 | 13,22 |
| Новосибирск | 3,07 | 614 | 19,2 | 18,3 | 0,89 | 27,9 | -8,69 | 14,67 |
| Екатеринбург | 3,35 | 670 | 20,8 | 20,0 | 0,82 | 30,4 | -9,63 | 14,56 |
| Красноярск | 2,61 | 522 | 16 | 15,6 | 0,43 | 23,7 | -7,71 | 11,33 |
| Ижевск | 2,31 | 462 | 13,9 | 13,8 | 0,12 | 21,0 | -7,08 | 13,16 |
| Пенза | 2,11 | 422 | 12,7 | 12,6 | 0,11 | 19,2 | -6,47 | 13,57 |
| Нижний Новгород | 3,13 | 626 | 17,8 | 18,7 | -0,87 | 28,4 | -10,63 | 15,02 |
| Уфа | 2,91 | 582 | 16,2 | 17,4 | -1,16 | 26,4 | -10,23 | 13,56 |
| Тюмень | 2,89 | 578 | 15,9 | 17,2 | -1,34 | 26,3 | -10,35 | 10,85 |
| Владивосток | 4,01 | 1 011 | 20,8 | 22,4 | -1,56 | 34,1 | -13,26 | 19,09 |
| Казань | 3,51 | 702 | 18,8 | 20,9 | -2,14 | 31,9 | -13,08 | 17,84 |
| Астрахань | 3,14 | 628 | 16,1 | 18,7 | -2,63 | 28,5 | -12,42 | 18,69 |
| Санкт-Петербург | 5,21 | 1 042 | 27,6 | 31,1 | -3,48 | 47,3 | -19,73 | 19,51 |
| Москва | 8 | 1 600 | 40,7 | 47,7 | -7,02 | 72,7 | -31,97 | 20,43 |
* Ставка аренды рассчитана для предложений в домах, построенных после 2000 года
Таблица: ЦИАН
«Льготная ипотека на 20 лет позволяет жителям многих крупных городов вносить банку ежемесячный платеж меньше, чем если бы речь шла об аренде. Естественно — чем выше первый взнос, тем выгоднее оказывается ипотека в сравнении с арендой. К примеру, средний чек сделки в Москве составляет 12,5 млн руб. При первом взносе 20% и льготной ипотеке на 20 лет ипотечный платеж составит 74,5 тыс. руб. При первом взносе 50% — уже 46,5 тыс. руб.», — отмечает главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Сложности ипотеки
У аренды и ипотеки разная целевая аудитория. В нашей стране наличие собственной жилплощади обеспечивает человеку определенный социальный статус, в зрелом возрасте жить в съемных квартирах не принято, говорит заместитель директора департамента аренды «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова. По ее словам, институт аренды жилья в России пока недостаточно развит, чтобы наем в течение всей жизни был психологически комфортным.
Главный довод за собственное жилье — возможность обустроить квартиру под себя, так как нередко арендодатель не позволяет производить какие-то существенные изменения в квартире, отмечают в «Инкоме».
Ипотечный кредит повышает озабоченность относительно своей работы, что в данном случае означает наличие возможности стабильных платежей в банк в счет погашения ипотеки и процентов по ней, считает руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков. Тем не менее, по его мнению, при должном планировании своего бюджета ипотека вполне реалистична.
Собственное жилье более надежно в отличие от аренды, где наниматель сегодня пока слабо защищен, а налоги и коммунальные платежи не могут сравниться по цене с арендой, говорит Кирюхина. «Если для работающего человека это не принципиально, то размер средней пенсии не позволяет и дальше арендовать квартиру, поэтому ее приобретение становится необходимостью для большинства россиян, притом что в Европе аренда жилья на протяжении всей жизни — обычная практика», — отмечает аналитик.
«По своей сути, аренда предполагает постоянный отток денежных средств, а на выходе ничего не остается. Грубо говоря, нечего оставить в наследство. Поэтому при выборе покупки или аренды жилья многое зависит от личных стратегий каждого», — отмечает Дарусенков.
Ипотеку предпочитают семейные люди, финансово стабильные, уверенные в том, что они смогут своевременно вносить ипотечные платежи, которые знают, где они хотят жить, считает управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова. Кроме того, по ее словам, чтобы позволить себе взять ипотеку, у заемщика должны быть собственные средства для внесения первоначального взноса, определенный стаж работы, в том числе на последнем месте, и уровень дохода, чтобы банк ему одобрил кредит.
Полезные статьи про ипотеку
Плюсы и минусы аренды
Как правило, аренда является временным решением, хотя иногда, в зависимости от обстоятельств, и долгосрочным, но все равно большинством не воспринимается как навсегда. В краткосрочном плане аренда квартиры несет в себе объективно меньшие затраты, чем единовременные вложения в приобретение квартиры, отмечает Ярослав Дарусенков из «Азбуки жилья».
Сколько лет снимают жилье
Большинство арендаторов в Москве (74%), по данным «Инком-Недвижимости», имеют целью снимать жилье несколько лет — от года до пяти; 19% — на несколько месяцев (это и «летние» арендаторы — туристы и абитуриенты, граждане, приезжающие в столицу на целевые временные заработки); 7% планируют аренду и в десятилетней перспективе. О намерении пожизненно снимать жилье серьезных речей пока не ведется, такие размышления носят преимущественно умозрительный характер.
В России основные арендаторы жилья — молодое поколение Y и Z. Аренда дает больше мобильности, возможность жить рядом с работой, меняя квартиру при переезде офиса или смены работы. Поэтому молодые люди даже при наличии финансовой возможности не всегда торопятся приобретать собственную недвижимость. Очевидные преимущества аренды квартиры: нет строгих долгосрочных обязательств перед кредитором; можно быстро сменить жилплощадь соответственно материальному или семейному положению, собственным желаниям; не ограничена свобода передвижения — можно уехать на жительство в другие города и страны и т. д. Аренду выбирают люди, например, переехавшие в Москву недавно, или те, кто не планирует оставаться в столице навсегда. Это студенты, молодые специалисты, которые только начали строить свою карьеру, работники с нерегулярным или невысоким доходом и т. д., отмечают риелторы.
«Аренда выгодна, когда нужно подстроиться на определенное время под обстоятельства. К примеру, для молодого специалиста или семьи пожить вне родительского дома или снимать, работая в другом городе, не планируя там остаться навсегда. Другой пример из жизни — аренда квартиры на время, пока достраивается новостройка или идут ремонтные работы. Также аренда дает определенную свободу передвижений — можно пожить в разных районах или городах, а также попросту снять квартиру рядом с работой», — приводит примеры Дарусенков.
«Сегодня аренду выбирают те, кто просто не может в данный момент позволить себе ипотеку в силу тех или иных условий — нет стабильной работы, средств на первоначальный взнос и т. д. Многие молодые семьи начинают совместную жизнь в съемных квартирах, но рано или поздно задумываются о своем жилье, поскольку мало кто хочет постоянно жить на чужих квадратных метрах. Им хочется иметь свои жилье, сделать ремонт под себя, купить мебель. Ипотечный кредит — это обязательства на долгие годы, на 10, 15, 20 лет, и в какой-то момент они понимают, что к этому готовы. Однако на первых порах молодые люди, только начинающие самостоятельную жизнь, часто не хотят этого груза. Для них аренда — лучшее решение», — говорит Мария Жукова.
Главная сложность с арендой квартиры — это отсутствие цивилизованного рынка сдачи жилья, отмечает Кирюхина из ЦИАН. По ее словам, российский арендатор фактически не защищен от необходимости срочного переезда по просьбе собственника, то есть находится в нестабильной ситуации, без поддержки закона,
Из недостатков аренды Жукова в первую очередь отмечает возможное повышение арендной ставки. Также, по ее словам, арендатор без согласия собственника не может обустроить квартиру под себя — сделать ремонт, заменить мебель, выбросить скрипучий сервант или завести кота или собаку. «У арендатора нет гарантии, что собственник продлит договор аренды и в середине учебного года не встанет необходимость искать новое жилье, устраивать ребенка в новую школу или детский сад, выбирать не самое качественное жилье из того, что есть, а не из того то, что хочется, чтобы не переводить ребенка в другие учебные заведения», — отмечает эксперт.
