Чек-лист для стройки: в деревянном домостроении появятся новые правила
Зачем рынку ИЖС понадобились новые СНИПы на деревянные дома и помогут ли они сделать рынок загородной недвижимости более доступным, качественным и безопасным для игроков и покупателей жилья? «РБК-Недвижимость» выяснила это у инициировавшей разработку новых правил Ассоциации деревянного домостроения (АДД). Собеседник редакции — Максим Молчанов, директор по научно-техническому развитию АДД.
— Давайте определимся, СП (свод правил) — это что, вообще, такое? Это СНИП?
— Это именно своды правил, которые являются необязательными, но рекомендательными. Сейчас не является криминалом, если вы строите дом без соблюдения каких бы то ни было норм, единственное, что вам грозит, — ваш дом при попытке поставить его на учет в кадастре могут не признать объектом недвижимости и, соответственно, не зарегистрируют как жилой дом. Со всеми сопутствующими проблемами с продажей, подключением коммуникаций, получением под залог дома кредитов, страхованием и прочее. В целом требования к индивидуальному жилью для беспроблемной его регистрации выполнить несложно — они очень общие и абстрактные. Главное — чтобы дом не сложился хозяину на голову. И большинство строений регистрируются без особых проблем. Однако нас волнует не сфера публичной регистрации жилья, а процессы его создания. На стройках деревянных домов сейчас царит полный хаос. Строят кто во что горазд. Ни оценить, ни проверить готовое строение на его качество и ликвидность, даже просто на безопасность не представляется возможным или чисто технически это долго и дорого. Мы уже умалчиваем об энергоэффективности таких домов, расчете стоимости его эксплуатации по отоплению, например. Этого вообще никто предсказать не состоянии, если дом строится по принципам «а так красивее» или «а нам так дешевле».
— К каким именно деревянным домам планируется применять новые своды правил?
— Ко всем, основанным на технологическом использовании дерева в конструкции. От всех видов домов из цельного дерева (срубы, дома из лафета, бруса), клееного дерева и каркасных домов на основе именно конструкций из дерева, так как каркасные дома бывают еще и на металлической основе, например. Хочется отметить, что сейчас в России реализуется также обширная программа по НИОКР и созданию норм для очень перспективной технологии деревянного строительства из панелей CLT.
— Но уже существует как минимум один СНиП на каркасники. Чем он плох? Особенно в свете тенденции сокращения лишних «снипов-хрипов»?
— Да, есть весьма устаревший документ, который в 1990-е годы помогали разработать канадские домостроители. По сути, они просто чуть адаптировали свой «учебник» по каркасному строительству. Прошло 30 лет, сменилось целое поколение строительных технологий и материалов. На основе каркасной технологии теперь строят не только «дешевые сараи и дачки» (была в России такая репутация у каркасников), но и очень презентабельные, просто шикарные и энергоэффективные здания. Но параллельно активно развивался рынок частного подряда на строительство домов, где из соображений экономии качество занижалось до минимальной и даже опасной планки. А у заказчика (покупателя) дома не было инструментов контроля и оценки работы подрядчиков. Ну как ты их оценишь, если не имеешь специального образования и нет никаких чек-листов и норм, к которым можно было бы привязаться для сравнения. Вот, например, стена в каркасном доме 30 см — это нормально или как? Теплый будет дом?
— Вроде бы да.
— А если ветрозащиту «забыть» проложить? Тогда нет. А окна нужно монтировать на линии фасада, в центре стены или углублять по уровню внутренней стены? Как правильно? Нет однозначного ответа. Все зависит от того, в частности, как сделана сама стена. И таких вопросов — сотни. А людей, способных грамотно на них ответить, к сожалению, очень мало. Не только потому, что профессионалов в отрасли в принципе дефицит, но и потому, что слишком много нюансов, которые нигде и никак не прописаны. Поэтому новый СП на каркасники нужен. СП «Здания жилые и общественные с деревянным каркасом. Правила проектирования и строительства» будут иметь более широкое применение как в отношении различных каркасных технологий, так и по типам зданий, в том числе для многоквартирных домов и общественных зданий.
— Хорошо, с каркасными домами все сложно. Но клееный брус и срубы — что там особенного? Однослойная же, по сути, конструкция.
— А для них вообще ничего не было, никаких нормативов. Два новых свода правил, для домов из клееного деревянного бруса и для срубных конструкций станут для России абсолютно новыми. Во-первых, они помогут установить стандарты качества при строительстве, таким образом, появятся ориентиры как у покупателей, так и у всех профессиональных участников рынка деревянного домостроения.
— Не превратятся ли эти своды правил в формальные, мертвые документы? Вы же сами сказали, что их применение носит не обязательный, а исключительно рекомендательный характер.
— Мы как раз надеемся, что возможность играть по правилам, по единым и понятным, сделает рынок загородного жилья более понятным и прозрачным и по ценообразованию, и по возможности объективной оценки качества строительства. И речь не только об отношениях заказчик-подрядчик, хотя это очень важно. Речь о возможности развивать на загородном рынке государственные программы льготной ипотеки, например. Почему сейчас вы не можете взять дешевый кредит на дом? Потому что банкам такой залог в страшном сне только присниться может. Неведома зверушка: кем построена, из чего, сколько стоит и как быстро ее можно будет продать, если заемщик не сможет вернуть кредит.
— Разве опыт, ранее полученный банками, не помогает? Была же программа деревянной ипотеки со сниженной ставкой для объектов, которые имеют доказанное качество и заводское происхождение.
— Хорошая, но, к сожалению, плохо масштабируемая программа со множеством ограничений. Во-первых, купить по льготе дом можно было только именно у заводов (где производственный цикл имеет фиксацию не на строительной площадке, а на четкой зоне производства деревянных элементов, нарезки материала под проект, сборки готовых элементов) и с оборотом не менее 200 млн руб. А таких, надо признать, немного. Буквально по пальцам пересчитать: «Сокольский ДОК», Good Wood, «Зодчий», «Терем», «Вудвилл», «Топсхаус», СТОД, «ХольцХаус», МКД и «Тамак».
— Это логично, иначе как обеспечить контроль качества, если 90% стройки будет вестись на локальных, но широко разбросанных по карте участках. Может быть, именно домостроительные комбинаты и должны стать основой для развития проектов создания качественного загородного жилья?
— ДСК — это очень дорогая игрушка. Они дороги, даже если речь идет о производстве многоквартирного жилья, но в крупных городах им хотя бы можно обеспечить равномерную загрузку. На малоэтажке это очень сложно сделать. На то есть минимум три причины: сезонность, логистика (которая добавляет львиную долю в себестоимость) и сопротивление стандартам. От силы 10–15% проектов типовых домов, на производство которых, собственно, и ориентированы заводы, покупатели оставляют неизменными. Абсолютному большинству заказчиков хочется индивидуального проектирования, которое плохо совмещается с конвейером, потоком и стандартизацией.
— То есть вы планируете, что ваши СП будет применяться в той части рынка, где сейчас свирепствуют черные и серые подрядчики? Сомнительно, что им вдруг станет важно строить качественно. Пока им вполне хватает работы на заявлениях, что они стоят «дешево».
— Это временное явление. Давайте приведем пример не из нашей отрасли, для контраста. Раньше, до введения обязательной маркировки «молочной» продукции растительного происхождения, все товары на витринах лежали вперемешку. И часто из экономии и ленясь читать мелкий шрифт на этикетках люди покупали отнюдь не то, что планировали. А сейчас видят, что это ЗМЖ (заменитель молочного жира) и лишний раз задумаются, а надо ли это им брать. Так и с нашими правилами. Никто строителям никому не запрещает строить любые дома. Но покупатель, заказчик дома имеет право точно знать, продукт какого качества он получит в итоге.
— Технически как скоро можно ожидать появление новых правил?
— Сейчас ожидаем решения Минстроя о внесении нашей заявки в программу своих мероприятий, выделения на нее финансирования — и потом это будет делом техники. Разработку трех новых СП будут осуществлять эксперты СПбГАСУ, членов Ассоциации деревянного домостроения и ЦНИИСК им. Кучеренко. Новые СП будут созданы к сроку, согласованному с Минстроем, а именно уже в 2021 году.