Амнистия, штрафы и контроль: какими будут новые законы по самостроям
В четверг, 18 марта, в Совете Федерации (СФ) прошло заседание на тему «Самовольные постройки: проблемы и пути их решения», в котором наряду с сенаторами участвовали замглавы Минстроя Никита Стасишин, замруководителя Росреестра Алексей Бутовецкий и представители ведомств и организаций, работающих с темой самостроев. По итогам заседания в недельный срок будут подготовлены проекты законодательных инициатив, меняющих подход к решению проблемы. Разбираем основные идеи для изменений, которые были озвучены во время заседания.
Амнистия для самостроев, которые признают безопасными
Центральный вопрос, который обсуждался всеми участниками, — легализация построек, после экспертизы признанных безопасными для жителей и окружающей территории. Основная идея — признание жилого статуса таких построек с возможностью для жителей без суда получить право собственности на недвижимость и регистрацию по месту проживания.
Как рассказал заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий, ведомство уже подготовило инициативу по легализации жилых самостроев, построенных до 1998 года. «По ним мы предлагаем так называемую амнистию, то есть по жилым объектам предоставить земельные участки под ними в собственность бесплатно гражданам, которые там проживают, и, соответственно, дать возможность зарегистрировать права», — сказал Бутовецкий.
«Нужна большая работа — выявлять объекты, которые не угрожают жизни людей, безопасности объектов капитального строительства, по ним надо вести работу по легализации, — добавил он. — Мы сейчас как надзорное ведомство выявляем такие объекты в сотрудничестве с местными властями. Много у нас таких правонарушений, самое распространенное — самовольное занятие участка без документов и каких-либо прав. На таких участках строят в том числе и жилье».
Проект закона об амнистии сейчас находится на согласовании, отметил замглавы Росреестра, пройти первое чтение в ведомстве рассчитывают в конце 2021 года.
Не исключено, что это произойдет и раньше — по итогам заседания всем участникам предложили в недельный срок подготовить свои предложения. «Я бы попросил, не откладывая в долгий ящик, в течение недели подготовить конкретные предложения, может быть, даже в юридических формулировках», — заявил председатель комитета СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Олег Мельниченко.
В пользу амнистии высказывались и другие участники совещания. «Сейчас основная задача — помощь людям в легализации их жилья, включая, может быть, и те дома, по которым приняты решения о сносе, — отметил член комитета по экономической политике, промышленности, инновационному развитию и предпринимательству Владимир Евланов. — Надо изучать обращения граждан, искать способы легализовать это жилье, если оно, конечно, безопасно для проживания. Сейчас единственная возможность получить право собственности на такое жилье — это суд, но в основном суды отказывают гражданам. В Краснодаре, например, есть дом, где жители пяти квартир получили права собственности, а жителям остальных 120 квартир суд отказал».
Идею легализовать безопасные самострои поддержала и заместитель председателя СФ Галина Карелова. «Может быть, рано говорить о тотальной амнистии. Но можно рассмотреть этот вариант для многоквартирных домов, построенных до 1998 года. Оценить, насколько это возможно с правовой точки зрения», — отметила она.
Павел Федяев, депутат Государственной думы, заместитель председателя комитета по транспорту и строительству:
— Самовольные постройки бывают разные, здесь нужно дифференцировать: люди изначально нарушали закон, или они не знали о том, что нарушают, или нарушение возникло уже после этапа строительства. Важен и объект: это может быть девятиэтажный дом, а может быть садовый домик пенсионеров, который внезапно оказался в зоне, где должна пройти инженерная коммуникация. Бывают и ошибки властей. Например, был случай: муниципалитет сначала выдал разрешение на строительство, дом построили, а потом выяснилось, что рядом водозабор и водоохранная зона. А если человек специально не оформляет жилье в собственность и не платит налоги — по-другому уже разговаривать надо.
Вообще, я считаю, что максимально нужно идти навстречу людям и максимально легализовывать постройки, до сноса не доводить. Для муниципалитетов это дополнительная налогооблагаемая база. Но при этом муниципалитеты должны осуществлять и земельный контроль. Например, на горнолыжном курорте Шерегеш в Кемеровской области в рамках борьбы с самостроем не просто сделали аэрофотосъемку, чтобы сверить и посмотреть, где какие объекты появились незаконно. Там специалисты стали просто регулярно обходить курорт пешком, за прошлый год «находили» более миллиона рублей штрафов за незаконно построенные объекты.
Ужесточение ответственности для местных властей
Неоднократно озвучивалась на совещании идея дополнительной ответственности для руководства муниципалитетов, на территории которых появляется самострой. «Мы готовы вносить нужные уточнения в законы в интересах граждан, рассматривать возможности для сохранения самовольных построек, где живут люди. Но важно искоренить условия, дающие возможность появления новых самостроев, — отметил заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. — На что бы я обратил особое внимание — каждый глава муниципалитета, каждый заместитель руководителя всегда точно знает, что происходит у него на территории. Нужна прямая ответственность за самострои для глав муниципалитетов и их замов, отвечающих за строительство».
«Нет таких застройщиков-безумцев, кто бы занимался самостроями, понимая, что за это грозит тюрьма. Это происходит, только если есть кулуарные договоренности на местном уровне, — отметил руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор. — Я поддерживаю идею амнистии для самостроев, но нужно и усилить ответственность для глав муниципалитетов. Здесь явная коррупционная составляющая».
Учет и классификация самостроев
Практически все участники заседания указали на тот факт, что в стране нет общего реестра самовольных построек, как нет и единой оценки их числа. Данными по отдельным территориям располагают муниципалитеты, иногда — регионы. Но общей картины нет ни у кого, отметила Галина Карелова.
«Нет официальной статистики по таким домам и их жителям в стране, — отметила Карелова. — Без понимания масштабов проблемы сложно определить пути решения, защитить права граждан — жителей таких построек». Заместитель председателя Совета Федерации также отметила необходимость законодательно уточнить связанные с проблемой термины — в частности, само понятие самовольной постройки и критерии ее потенциальной опасности. «Для противодействия самовольному строительству необходимо уточнить критерии некапитальных строений и сооружений и объектов вспомогательного использования, — добавила сенатор. — Такие объекты не требуют разрешения на строительство, в стране существует практика строительства под видом вспомогательных сооружений других объектов, включая многоквартирные дома. Таким недобросовестным действиям надо поставить правовой заслон».
О необходимости классифицировать самовольные постройки говорил и Владимир Евланов. «Нужно определиться с основными категориями объектов самостроя и по каждой категории принять законодательные решения на федеральном уровне», — отметил парламентарий. Евланов предложил выделить такие категории самостроя:
- дома, где уже живут люди — для этих объектов, если они не угрожают жизни людей и безопасности соседних построек, депутат предложил рассмотреть вариант амнистии (легализации жилого статуса);
- объекты незавершенного строительства, где есть свободные помещения, имеющие рыночную ценность, и инвесторы, которые готовы достроить объект. Эти объекты депутат также предложил легализовать;
- объекты незавершенного строительства, где нет свободных помещений и нет инвесторов — здесь, по мысли Евланова, могли бы подключиться местные власти, помогая с финансированием и привлекая инвесторов к достройке.
«Если при судебной экспертизе выявлено, что дом никому не нанесет вреда, стоит предусмотреть возможность упрощенного порядка ввода таких объектов в эксплуатацию, — заключил депутат. — Можно утверждать дорожные карты по всем проблемным домам, собрать рабочую группу на федеральном уровне. Так эту тему можно будет закрыть, как это было сделано с обманутыми дольщиками».
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— На практике многие граждане на момент покупки земли не владеют информацией в части выхода каких-либо новых постановлений о комплексном освоении территорий, куда может быть включен и приобретенный ими участок, а значит, фактически эта земля не может использоваться в частном порядке. Условно, вчера это был коттеджный поселок, а сегодня — территория будущего яхт-клуба. Основная сложность заключается в том, что данные постановления возникают внезапно, и, как правило, уже на этапе ввода жилых домов в эксплуатацию. Ситуация сложная и спорная. Замечательно, если бы эти люди были услышаны и признаны добросовестными приобретателями. И главный инструмент решения данной проблемы — своевременное информирование общественности и публичное освещение.
Сенатор от Оренбургской области Андрей Шевченко отметил, что выявление самостроев важно именно на ранней стадии. «Надо вести электронную базу таких проектов, решать проблему современными методами, — отметил сенатор. — Но не когда уже построена многоэтажка и в ней живут люди, а на начальном этапе».
Карелова предложила участникам совещания взять на вооружение опыт Московской области. Главное управление государственного строительного надзора региона использует для выявления самостроев мобильное приложение. При наведении камеры на объект через него можно получить сведения об объекте или отправить обращение в ведомство с просьбой обратить внимание на самострой. Таким образом удобно собирать данные в том числе по объектам на низкой строительной готовности, подчеркивают в организации, отмечая, что после запуска приложения число жалоб по поводу самостроев в регионе сократилось на 20%. «Мы будем рекомендовать ваш опыт к широкому использованию, тиражировать алгоритм деятельность вашего ведомства», — заключила Галина Карелова.
Конкретный список законодательных изменений участники совещания представят на следующей неделе.