Аренда квартиры в новостройке: минусы, о которых важно знать
Аренда квартир в новостройках пользуется популярностью — свежий ремонт, закрытая территория, своя инфраструктура и новые коммуникации. Казалось, что еще нужно для комфортной жизни.
Однако за явными преимуществами такого найма скрываются свои минусы и нюансы. Например, стройка второй очереди под окном и поломка лифта из-за частой перевозки грузов. Вместе с экспертами рассказываем, какие подводные камни существуют при аренде квартир в новых жилых комплексах.
Эксперты в статье
- Виктория Кирюхина, главный эксперт аналитического центра ЦИАН
- Мария Жукова, управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль»
- Оксана Полякова, замглавы департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость»
60% арендного спроса приходится на новостройки
Квартиры для аренды в московских новостройках пользуются высоким спросом. По данным «Инком-Недвижимости», современные новые дома в Москве сейчас занимают 60% арендного спроса. Примерно треть спроса приходится на брежневки, 8% — у хрущевок и всего 2% арендаторов снимают квартиры в сталинках.
Сегодня проекты нередко имеют закрытые охраняемые территории, чистые подъезды и современные лифты. В новых квартирах не встретить привычный для арендного рынка «бабушкин ремонт» и кучи хлама. Часто в новостройке сдаются квартиры, в которых никто вообще не жил.
Новые проекты имеют удачные планировки с просторными кухнями и новые коммуникации, что минимизирует вероятность прорыва труб, а значит — конфликтов с соседями, отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. Первые этажи новостроек предназначены для коммерческой инфраструктуры, так что можно купить все необходимое, даже не покидая пределы жилого комплекса.
Несмотря на очевидные достоинства аренды квартиры в новостройке, есть и минусы, которые могут портить жизнь квартирантам.
Шум снаружи и внутри дома
Один из самых распространенных недостатков — это шум, особенно если комплекс сдан частично и параллельно ведется строительство других корпусов. Это может быть как шум от ремонта соседей, так и непрекращающиеся звуки строительных работ на площадке.
«Часто одновременно строятся несколько корпусов — то есть шум будет и внутри дома, и снаружи. У нас был случай, когда клиент снял самостоятельно такую квартиру, но смог прожить в ней лишь две недели, потом просто сбежал и обратился к нам с просьбой найти квартиру в тихом месте», — поделилась управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова.
Если мы говорим о проживании в только что сданном доме, то тут возможен шум круглые сутки, поскольку в новостройке не действует закон о тишине в течение полутора лет с момента сдачи объекта в эксплуатацию, предупредила эксперт.
Поэтому, выбирая новостройку для жизни, необходимо учитывать данный момент, избежать который будет практически невозможно.
Поломка лифта и отключение света
Еще одно из неудобство — поломка лифтов. Они могут не работать или быть занятыми из-за постоянных перевозок стройматериалов или тяжелых грузов. Также если комплекс еще не сдан, может не работать коммерческая инфраструктура жилья — магазины, аптеки и салоны красоты. Еще одной неожиданной неприятностью может стать внеплановое отключение электричества или воды из-за строительных работ.
Некачественная отделка
Возможным минусом аренды жилья в новостройке может стать усадка дома, которая оказывает влияние на качество ремонта, отметила Виктория Кирюхина из ЦИАН. Если отделка была выполнена некачественно, с техническими ошибками или с использованием самых дешевых материалов, есть риск того, что при усадке дома могут образоваться трещины на стенах. В отдельных случаях происходит деформация дверных проемов, что не позволяет закрывать межкомнатные двери.
«Причем случиться все это может не сразу после заселения, а через несколько месяцев или даже лет. Естественно, возникновение подобных недочетов порой ведет к конфликтам и спорам между собственником квартиры и арендатором», — добавила эксперт ЦИАН.
Однако недочеты, вызванные усадкой дома, можно отличить от тех, что появились в результате небрежного отношения жильца. Поэтому специально в отношении усадки дома в договорах аренда обычно ничего не прописывают.
Придется долго добираться
Большинство недавно построенных жилых комплексов находятся в отдаленных от центра районах Москвы. Помимо метро, нередко до них нужно добираться еще и наземным транспортом. Поэтому нужно быть готовым, что на дорогу придется тратить много времени.
Но в данном случае бонусом может стать выгодная ставка. По подсчетам «Инком-Недвижимости», сегодня четверть арендаторов современного жилья выбирают лоты именно в недавно построенных домах.
Один из главных побудительных мотивов арендовать новые квартиры классов эконом и комфорт — это низкие ставки найма за счет локации, отметила заместитель директора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.
Кроме того, за объективные бытовые неудобства проживания в новостройке (шум от ремонта, не налажена работа коммуникационных систем в доме и т. д.) можно получить дисконт. «Скидка в среднем варьируется в диапазоне от 7% до 10%, но в единичных случаях может достигать 15%», — добавила эксперт.
Цены на аренду квартир в новостройках
При этом стоит помнить, что по истечении трех лет квартиры в новых домах обычно перестают характеризоваться пониженной комфортностью проживания. Напротив, они приобретают конкурентные преимущества перед устаревающим жилым фондом и уже сдаются дороже.
«На рынке наблюдается зависимость: чем меньший объем предложения арендного жилья представлен в новых домах, тем больше разница в цене между ставкой аренды в новом и старом жилых фондах», — пояснила Виктория Кирюхина.
Например, по данным ЦИАН, в Можайском районе и Хамовниках доля арендного жилья в новостройках составляет всего 8–9% от общего объема предложения. Ставка аренды в новых домах здесь выше, чем в старых корпусах, в два раза и более. В Некрасовке ситуация обратная. Здесь предложение квартир для сдачи в новостройках составляет 67% объема, поэтому разницы в ставке аренды несущественная — до 15%.
«Если говорить именно о квартире в новом доме, где уже нет шума, все соседи сделали ремонт, нет строительного мусора и т. п., то, конечно, арендная ставка будет выше: для классов эконом и комфорт — до 20%», — добавила Мария Жукова.
Например, в одном районе однушка в хрущевке может стоить 30 тыс. руб., а однушка в новом доме — 37–38 тыс. руб.