Зачем городам нужны небоскребы: 5 ответов эксперта
«Московский скайлайн меняется каждую минуту», — рассказывал главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов на конференции АРХ Москвы, посвященной высотному строительству в столице. Как девелоперы выбирают площадки для развития высотного строительства, можно ли построить модный небоскреб и насколько сложнее строить высотные объекты в сравнении с классическими многоэтажками?
Редакция «РБК Недвижимости» поговорила с Михаилом Хвесько, исполнительным директором Capital Group — одной из компаний — лидеров небоскребостроения в Москве.
1. По каким параметрам и причинам девелопер определяет высоту будущего проекта? Как принимается историческое решение — здесь будет небоскреб?
— Первое, на что мы смотрим, — это контекст места. Если говорим о пределах Садового и Бульварного кольца, исторической части города, то здесь небоскребы наименее уместны. Хотя в мире есть и такие примеры, когда в окружении малоэтажной застройки в процессе реконструкции какого-то уже существующего объекта из него «вырастает» башня, — тот же The Shard в Лондоне или штаб-квартира Европейского центрального банка (Europäische Zentralbank).
Другой случай — когда площадка уже развивается в типологии небоскребов как отдельное городское образование с высотным строительством, как, к примеру, Canary Wharf в Лондоне, «Москва-Сити» в Москве или La Défense в Париже. В таких случаях концептуально будет правильно в этой же типологии продолжать развитие территории.
Вообще, контекст при выборе этажности решает очень многое. Всем понятно, что на берегу моря или крупного водоема небоскреб не будет интересным: в таких местах людям важно быть ближе к воде, чувствовать свежесть ветра, бриз. В этих проектах важны террасы и балконы — внутреннее пространство как бы должно перетекать в наружное. Небоскребы для таких архитектурных решений приспособлены плохо. В ситуациях же, когда очевидных территориальных или исторических ограничений для небоскреба нет, при визуально-ландшафтном анализе и анализе объемно-планировочных решений мы взвешиваем все потребности и возможности продукта и тогда думаем, какую типологию лучше применять.
Если решение принимается в пользу небоскреба и мы определяемся с его высотой, то дальше уже подхватываем технические условия и требования. И здесь отталкиваемся также от функционального назначения объекта. Если мы говорим о формате МФК внутри одной башни, то офисы, конечно, нужно располагать в нижней части здания. Но бывают и другие задачи. К примеру, в случае с офисами, имея возможность построить две башни высотой по 200 метров вместо одной 400-метровой, более рациональным будет первый вариант. Почему? Потому что офисный функционал очень сильно зависит от вертикального транспорта, то есть большое количество людей нам необходимо быстро доставлять на разные этажи. В современном офисе класса А за пять минут мы должны иметь возможность перевезти 15% пользователей башни. При этом среднее время ожидания лифта должно составлять около 30 секунд, и нужно еще заложить в расчеты правильное количество лифтов, их скорость, размер кабины.
Если мы строим супервысокий офисный небоскреб, то в какой-то момент рискуем упереться в неэффективность — запроектировать слишком много лифтов или создать очень больше ядро здания. Это, в свою очередь, приводит к неэффективности выбранной высоты объекта. Тогда появляются новые решения — транзитные лифты, которые перевозят людей группами до середины небоскреба, где им нужно выйти и распределиться в другие лифты. Де-факто для пользователей создается ситуация, когда две башни будто стоят друг на друге. Вот этого при строительстве небоскребов лучше избегать.
2. Насколько сложнее построить небоскреб в сравнении с обычной многоэтажкой?
— Небоскреб — это на сегодняшний день один из самых сложных с технологической точки зрения видов гражданского строительства, его возведение на 30–40% дороже, чем многоэтажного проекта аналогичного класса. Кроме того, при строительстве небоскреба нельзя ошибиться. Для нас как для девелопера это всегда непростая задача, потому что горизонт реализации высотного проекта может составить до шести лет. Строительство небоскреба — это, как я уже говорил, выстрел, и нужно хорошо прицелиться. Все линии работы над проектом сходятся к одному очень сложному инженерному объекту, который должен соответствовать массе требований: с точки зрения и техники, и продукта для будущего потребителя. 50–60 тыс. кв. м соприкасаются с землей в одной точке площадью всего 0,8–1 тыс. кв. м.
В типовой застройке, где строительство ведется корпусами, риски существенно ниже, в том числе финансовые. Даже если те же 60 тыс. кв. м разбить на десять домов по 6 тыс. кв. м, то после возведения двух-трех корпусов, потратив треть инвестиций и пройдя треть рисков, уже можно оценить, как поменялся рынок, что-то улучшить. Есть время и возможность при строительстве последующих домов внести необходимые изменения. Каждый раз в этом случае ты рискуешь на треть. В небоскребостроении вся сумма — одна большая инвестиция, и если ты ошибся с продуктом или квартирографией, то рисковать придется совсем иными суммами, фактически всем бюджетом проекта. Любая ошибка или недоработка могут создать изъян в этом продукте и дисконтировать инвестиции. Поэтому в целом небоскребы строит очень мало компаний — экспертизы хватает не всем.
В небоскребах повышенное внимание и требования уделяются буквально всему. Главное — это безопасность. Нужно правильно смоделировать эвакуацию людей, рассчитать пределы огнестойкости здания — как долго здание может гореть и не разрушаться, чтобы люди могли безопасно эвакуироваться, а пожарные службы — потушить объект. Помимо всех противопожарных мер, мы постоянно боремся в вопросах инженерии с аспектами гидравлики: воду для снабжения, пожаротушения, охладительную жидкость поднимаем уровнями через каскады. В этих процессах очень много физики и применяются нетипичные решения — перепускные этажи, накопительные баки, специальные насосы. Конструктив, форма здания и его посадка — все играет краеугольную роль и должно соответствовать в том числе требованиям по устойчивости и деформации — то есть колебаниям верхней точки здания. Иногда мы, напротив, можем упираться в вопрос комфорта, а не выполнения нормативов: если, например, понимаем, что нормам все соответствует, но колебания окажутся слишком большими для того, чтобы людям на верхних этажах было комфортно находиться.
Другой важный аспект при строительстве небоскреба — это фасады. Мы всегда стараемся требовать от них большего и получать максимальную функциональность. Изначально основная функция фасада состоит в том, чтобы отсечь внутренний контур здания от погодных воздействий. Но появляются архитектура, инженерия, которая не должна «резать» фасад полосами, подсветка, желание или потребность в проветривании помещений. При строительстве Capital Towers мы, предъявляя эти требования, нашли решение-симбиоз: у нас на фасаде нет инженерии, которая портит внешний вид оконных проемов решетками. Системы интегрированы в сечение белых архитектурных ламелей, которые становятся не только элементом декора, но и приобретают функциональное назначение. На жилых этажах мы спрятали полноценные окна, которые можно открыть и впустить свежий воздух. Таким образом создается архитектурное решение небоскреба, которое не существует само по себе, а функционально связано со зданием.
3. Как происходит выбор архитектора и проекта для небоскреба? На что в первую очередь обращает внимание девелопер? Бывает ли модная архитектура небоскребов?
— Я не верю в модную архитектуру небоскребов — я верю в функциональную. Хорошо, что именно сейчас модно быть функциональным и практичным. Что на самом деле модно — это когда решение выглядит непринужденно эстетично и красиво, но скрывает в себе мультифункциональность и эффективность. Вот это по-настоящему круто, в этом много и моды, и технологичности.
Проект Herzog & de Meuron 56 Leonard Street с первого взгляда кажется модным благодаря раздвижным блокам в конструкции. Но профессионал видит, что такая архитектура, прежде всего, решает много задач. Выдвигая блок, архитекторы выделяют определенный юнит. Благодаря такому решению создается возможность раскрытия видовых характеристик на три стороны из одного помещения — и это уже говорит о качестве внутреннего продукта. Благодаря смещению «пластин и блоков» появляются и террасы. На первый взгляд, такая архитектура может показаться «архитектурными излишествами», но на самом деле она решает множество функциональных задач.
Выбор архитектора очень сильно зависит от того, каким мы видим для себя будущий продукт вне зависимости от того, небоскреб это или нет. Нам приятно признавать, что мы работаем с разными архитекторами, но каждый из них объективно обладает уникальными компетенциями и опытом. Если в процессе работы над проектом мы стоим перед тяжелым выбором и понимаем, что достойное предложение для конкретного места и цели могут сделать сразу несколько архитекторов, то тогда создаем конкурс.
Отмечу, для того чтобы спроектировать и модный, и функциональный небоскреб, архитектор должен иметь опыт проектирования высотных зданий. В строительстве небоскребов есть масса прагматичных вещей, и если не подумать о них сразу, исходя из опыта, впоследствии они просто могут сильно видоизменить или даже испортить основную суть изначальной идеи. Многое зависит от функционального значения будущего небоскреба. Если мы строим монофункциональную офисную башню — значит меньше думаем про архитектуру и больше про функциональность. Если строим жилую башню, как, например, Capital Towers, приоритеты расставляются несколько иначе. При работе над этим проектом мы обратились к Сергею Скуратову, который имеет опыт проектирования жилых домов, который хорошо знает и понимает этот сегмент и имеет опыт как архитектор высотных зданий. Мы не ошиблись и получили по-настоящему узнаваемый и красивый архитектурный облик объекта, продуманные планировки и грамотную градостроительную композицию. Международное бюро SOM — это настоящая машина. Мы сделали с ними многофункциональный комплекс ОКО — очень сложное здание. Благодаря их экспертизе мы реализовали ряд решений и многому научились, применяя полученный опыт уже на следующих небоскребах.
4. Небоскреб занимает меньшее пятно застройки. Для города это полезно?
— При корректном применении этой типологии — полезно. Например, благодаря ей мы можем локально в зоне высокой транспортной доступности разместить большое количество людей, тем самым сконцентрировав потоки в одном транспортном узле. Где-то типология небоскребов полезна тем, что позволяет отдать больше территории под благоустройство, рекреацию. Мы это увидели на примере ЖК «Небо» на Мичуринском проспекте, где для жителей стала доступна территория для отдыха площадью больше 2 га. В ином случае типология небоскреба может создать определенную айдентику места и сформировать градостроительную доминанту, а где-то появится объект функционального назначения и инфраструктура общественного пользования, которая становится точкой притяжения и создает определенную активность в этом районе. Сама по себе типология может быть очень полезной для города, главное — правильно использовать ее и уместно применять.
5. Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов говорил, что скайлайн Москвы будет меняться, городу необходимо расти вверх. Какой вы видите Москву будущего?
— На мой взгляд, в Москве есть два параллельных направления развития. Первое — это освоение крупных территорий, включая промзоны, ветхий жилой фонд и места, которые сейчас выключены из работы города. В таких случаях первичной становится задача градостроительного характера — создание правильного баланса территории, эффективной улично-дорожной сети, транспортной доступности, социальной инфраструктуры, парков. Здесь, безусловно, нет задачи и стремления к высокоплотной застройке: основная цель — включить место в работу города, активировать его, создав рабочие места и инфраструктуру.
И есть второе направление — это неизбежное и логичное для мегаполиса стремление к централизации. Практически во всех больших городах мира стоят одни и те же вопросы: как современная урбанистика будет решать запросы и что делать с необходимостью увеличения плотности центра городов. Если говорить про будущее развитие Москвы, то, я думаю, плотность застройки в любом случае будет расти. Вопрос состоит в том, как мы будем ее увеличивать, не теряя во всех составляющих, которые мы считаем обязательными для комфортного города — в рабочих местах, транспорте, парках, рекреации и многом другом. К слову, такие проекты, как наш проект на Бадаевском и небоскребы, развивают в том числе и эту дискуссию, что важно для города.
Будущее — в новых грамотных подходах с точки зрения урбанистики, градостроительства к решению именно этих задач.
Читайте также 5 вопросов о жизни в московских небоскребах