Эпоха гибких офисов: что будет дальше?

В 2020 году на фоне коронакризиса и сопутствующих ему ограничений проявились преимущества гибких пространств перед классическими офисами. Поговорим о том, какие именно изменения произошли на рынке, почему многие компании продолжат выбирать коворкинги и что ждет сегмент в перспективе трех — пяти лет.

Влияние 2020-го

Анализируя текущее состояние рынка гибких пространств и влияние на сегмент событий 2020 года, мы видим ключевые особенности развития.

• Растущая потребность пользователей офисов в гибком подходе

Пользователи офисных помещений по-настоящему оценили адаптивность в переговорах с собственниками по пересогласованию условий относительно занимаемых площадей и арендной платы, а также возможности изменения пространства для создания безопасной среды. Более гибкие условия выгодно отличают аренду коворкингов и подобных форматов от аренды классического офиса и привлекают внимание потенциальных резидентов в ситуации неопределенности.

• Переход на удаленную работу

Этот фактор также способствовал росту интереса к flex-пространствам. Мы наблюдали две волны перехода сотрудников на дистанционный режим, и к концу года стало понятно, что большинство работодателей оценили возможность такого формата работы. По прогнозам Knight Frank, как минимум 15–20% сотрудников будут работать дистанционно на постоянной или периодической основе после окончания пандемии. Такие изменения могут подтолкнуть компании начать поиск нового современного пространства с возможностью оперативного изменения количества занимаемых рабочих мест.

• Выход субаренды

Компании отметили для себя необходимость оптимизировать занимаемые офисные площади уже сейчас и в отдельных случаях сдавать излишки квадратных метров в субаренду, в том числе в управление профессиональным операторам коворкингов.

• Появление гибких офисов build-to-suit (BTS)

Достаточно часто стали появляться новости о размещении компании в том или ином гибком пространстве, которое было подготовлено для нее flex-оператором по модели BTS, то есть индивидуально, под ее запросы и нужды.

В чем же гибкость?

Во-первых, flex-пространства предоставляют гибкость договора по сроку аренды. В случае аренды классического офиса договор подразумевает долгосрочные отношения на три — пять лет. С оператором гибких офисов можно заключать договор на меньший срок.

Во-вторых, речь идет об отсутствии инвестиций в ремонт и закупку мебели. При переезде в классический офис компании необходимы материальные ресурсы и время для подготовки переезда, ремонта и оснащения офиса мебелью и техникой. В случае выбора гибкого пространств арендатор въезжает в полностью подготовленное и оснащенное собственником помещение.

В-третьих, есть возможности для общения между компаниями и расширения контактов. Коворкинги и гибкие офисы предусматривают размещение нескольких компаний/бизнесов/команд в одном помещении, что в отличие от классического офисного пространства способствует расширению бизнес-связей и полезных знакомств.

В-четвертых, гибкость условий в отношении того, сколько рабочих станций арендует компания. В случае необходимости резиденты могут беспрепятственно увеличивать/сокращать штат. В кризисный и посткризисный периоды это становится особенно актуально для пользователей офисных помещений.

Как понять, что вам нужен гибкий офис

Гибкие офисы — продукт для современных компаний, в меньшей степени консервативных. Давайте рассмотрим пять кейсов, когда арендатору больше подойдет коворкинг.

1. Вы — компания, которая не готова в условиях неопределенности рынка входить в долгосрочные арендные отношения без возможности гибкого управления офисным пространством. Высокая степень неопределенности, скорее всего, продлится до середины 2021 года, а уверенно говорить об устойчивых трендах рынка офисной недвижимости можно будет не ранее окончания кризиса и некоторого периода восстановления отрасли. Прогрессивные компании, которые готовы что-то менять, но хотят быть уверены в возможности своевременных изменений относительно срока и количества занимаемого пространства, могут резонно обратить внимание на гибкие офисы.
2. Вам необходимо быстро провести релокацию без долгих согласований и инвестиций в отделку и меблировку.
3. Вы ищете офис в ключевых деловых районах, которые по большей части все еще в дефиците или недоступны для небольших пользователей. Основные бизнес-кластеры столицы — «Москва-Сити» и Центральный деловой район, — даже несмотря на кризис, демонстрируют низкую долю вакантных площадей, и найти классический офис по приемлемым условиям все еще непростая задача. Резидентство в премиальных гибких офисах данных локаций является выходом для арендаторов.
4. Вы ведете проектную или похожую деятельность с динамично меняющимся числом персонала. Отдельно можно отметить компании из IT-сферы, банки, прочих B2B-игроков.
5. У вас небольшая компания, которой необходимо пространство площадью до 500 кв. м. Несмотря на то что небольшой формат классических офисов найти легче, чем крупные лоты, в современном гибком пространстве средние и малые компании будут ограничены не одним небольшим закрытым офисным пространством, а интегрированы в бизнес-сообщество с потенциальным расширением связей и контактов.

Прогноз по развитию коворкингов в ближайшие пять лет

Вплоть до 2020 года мы наблюдали быстрые темпы развития рынка коворкингов, в том числе за счет невысокой базы предыдущих лет. Так, среднегодовой темп роста рынка в столице последние пять лет составлял порядка 35–40%. Сейчас темпы роста не ожидаются такими высокими, и в ближайшие несколько лет показатель будет на уровне 15–20%. В зоне риска на фоне неопределенности 2020 года оказались несетевые операторы, которые сейчас занимают порядка 24% общего объема московского рынка гибких пространств и в случае продолжающихся ограничений и финансовых проблем могут покинуть рынок, уступив место крупным сетевым игрокам.

По данным Knight Frank, в настоящее время рынок гибких пространств в Москве составляет 1,3% от общего предложения качественных офисных помещений. Несмотря на активное развитие новых форматов коворкингов и закрытие крупных сделок, которое мы наблюдали даже в непростой период пандемии, потенциально доля гибких пространств в Москве составит до 3% в течение следующих двух лет.

Отдельно стоит сказать о появлении новых форматов на рынке. Все большее количество flex-игроков предпочитают выбирать гибкие офисы в формате built-to-suit, где предполагается подготовка площадки под конкретную компанию. О создании таких площадок активно заявляют операторы CEO Spaces, Space 1. В будущем с учетом высоких темпов трансформации рынка операторы могут предложить новые стратегии и форматы предложения в зависимости от изменения требований со стороны бизнеса.