Офис после пандемии — пространство для социализации и коллаборации
Рынок коммерческой недвижимости в Москве серьезно затронули пандемия и кризисные явления прошлого года, однако сектор продолжает развиваться. Об основных трендах рынка, трансформации коммерческих площадей и прогнозах на 2021 год на конференции РБК «Коммерческая недвижимость 2021: новые горизонты» рассказали ведущие эксперты и девелоперы. Один из спикеров — коммерческий директор O1 Properties Павел Барбашев, которому мы задали несколько дополнительных вопросов
— Вопрос, который волнует многих владельцев бизнеса и административных директоров компаний: когда закончится коронакризис и сотрудники вернутся в офисы? Или удаленка это навсегда?
— По портфелю O1 Properties, а это более 10% от всех офисов класса А в Москве, мы пока не встречали компании, которые хотели бы полностью остаться на удаленке. Есть тренд на оптимизацию офисных площадей, сокращение избыточных пространств, частичное введение системы незакрепленных рабочих мест. Некоторые крупные арендаторы готовы оптимизировать от 10% до 30% площадей, но при этом ухудшать качество офиса, переезжать в здания классом ниже, менее центральные локации, никто не готов.
Даже наоборот. Мы видим тренд на улучшение офисных пространств: арендаторы перемещаются из класса B в класс А и из класса С в класс B. Компании, которые ранее не могли себе позволить офис в дорогом здании, сегодня используют появившуюся возможность предложить своим сотрудникам более качественные условия работы.
Действительно, был период, когда, вынужденно протестировав возможности удаленной работы, компании говорили о том, что это перспективный формат, который позволит сократить расходы на аренду офиса, нанимать сотрудников по всему миру и т. д. Эту риторику активно поддерживали и глобальные IT-гиганты, и российские крупные и средние компании. Но очень скоро стало очевидно, что одно дело поддерживать эффективность распределенной команды в течение одного-двух месяцев — и совсем другое, когда такая практика вводится на постоянной основе.
Уже неоднократно говорили о выгорании, психических проблемах, семейных кризисах как прямом следствии долгого периода удаленной работы. И компании, для которых их сотрудники действительно главный ресурс, это очень хорошо понимают. Можно дать людям возможность работать из дома один-два дня в неделю, и в этом случае мы будем говорить об улучшении баланса в их жизни, проявлении заботы со стороны работодателя. И совсем другое — предоставить человека самому себе в его квартире, которая мало приспособлена для выполнения рабочих обязанностей.
Мы уже давно говорим о том, что офис из места, в котором сотрудник вынужден проводить время с 9 до 18 часов пять дней в неделю, превращается в пространство для социализации и коллаборации. Инфраструктура бизнес-центров развивается, здесь уже не только обедают и пьют кофе, но и решают бытовые вопросы, ходят к врачам, посещают салоны красоты, занимаются спортом и прочее. Расположение в центре города дает возможность для активной социальной жизни вне работы. Это сложившийся образ жизни современного человека, от которого не многие готовы отказаться.
— Есть ли сделки? Какого рода они? Это оптимизация площадей?
— В классической аренде сделки есть, более того, переговоры не прекращались даже в период самых строгих ограничений. По итогам 2020 года мы закрыли сделки общей площадью 100 тыс. кв. м, из которых четверть — новые контракты. Конечно, есть арендаторы, оптимизирующие площади. Но на объекты в востребованных локациях, например в деловом квартале «Белая площадь», сохраняется высокий спрос и освобождающиеся площади занимают компании, которые давно присматривались к этому району, однако не могли найти подходящих вариантов.
По нашему портфелю вакансия сохраняется на приемлемом для нас уровне — около 8%, хотя полагаю, что в среднем по рынку мы вполне можем увидеть рост до 15–18% как за счет оптимизации площадей, особенно в небольшом удалении от центральных локаций, так и за счет спекулятивного строительства новых объектов.
— Гибкие офисы — панацея? Появились ли новые форматы аренды?
— Гибкие офисы очень хорошо показали себя в кризис. В 2019 году, когда мы запускали проект Space 1, рассчитывали, что наша целевая аудитория — средние компании. Но сегодня в этот сегмент пришел крупный арендатор, в том числе международные компании, которые ранее на нашем рынке рассматривали для себя исключительно классическую аренду в зданиях класса А. И именно такой тип арендатора становится основным драйвером роста рынка гибких офисов. Например, портфель Space 1 за кризисный 2020 год увеличился в три раза.
Появился и новый формат аренды. Если раньше built-to-suit (BTS) могли себе позволить только крупные арендаторы в классических офисах, то летом 2020 года Space 1 закрыл первую в сегменте гибких офисов сделку BTS, когда пространство делается по индивидуальному ТЗ арендатора, но с соблюдением всех стандартов оператора. В декабре была закрыта еще одна сделка в таком формате. Следующий шаг — это BTS с подбором площадки, когда оператор не только строит готовый обслуживаемый офис, но и подбирает площадку под запрос будущего арендатора.
— Пандемия ударила по всем типам и классам офисов в Москве? Или остались «тихие гавани»?
— Центральный деловой район чувствует себя более стабильно по сравнению с децентрализованными локациями. Супервостребованным остается район «Белой площади», где вакансия стремительно сокращается.
— Изменился ли состав арендаторов в ваших БЦ?
— Арендатор сегодня находится в непростой ситуации. С одной стороны, цифры говорят в пользу сохранения частичной удаленки и даже, может быть, выбора децентрализованного офиса. С другой стороны, все понимают, такая экономия уже в среднесрочной перспективе чревата потерей эффективности и может стать угрозой для HR-бренда. Если компания переводит офис из центральной локации, она должна быть готова к тому, что часть сотрудников не захочет переезжать в менее логистически удобный район или будет стремиться как можно больше времени проводить на удаленке со всеми вытекающими «побочными эффектами».
Идея децентрализации офисов и создания рабочих мест в спальных районах, принцип «работаю там, где живу» актуален для небольших компаний, но совершенно не работает для крупного бизнеса, особенно требующего квалифицированных кадров. Средние и крупные компании это прекрасно понимают, поэтому не стремятся покидать центральный деловой район. Так что состав арендаторов принципиально не меняется, но меняется отношение к формату офисных площадей. Определенная степень гибкости сегодня должна присутствовать и в классических офисах.
— Что сегодня главное для арендаторов офисов? Какие запросы предъявляют?
— Традиционно на нашем рынке определяющее значение имеют локация и ставка. В этом отношении кризис ничего не поменял. Арендаторы хотят иметь современное здание с качественной инфраструктурой, грамотной управляющей компанией и адекватным собственником. Компании стремятся сделать возвращение сотрудников в офис комфортным и безопасным, поэтому все вопросы, связанные с соблюдением в здании мер профилактики COVID-19, остаются актуальными. Например, мы сейчас ведем переговоры с тем, чтобы разместить в двух наших объектах медицинские лаборатории. Такой шаг очень позитивно оценивают арендаторы: спрос на медицинские анализы и услуги увеличивается.
Растет интерес к вопросам экологической эффективности в недвижимости. У нас был пример, когда при переезде из здания, имеющего сертификат BREEAM, в здание, которое на момент переговоров еще не было сертифицировано, арендатор просил ускорить работу в этом направлении.