Скорость или эстетика: перспективы модульных решений в проектах КРТ
В рамках комплексного развития территорий в России планируется построить около 300 млн кв. м недвижимости, в Подмосковье с использованием этого механизма возводится более 3 млн кв. м жилья. Реализовать такой объем девелоперам в рамках существующих финансовых моделей строительства и ограничений рынка труда непросто. Одним из возможных способов решения задачи может стать технология префабрикации, набирающая популярность в мире. Перспективы ее использования на подмосковных стройках обсудили участники дискуссии РБК, посвященной комплексному развитию территорий в Московской области.
Масштабная задача
Механизм комплексного развития территорий (КРТ) в России набирает обороты. Как сообщил недавно на оперативном совещании в правительстве РФ вице-премьер Марат Хуснуллин, в рамках КРТ уже построено 4,4 млн кв. м недвижимости, в том числе 3,6 млн кв. м жилья, а общий градостроительный потенциал территорий, которые «находятся в проработке», составляет 300 млн кв. м.
Одним из пионеров использования механизма КРТ стало Подмосковье. «Комплексное развитие территории Московской области началось с 2021 года, сразу после внесения соответствующих изменений в Градостроительный кодекс», — рассказал первый заместитель генерального директора Фонда КРТ Московской области Дмитрий Дворов. По его данным, сейчас в регионе реализуется 23 договора КРТ по инициативе муниципалитета с градостроительным потенциалом 3,1 млн кв. м жилья.
Дмитрий Дворов напомнил, что в Градостроительный кодекс регламентирует три типа проектов комплексного развития территорий: жилой и нежилой застройки, а также незастроенной территории. Подмосковный Фонд КРТ в основном сопровождает проекты развития территорий нежилой застройки и преобразования их в жилые кварталы, поскольку именно в этих проектах девелоперы сталкиваются со множеством сложностей, связанных с правами третьих лиц, отметил Дмитрий Дворов. «Мы приобрели соответствующий опыт и благополучно проходим все судебные споры, запускаем эти проекты, не боимся вовлекать депрессивные территории», — подчеркнул он.
Сложная модель
В текущих экономических реалиях экономическая модель КРТ становится крайне сложной для девелоперов. Спрос на первичном рынке сжимается: по данным компании «Метриум», в I квартале 2026 года на рынке новостроек Московской области зарегистрировано 10,2 тыс. сделок, что на 48% меньше, чем в предыдущем квартале и на 16% меньше, чем годом ранее. «Спрос очень сильно сократился, это характерно для всех регионов. Ситуации в Старой и Новой Москве и в Московской области схожи», — отметила директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис. При этом цены на жилье, по ее словам, растут везде. В Московской области квадратный метр за год подорожал на 17%, до 228 тыс. руб., в Новой Москве — на 28%, до 326 тыс. руб., а в Старой Москве цена «квадрата» выросла на 20% и достигла 635 тыс. руб.
Покупательская способность населения не увеличивается и для поддержания спроса застройщики и банки используют собственные механизмы и инструменты. «У нас продажи в принципе идут хорошо, но мы видим ту же тенденцию, что и в целом по рынку, — большую долю рассрочек и субсидированных программ», — отметил руководитель отдела продаж ЖК «Дюна» (компания «Тренд групп») Валерий Панчев.
При этом себестоимость строительства постоянно растет, подчеркивают девелоперы. «Фактически себестоимость строительства в Москве и области уже почти сравнялась — около 200 тыс. руб. за метр. А цена предложения разная: 500 тыс. руб. за 1 кв.м в Москве против 220 тыс. руб. в области. Поэтому стоимость жилья в Подмосковье будет увеличиваться», — уверен председатель совета директоров группы компаний «Ферро-Строй» Григорий Ваулин.
Расчеты девелоперов отталкиваются от базового показателя — себестоимости строительно-монтажных работ, которую генеральный директор G3 Group Олег Гулеватый оценил в 100 тыс. руб. и для Москвы, и для Московской области. К нему прибавляется стоимость обязательств, которые застройщик проекта КРТ обязан выполнить по градостроительным нормативам: социальные объекты, дороги, переселение жителей из ветхого жилья и так далее. «Каждый проект КРТ индивидуален, его контур формируется в диалоге с субъектом, где бы он ни находился. И действительно, нагрузка на девелопера сегодня высокая: к базовой себестоимости добавляется значительный объем социальных обязательств — от инфраструктуры до переселения жителей из аварийного жилья. В ряде случаев это серьезно влияет на экономику проекта. И часто получается так, что проект вроде неплохой, красивый, и место хорошее, и архитектуру уже проработали. Но он «не летит», потому что социальные обязательства убивают его экономику», — отметил Олег Гулеватый.
В то же время девелоперы признают, что насыщение проекта инфраструктурой — это необходимое условие. «Мы полностью строим социалку в наших проектах — ее нельзя не строить. Девелоперы строят жилье для сотен тысяч семей по всей стране и должны обеспечить их всем необходимым для воспитания детей в благоприятной среде. То же самое с паркингами — без паркингов нельзя, есть норматив, его надо выполнять. Дело даже не только в нормативах — мы ответственны за формирование зрелой парковочной культуры. Если машино-места не продаются — значит, нужно учиться их продавать, объяснять и показывать все преимущества парковки не во дворе. На мой взгляд, это логичные ограничения, с которым надо работать», — подчеркнул директор по продукту группы «Самолет» Леон Пряжников.
«Эффективным решением станет партнерство властей и девелоперов, обладающих большим опытом строительства социальной инфраструктуры. Совместная работа позволит создать единые стандарты, масштабировать лучшие практики и сформировать качественную среду для детей в любом регионе страны», — дополнила Евгения Стяжкина, директор департамента стратегии продукта ГК DOGMA. .
«При этом важно понимать, что такие территории в итоге получают развитие и формируют новую городскую среду. И здесь ключевую роль начинает играть сам продукт. Если проект точно попадает в запрос локации — например, предлагает качественный формат жилья там, где исторически преобладал эконом- и комфорт-класс, — он находит своего покупателя и показывает устойчивый спрос», — добавил Олег Гулеватый. Сегодня, по его словам, в регионах есть сформированный, но не всегда реализованный спрос на более высокий уровень жилья, и проекты, которые этот запрос учитывают, как правило, показывают более стабильную динамику продаж.
Технологии для экономии
Для «взлета» масштабных девелоперских проектов нужны решения по снижению себестоимости без потери качества продукта. Один из возможных вариантов — технология префабрикации. «Префаб позволяет контролировать себестоимость. Есть проекты, которые существенно дешевле монолита. Есть проекты, которые сопоставимы по стоимости с монолитом, но с помощью префаб-конструкций их можно выполнить гораздо быстрее», — поделилась опытом директор СБК («Современные бетонные конструкции», Минск, Беларусь) Татьяна Бигун.
Сейчас в России стоимость строительства из префаб-конструкций сопоставима с монолитом, при этом скорость строительства выше: например, детский сад можно возвести за три месяца, подтвердили участники дискуссии. В дальнейшем, с развитием рынка префабрикации, ее цена также будет снижаться, уверен Григорий Ваулин. «В стоимости строительно-монтажных работ — 100 тыс. руб. за кв. м — 50 тыс. руб. составляют материалы, 50 тыс. руб. — работа. Как только включается поточный конвейер, затраты на рабочую силу сокращаются вдвое, а значит, потенциальное снижение себестоимости строительства составит 25 тыс. руб. за кв. м», — оценил эксперт.
Анастасия Белогурова, директор «А-100 Проект», добавила, что здания из префаба могут быть «продуктово» близки к тем, которые возводятся по технологии монолитного строительства, — в них та же высота потолков, возможно создать более 100 вариантов планировок, включая двухуровневые квартиры, террасы и эксплуатируемые кровли. «В кварталах, которые мы строим под Минском, смешанная застройка, есть и монолитные, и панельные дома. И неспециалисты, приезжая в наши кварталы, не могут отличить, где монолит, где панель», — пояснила она. Соответственно, продавать префаб можно по той же цене, что и монолит, добавила Анастасия Белогурова.
Риски и возможности
Подмосковные девелоперы привели два контраргумента против технологии префабрикации: ограниченное предложение таких конструкций на рынке, что влечет за собой риски в рамках реализации масштабных проектов, и запрос региональных властей на уникальную архитектуру.
Как пояснил исполнительный директор «ОМ Девелопмент» Александр Сабаев, если возникнут проблемы с поставщиком префаб-панелей, то на изменение конструктивных решений потребуется время, что повлияет на сроки производственных работ и в итоге на срок ввода объекта в эксплуатацию, а также потребуются дополнительные затраты на перепроектирование. «У нас был опыт работы с заводами по производству сборных конструктивных элементов, закончилось тем, что не были выдержаны сроки поставки конструкций и их монтажа. Кроме того, монтаж таких конструкций ограничивается количеством исполнителей — в отличие от классического монолита, куда можно привлечь 10-15 подрядных организаций», — рассказал Александр Сабаев.
«Префабрикация — хорошая история, ее надо развивать. Но в текущих рыночных условиях нас пока не устраивает зависимость от производителей», — отметил в свою очередь Леон Пряжников.
Появление новых мощностей — дело времени, уверен Григорий Ваулин. Кроме того, недостаток предложения в отдельных регионах компенсируется логистикой — готовые конструкции можно без труда перевозить по железной дороге. «Мы строим свои проекты не только на территории Белоруссии. Мы благополучно работаем с Калужской областью, Белгородской областью — в Белгороде из наших конструкций построен большой район. Мы все это возили по железной дороге — у нас прямая ветка с завода, логистическое плечо, которое держит экономика, — 1000 км от Минска», — подчеркнула Татьяна Бигун.
Архитектурные возражения связаны с жесткими требованиями властей Москвы и Подмосковья, которые требуют от каждого проекта уникальности и сложных форм. «Там, где нужно быстро обеспечить жильем нуждающихся, префаб крайне востребован. Но он не укладывается в классическое понимание архитектуры, и ни в Москве, ни в Московской области нет запроса на префаб со стороны архитектурных комитетов, главных архитекторов. На словах-то они не против такой технологии, но с условием, что внешний облик будет таким, каким они это видят», — отметил главный архитектор «Главстрой Регионы» Виталий Волохин.
Компромиссным решением, по словам Анастасии Белогуровой, могут быть различные фасадные конструкции, включая навесные фасады. «Мы можем в префабе показать все типы жилой недвижимости — от усадебной застройки до многоквартирной. В наших проектах, один из которых «миллионник», второй на 750 тыс. кв. м, есть и многоквартирные дома, и коттеджи, и таунхаусы, и лайнхаусы», — подчеркнула она.
Татьяна Бигун также отметила, что есть устоявшийся стереотип, что современные префаб-панели — это одинаковые «панельки» советского периода. «Это совсем не так — мы используем технологию «элематик». Это финская технология с гибкой опалубкой, которая позволяет решать различные архитектурные задачи. Посмотрите наши проекты, например современные школы из префаба, которые получили множество наград, в том числе за архитектурный облик», — говорит она.
В свою очередь, главный архитектор MLA+ Москва Артем Ефимов привел пример социального жилья в Пекине: «По форме, по архитектуре это очень выразительно, здания построены из префаба, и сделано грамотное благоустройство в несколько уровней. В Москве бы такое пошло».
Неизбежность конвейера
Участники дискуссии отметили, что в Подмосковье можно было бы начать использование префабрикации для строительства объектов социальной инфраструктуры: типовые объекты с повторной привязкой позитивно скажутся на финмоделях девелоперов. Однако для этого нужно, чтобы региональные власти пошли навстречу девелоперам, поскольку, по словам участников дискуссии, в рамках текущих требований согласовать повторную привязку стало невозможно.
Тем не менее, считает Григорий Ваулин, развитие префабрикации на российском рынке неизбежно, и драйверами этого процесса станут кадровый дефицит и цифровизация. «В строительстве не закрыты 15% вакансий. Да, зарплаты рабочих выросли, как казалось, хорошо, но доставщик продуктов получает по 200 тыс. руб. Благодаря ТИМ-моделированию и искусственному интеллекту упрощается проектирование. То есть уже накопилась критическая масса для перехода к конвейерному производству, и вопрос не в том, хотим мы этого или не хотим, а в том, будет ли это через год, два или пять», — полагает эксперт.
