ЦБ сохранил ставку: стоит ли ждать снижения спроса на ипотеку
Банк России в пятницу, 18 сентября, оставил ключевую ставку без изменений на минимальном историческом значении в 4,25%, до которого она была снижена 24 июля. С начала пандемии ЦБ трижды опускал ставку с уровня 6%.
«РБК Недвижимость» разбиралась, как пауза в снижении ключевой ставки отразится на рынке недвижимости и ипотеки, спросе и объемах выдачи жилищных кредитов.
Сейчас ставки по ипотеке в России находятся на минимальных значениях за всю историю. Этому способствует как мягкая денежно-кредитная политика Центробанка, так и льготные кредитные программы — в первую очередь ипотека на покупку жилья у застройщиков по ставке до 6,5% годовых. Теперь банки, скорее всего, вслед за ЦБ также возьмут паузу в снижении ипотечных ставок, считают эксперты.
Низкие ставки и льготная ипотека
Полная стоимость кредита (ПСК) по ипотеке (процентная ставка плюс иные включенные в кредит платежи) планомерно снижается с апреля прошлого года и в августе впервые стала ниже 9% годовых, напоминает гендиректор Объединенного кредитного бюро Артур Александрович. Поскольку программа льготной ипотеки заканчивается 1 ноября, то ПСК по ипотеке в ноябре ожидаемо вырастет, а ее дальнейшая динамика будет зависеть в основном от ключевой ставки, говорит он.
На сегодняшний день льготная ипотека под 6,5% является основным драйвером спроса на первичном рынке недвижимости. По данным «Дом.РФ», на начало августа средневзвешенная ставка по ипотеке на рынке Москвы составила 7,37% при ключевой ставке 4,25%. Для новостроек она находилась на уровне 5,97%. По прогнозу гендиректора агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталии Кузнецовой, до конца действия программы субсидирования ипотеки на рынке будет наблюдаться прирост спроса и количества выданных кредитов, так как на льготную ипотеку приходится около 80% выданных на первичном рынке жилищных кредитов.
Дальнейшие изменения спроса и объема выдачи кредитов будут зависеть от продления или прекращения льготной ипотеки, прогнозирует управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Она считает, что на рынке имеются предпосылки к ее продолжению, поскольку в этом заинтересованы все участники рынка. «За счет продления программы удастся получить максимальный эффект в ноябре и декабре, когда спрос покупателей на жилье исторически высок, а также помочь рынку недвижимости безболезненно преодолеть традиционное затишье в первые месяцы года», — говорит Литинецкая. Правительство пока не определилось насчет продления программы субсидирования, но глава Минстроя Владимир Якушев допустил продление ипотеки под 6,5% в 2021 году.
На вторичном рынке за время пандемии ставки в среднем снизились на 1 п.п. и сейчас, по данным «Дом.РФ», находятся на уровне 8%. Средний уровень ставок по всей выданной ипотеке уменьшился до 7,28%. По словам риелторов, снижение ставок стимулирует спрос на вторичном рынке жилья, но привлекательные условия по льготной ипотеке, а также изначально низкие цены на новостройки оттягивают часть спроса у вторичного рынка.
Снижение ставок по ипотеке также способствует росту рефинансирования ранее взятых жилищных кредитов под более высокие проценты. По данным «Дом.РФ», по итогам первого полугодия объем рефинансирования ипотеки в России составил 246 млрд руб. Это почти в четыре раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Доля рефинансированных ипотечных кредитов в общей выдаче за январь — июнь достигла 16% против прошлогодних 5%.
Накануне заседания ЦБ по ставке, 17 сентября, ВТБ снизил ставку по льготной ипотеке на 0,4 п.п., до 6,1%. Днем ранее банк «Дом.РФ» предложил льготную ипотеку на новостройки под 0,07% при условии, что субсидировать ставку до такого размера согласится работодатель заемщика, застройщик или любое юридическое лицо. Ставки по льготной ипотеке в «Дом.РФ» сейчас составляют 5,9% годовых.
Перегрев рынка
Ситуация с беспрецедентно низкими ставками по ипотечным кредитам спровоцировала ажиотажный спрос на жилье. В Сбербанке отметили локальный перегрев на рынке недвижимости и рост цен из-за льготной ипотеки. Ранее о рисках ипотечного пузыря заявляли в Минфине. Однако в Минстрое причин для появления пузыря на ипотечном рынке не видят.
По мнению директора федеральной компании «Этажи» Ильдара Хусаинова, на рынке уже пошел перегрев — ажиотажный спрос и ускорившаяся динамика роста средней цены квадратного метра. «Дальнейшее движение вниз в отношении особенно ипотечных ставок — это сродни раздуванию мыльного пузыря. Рано или поздно ЦБ начнет возвращаться к умеренной кредитной политике, и чем ниже сейчас опустится ставка, тем сложнее будет осуществить этот возврат в будущем. Сейчас следует ожидать пика активности на фоне завершения льготной ипотеки в ноябре, а дальше рынок перейдет в фазу стабилизации», — утверждает эксперт.
Вице-президент — старший кредитный эксперт агентства Moody’s Ольга Ульянова считает, что о пузыре на рынке ипотеки речи не идет, ведь ипотечный портфель банков пока находится на уровне около 7% от российского ВВП. Тогда как, например, в странах Восточной Европы этот показатель превышает 20% ВВП. Банки по-прежнему предъявляют достаточно высокие требования к заемщикам, что позволяет им отсекать неплатежеспособных клиентов, поясняет эксперт.
Эффект низких ставок
Ключевая и ипотечная ставки опустились до исторического минимума, а активность на рынке сейчас обеспечивается в первую очередь программой субсидирования ипотечных ставок под 6,5%. В августе 2020 года в России, по данным «Дом.РФ», выдано 148 тыс. ипотечных кредитов на сумму 375 млрд руб., по объему выданных кредитов последний летний месяц стал абсолютным рекордсменом за всю историю российского ипотечного рынка, превзойдя рекорд июля 2020 года (362 млрд руб.).
По сравнению с августом прошлого года объемы выдачи ипотечных кредитов выросли на 38% в количественном выражении и на 59% в денежном. В целом, как показывает оценка «Дом.РФ», в январе — августе в России выдано 895 тыс. ипотечных кредитов (+14% к аналогичному периоду прошлого года) на сумму 2,2 трлн руб. (+26%). По оценке «Дом.РФ», в 2020 году ожидается выдача не менее 1,3 млн ипотечных кредитов на сумму более 3 трлн руб., что станет рекордным объемом за всю историю ипотечного рынка России. При этом более 65% всех жилищных кредитов на первичном рынке по итогам 2020 года может быть выдано по программе льготной ипотеки.
Лето 2020 года стало для ипотечного кредитования уникальным: вместо традиционного спада активности в июне — августе наблюдается рост продаж. По данным ЦИАН, в августе 2020 года девелоперы, реализующие проекты в Москве и Подмосковье, получили рекордную выручку за всю историю наблюдений — около 120,7 млрд руб. Этот показатель на 56% больше, чем в июле нынешнего года, и на 48% больше, чем в августе 2019-го. Также показатели августа на 12% превысили предыдущие рекорды декабря 2018-го и декабря 2019-го, когда застройщики получили по 107 млрд руб.
