Индекс страха: в какую недвижимость стало выгодным инвестировать в Европе

Европейский рынок сейчас крайне скуден на привлекательные инвестиционные возможности, но не лишен их. Депозиты в евро предлагают отрицательные ставки, доходных еврооблигаций с хорошим кредитным качеством практически нет, акции многих европейских компаний уже отыграли свои средние уровни после просадки, пострадавшие же от пандемии отрасли оправятся, возможно, нескоро, а потому инвестиции в них будут очень рискованными. Стоимость акций может медленно отрастать в течение года, если ситуация с пандемией будет стабильно улучшаться. Но в целом акции способны оставаться в боковике достаточно долго, и отскок может затянуться.

В связи с тем что привлекательных инструментов инвестирования в евро практически не осталось, а для инвестиций в недвижимость созданы хорошие условия, да и длительный карантин заставил задуматься о более качественной жизни, спрос на недвижимость в Европе за последние несколько месяцев значительно вырос. Причем от инвесторов со всего мира.

Европейские банковские ставки сейчас максимально низкие — процент с небольшим. Благодаря дешевым деньгам можно получить и более высокую доходность от сдачи в аренду. Если, например, в России доходность коммерческой недвижимости составляет 10–14% годовых, а кредитная ставка варьируется в районе 9,5–11%, то в Европе стандартная доходность — 4–5%, но кредитная ставка — всего 1–2%, за счет чего доходность на собственные средства можно довести до 10% годовых и более. Кроме того, недвижимость в Монако, Франции или Германии — менее рисковое вложение, чем российская.

Во что имеет смысл вкладываться, чтобы заработать?

Низкие ставки, COVID-19, высокая волатильность в совокупности с локальными ситуациями, которые надо все время отслеживать, могут предоставить интересные возможности для инвесторов.

Стоимость хороших объектов недвижимости в обычное время не падает, в кризисные же ситуации такие объекты могут выйти на рынок с большой скидкой. Мы как фонд мало смотрим на российский рынок недвижимости из-за высоких рисков, но отслеживаем специальные ситуации, когда цена на качественные объекты гораздо ниже рыночной, и заходим в такие сделки. Так, например, в Москве можно было найти объекты в хороших местах в разгар пандемии, которые владельцы распродавали с большой скидкой (а порой и в два раза дешевле), чтобы направить деньги на закрытие своих финансовых проблем. В Великобритании после Brexit недвижимость довольно заметно упала в цене, а процентные ставки снизились. При этом Лондон — мировая финансовая столица, спрос на недвижимость в которой будет всегда. Хорошей инвестиционной возможностью выглядит и коммуна Босолей рядом с Монако, где разрабатывается программа по перестройке малоэтажного жилья в многоэтажные здания. Близость Монако, безусловно, повлияет на спрос и цены в этом регионе. Кроме того, наблюдается высокий спрос на виллы и апартаменты на Лазурном Берегу.

В каких объектах сейчас особенно заинтересованы инвесторы?

Коммерческая недвижимость. Объекты с хорошим трафиком в обычное время, такие как кинотеатры и торговые центры, сейчас продаются с особенно большим дисконтом по трем причинам. Во-первых, мы наблюдаем долгосрочный тренд перехода потребителей в онлайн (предпочтение отдается сервисам Netflix, Amazon, eBay и др.). Во-вторых, эти объекты были закрыты в пандемию и теряли выручку с аренды. В третьих, они зачастую еще и закредитованы, из-за чего у собственников возникают проблемы.

Загородная недвижимость. На нее вырос спрос, поскольку больше людей получили возможность работать удаленно, а значит, и жить в более комфортных условиях за городом. С учетом того, что удаленная работа в пандемию стала нормой, есть вероятность, что с окончанием всех карантинных мер спрос на загородную недвижимость не упадет.

Элитные качественные апартаменты. Еще один устойчивый актив, который пользуется спросом по всей Европе и в России. При этом жилье экономкласса в Европе также может представлять большой интерес для инвестора — например, недвижимость вблизи быстроразвивающихся медицинских и образовательных кластеров.

Куда инвестировать, чтобы переехать в Европу?

Инвесторы рассматривают европейскую недвижимость не всегда с точки зрения доходности. Часто это способ получения «золотой визы», а фактически — ВНЖ, за относительно небольшую сумму в €500 тыс. Такие программы есть, например, в Испании, Греции и Португалии. Это хорошие места для проживания семьи в сезонный период. Долго был востребован Кипр. За последние годы он из курортной деревни превратился в инфраструктурно развитое место, где открывают свои офисы международные компании. Но вместе с тем выросли цены на недвижимость, как и минимальная сумма инвестиций в нее для получения гражданства (теперь это от €2 млн).

Спрос на европейскую недвижимость среди россиян в последнее время вырос. Мы считаем, что тренд продолжится в том числе и потому, что проблемы вылетов и ограничений на передвижения владельцев недвижимости и «золотых виз» не касаются в отличие от владельцев загранпаспортов.

Во что стоит вкладываться более осторожно, чтобы не потерять деньги?

Офисные пространства, кажется, надолго потеряли свою инвестиционную привлекательность. Многие компании научились работать удаленно, и это общемировой тренд. Все чаще слышно, что бизнесы — от крупных корпораций до крошечных фирм — планируют продолжать практику удаленной работы и после пандемии. Рынок офисной недвижимости будет трансформироваться, но медленно, и угроза длительного простоя еще велика.

Этот тренд наблюдается и в России. Например, собственники в «Москва-Сити» часто переделывали апартаменты в офисы, поскольку комплекс расположен в центре деловой активности, а аренда квадратного метра офиса стоит дороже, чем квартиры. Но сейчас эти маленькие офисы пустуют, а апартаменты как сдавались, так и сдаются по хорошей цене.

Нести ли инвесторам все деньги в недвижимость?

Если мы говорим об инвестициях и получении стабильной доходности, а не о покупке жилья для проживания семьи, то какой бы привлекательной ни казалась инвестиция, вложения нужно диверсифицировать.

Консервативным инвесторам-новичкам можно поровну разделить свои инвестиции между европейской недвижимостью и еврооблигациями. Эти инструменты хорошо дополняют друг друга в плане ликвидности и защиты от инфляции:

• ликвидность. Недвижимость — не самый ликвидный актив, на его продажу могут потребоваться месяцы. Иметь ликвидность крайне важно, чтобы не пропустить периодические локальные коррекции, когда можно быстро продать и купить дешевле просевшие активы различных классов. А если вдруг владельцу понадобятся срочно деньги при негативном сценарии, он будет вынужден продать недвижимость с огромным дисконтом. Чтобы этого не случилось, лучше держать часть денег в гораздо более ликвидных, но сравнимых по доходности облигациях крупных компаний;
• защита от инфляции. После стимулирования экономики и печатания денег в Штатах последовало и печатание денег в Европе. Из-за инфляции подорожание недвижимости неизбежно в отличие от облигаций с фиксированным доходом. А у правильно подобранной недвижимости есть и преимущество в виде прироста стоимости.

Инвесторы, которые хотят инвестировать в европейскую недвижимость, но не знают, куда лучше вложить, или не обладают суммой, достаточной для покупки целого объекта, могут инвестировать через биржевые фонды REIT. Такие фонды управляют большим количеством различных объектов недвижимости и выплачивают ренту в виде дивидендов своим инвесторам. В этом случае инвесторы имеют возможность оперативно покупать в портфель ценную бумагу, при этом диверсифицировать вложения по географии и назначению. Сейчас спрос на такие фонды растет. Они предпочитают работать в развитых юрисдикциях, таких как США и другие страны G7, где законодательство в этой сфере наиболее развито, но при этом покупают недвижимость по всему миру.

Более рискованным инвесторам, нацеленным на доходность от 10% годовых, безусловно, нужно разбавлять портфель другими инструментами. Например, хотя бы на 10% приобрести акции американских публичных IТ-компаний или акции в непубличных компаниях на поздних стадиях инвестирования (венчурные инвестиции в SpaceX, Coursera, Duolingo). Это понятная рекомендация, так как наиболее перспективной отраслью сейчас видится высокотехнологичный бизнес. Так, индекс S&P обновляет максимум, а капитализация лидеров отрасли значительно выросла. Многие инвесторы рассматривают этот сектор, несмотря на его высокую стоимость и волатильность, поскольку другие сектора слабо масштабируемы, а энергоресурсные, металлургические и другие компании в наше время нестабильны и напрямую зависят от цен на сырье.

Безусловно, «индекс страха» в наше время есть ко всему. Но инвесторы не менее озадачены тем, чтобы надежно пристроить свои заработанные деньги и, возможно, приобрести такие активы, которые они бы не купили еще год назад.