Лженотариусы в сфере недвижимости: основные схемы, жертвы, как распознать

Каких мошенников стоит опасаться в первую очередь? Не только тех, что подойдут к человеку в темном переулке и угрозами заставят отдать кошелек. Гораздо плачевнее могут быть последствия от встречи с преступниками, которые открыто идут к вам навстречу, предлагают разного рода помощь и вообще выглядят добропорядочными и приятными людьми. Так, излюбленная сфера деятельности подобных псевдопомощников — юридическая консультация и сопровождение сделок.

Здесь мошенники, которые без стеснения выдают себя за опытных юристов или даже нотариусов, делают ставку на правовую неграмотность граждан и их невнимательность в момент подписания тех или иных документов. Благодаря этому преступникам удается незаметно подменить один вид договора другим, из-за чего их жертва теряет дорогостоящее имущество или деньги. Распространенные методы подмены — дарение вместо купли-продажи недвижимости, купля-продажа вместо ренты, дарение вместо завещания. Начало текста документа во всех этих случаях может быть примерно одинаковым, а до пунктов, где кроется ключевое отличие в юридическом смысле договора, многие вообще не дочитывают.

Жертвами таких мошеннических схем становятся самые разные люди — даже те, кто может позволить себе нанять целую армию консультантов и помощников по любым вопросам. Недавний пример из СМИ: известная актриса Лидия Федосеева-Шукшина подписала договор дарения своей квартиры, а теперь пытается его признать недействительным, ведь, по ее словам, она собиралась эту квартиру не дарить при жизни, а завещать. Сделка совершалась в присутствии ее адвоката, который, судя по рассказу актрисы, не смог донести до нее, какой именно документ она оформляет и какие последствия он за собой влечет.

Важно понимать, что ни один посредник на рынке недвижимости или консультант по правовым вопросам по факту не обязан разъяснять клиентам смысл каждого пункта договора, который он подготовил. Закон предусматривает такое требование только в отношении нотариусов. Именно поэтому нотариальное удостоверение любого вида договора происходит при очной встрече нотариуса и заявителя, в рамках которой сторонам разъясняется смысл подписываемого соглашения, его правовые последствия, а также обязательно проверяется соответствие содержания договора реальной воле сторон. Кроме того, нотариус действует беспристрастно — с целью защиты прав и законных интересов всех участников сделки в отличие от юриста, который работает в интересах нанявшей его стороны.

Кроме того, не каждый человек понимает, что для любого вида договора есть только две возможные формы — нотариальная и простая письменная. При этом законность и правовая чистота сделки, ее защита от оспаривания, а также стопроцентное возмещение ущерба пострадавшим (если в процессе оформления договора были нарушены требования закона) гарантируются, только если договор удостоверяет нотариус.

Все остальные случаи — будь то договор, который стороны подписали сами, без обращения к посредникам, либо договор, составленный при участии юриста,или, например, риелтора — относятся к документам в простой письменной форме. Привлечение к оформлению договора посредников или обращение за какими-то предварительными консультациями не дает сторонам никаких дополнительных гарантий, если договор в итоге не будет удостоверен у нотариуса.

Причем если в отношении дарения или купли-продажи недвижимости человек может сам решать, оформлять такие сделки с нотариусом или без (хотя и здесь есть исключения), то ряд документов необходимо удостоверить нотариально в силу закона. Это, к примеру, завещание, брачный договор, соглашение о разделе совместного имущества супругов, договор ренты.

При этом в сети можно найти сайты, где предлагается оформить подобные виды договоров быстро и легко, не тратя время на нотариуса. Кто-то клюет на такие объявления, не понимая, что деньги, которые он заплатит за такую «правовую помощь», улетят на ветер — полученный на руки договор не будет иметь юридической силы без печати нотариуса.

Еще одна распространенная мошенническая уловка связана с доверенностями. Нередко граждане не понимают различия между оформленной у нотариуса доверенностью, которая используется в рамках сделки, и нотариальным удостоверением самой сделки. Этим пробелом в знаниях пользуются преступники и предлагают оформить через нотариуса только доверенность, уверяя, что вот теперь нотариус к сделке привлечен — значит, все надежно и законно. На самом деле подпись нотариуса на доверенности не дает никаких гарантий самой сделке, если последняя проводится в простой письменной форме. При удостоверении доверенности в полномочия нотариуса не входит проверка дальнейших намерений и планов поверенного — документ может быть использован на его усмотрение.

Кроме того, преступники нередко подделывают доверенности или используют уже «просроченный» документ. Поэтому, имея дело с человеком, действующим по доверенности, стоит сначала обязательно проверить ее подлинность на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Также хотелось бы предостеречь тех, кто уверен, что обращение к разного рода сайтам, где предлагают квалифицированную и при этом чуть ли не бесплатную юридическую помощь, позволит не только решить правовой вопрос, но и сэкономить. Расчет стоимости услуг посредников может содержать в себе множество подводных камней, и итоговая плата за их работу может меняться уже в процессе взаимодействия с клиентом. Нередко бывает, что изначально желавший сэкономить человек тратит на оформление сделки баснословные суммы, в разы превышающие стоимость того же нотариального удостоверения договора. При этом вряд ли первый попавшийся в интернете юрист-консультант объяснит, что тарифы на работу нотариусов строго регламентированы законом (с ними можно заранее ознакомиться на сайтах нотариальных палат) и ни один нотариус не вправе устанавливать расценки на услуги на свое усмотрение, как это может делать любой другой профессиональный участник рынка недвижимости.