Стоит ли рефинансировать ипотеку после повышения ключевой ставки ЦБ
19 марта ЦБ повысил ключевую ставку. Аналитики расценили это как начало тренда — регулятор будет и далее увеличивать ключевую ставку. Это, в свою очередь, приведет к росту ставок по ипотеке уже в ближайшей перспективе.
Спросили у банковских экспертов и аналитиков, стоит ли в такой ситуации рефинансировать ипотеку и когда это невыгодно.
Выгода от рефинансирования
Рефинансирование предполагает переоформление кредита на условиях, отличающихся от первоначальных. Поэтому менять что-то имеет смысл только в том случае, если новые условия будут заметно лучше старых.
По мнению экспертов, рефинансировать ипотеку сейчас стоит тем, кто оформлял кредит несколько лет назад, когда ставки были далеки от нынешних минимальных значений. В 2020 году ЦБ снизил ключевую ставку с 6,25% до 4,25%. Вслед за ней опустились ставки по кредитам, включая жилищные. Так, средняя ставка по ипотеке уменьшилась с 8,79% в январе 2020 года до 7,23% в феврале 2021 года.
«Обычно смысл рефинансировать ипотеку есть при снижении ставки на 1,5 п. п. и больше, но конечную экономию или убыток от рефинансирования нужно рассчитывать для каждого конкретного случая», — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Переоформление кредита повлечет за собой дополнительные расходы, которые нужно обязательно учитывать. Придется заново собирать документы, проводить оценку стоимости недвижимости, оформлять страховки. «В большинстве случаев для нового банка потребуется новая оценка недвижимости и новая страховка, а это недешево. В случае с ипотекой на 20–25 лет и разницей в ставке в 1 п. п. такие затраты, конечно, оправданны. А если платить осталось год-два и все из-за 0,5 п. п., рефинансирование может оказаться попросту бессмысленным», — предупреждает эксперт.
По мнению руководителя направления по развитию ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антона Красильникова, о рефинансировании стоит подумать, если новая ставка будет меньше хотя бы на 1% или когда кредит оформлен на длительный срок и выплаты по нему планируются еще не менее года. В противном случае затраты на переоформление могут нивелировать экономию от пониженной ставки.
«Рефинансирование — хороший вариант также в случаях, когда хочется объединить несколько кредитов от разных банков в один для удобства оплаты, когда нужно сменить валюту кредита или когда увеличились расходы семьи и хочется снизить ежемесячный платеж, избегая реструктуризации», — добавил он.
Выгодно ли будет рефинансировать после повышения ЦБ
Если же говорить о текущей ситуации, когда Банк России повысил ключевую ставку и, соответственно, банки постепенно начнут поднимать ставки по ипотечным займам, то смысла пересматривать условия первоначального займа нет. Вряд ли они окажутся лучше старых, уж тем более маловероятно, что ниже на 1,5–2 п. п., считает аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев.
Для тех, кто не успел перекредитоваться по выгодным условиям, когда ставки находились на минимальных значениях, есть шанс сделать это сейчас, поскольку в будущем ипотека будет дорожать. «Учитывая объявленную регулятором политику ужесточения денежно-кредитной политики, можно ожидать увеличения ключевой ставки уже на ближайших заседаниях. А по итогам года процентные ставки ЦБ вполне могут превысить 5%. В таких условиях рефинансирование теряет смысл для заемщика», — добавил аналитик ГК «Финам».
По мнению Ирины Доброхотовой из «Бест-Новостроя», рефинансирование ипотеки, вероятнее всего, не будет оправданно во второй половине 2021 года. «Уже сейчас жилищные кредиты будут дорожать из-за роста ключевой ставки. А после отмены льготной ипотеки минимальный уровень, скорее всего, будет находиться на отметке под 8% годовых, если не брать в расчет спецпрограммы банков и застройщиков на ограниченный набор квартир, малый срок и так далее», — пояснила эксперт.
Когда рефинансировать невыгодно
Есть случаи, когда рефинансирование невыгодно даже при низких рыночных ставках. Например, если ипотека была в зарплатном банке, который давал какие-то преференции (например, льготы по страховке), а в новом банке их не предоставляют. В данном случае нужно внимательно подсчитать итоговую экономию — будет ли она вообще. Также невыгодно рефинансировать ипотеку участникам льготных программ (семейная ипотека, на новостройки), ставки по ним сейчас минимальные для рынка. Например, ставки по льготной программе на новые дома находились ниже 6%.
Рефинансирование облегчает именно процентную нагрузку — переплату. «Если ипотека выплачивается уже давно, проценты в массе погашены, а остался только основной долг, рефинансирование почти ничего не даст. В самых общих чертах нужно смотреть соотношение финальной экономии, разницы в ежемесячном платеже и сопутствующих трат на рефинансирование — как единоразовых, так и постоянных», — отметила Ирина Доброхотова.
Потенциал не исчерпан
Сами банки считают, что потенциал рефинансирования ипотеки еще не исчерпан, как и выгода от него. Пока кредитные организации сохраняют ставки по ипотеке низкими, а в некоторых случаях проводят и точечное снижение. ВТБ в марте снизил ставку по рефинансированию ипотеки сторонних банков — при оформлении заявки через сайт она составит 7,9% (дисконт — 0,4 п. п.).
«Мы не ожидаем, что повышение ключевой ставки на 0,25 п. п. будет критичным для всего рынка. В ряде клиентских сегментов, с которыми банки заинтересованы работать в первую очередь, не исключено сохранение максимально привлекательных условий кредитования», — рассказали в пресс-службе ВТБ.
Но в более отдаленной перспективе динамика роста рынка будет зависеть от дальнейших решений ЦБ и крупнейших банков по возможному повышению ставок, добавили в ВТБ. В Росбанке не исключают, что это не последнее повышение ключевой ставки в текущем году: об этом свидетельствует заявление регулятора о завершении цикла снижения ключевой ставки. Пока в банке не ожидают резкого увеличения ставок по ипотеке.
«Вероятнее всего, повышение будет плавным и постепенным, рекордно низких среднерыночных ставок по аналогии с 2020 годом с учетом текущих факторов мы вряд ли увидим в 2021-м. В ближайшие месяцы ставки по рефинансированию все еще останутся привлекательными для заемщика», — добавили в пресс-службе Росбанка.
Спрос на рефинансирование сохраняется
Пока интерес к рефинансированию ипотечных кредитов со стороны россиян не уменьшается. Это связано с низкими ставками из-за снижения ключевой до 4,25% в 2020 году. К примеру, банк «Дом.РФ» в начале марта не справился с потоком желающих рефинансировать ипотеку по сниженной ставке. Речь шла об акционной программе, которая предлагала рефинансировать жилищный кредит по ставке от 7,1% годовых. В результате акцию пришлось продлевать.
«Интерес к рефинансированию в Райффайзенбанке стабильный. На эту программу приходится порядка 40% выдач. В сложившихся обстоятельствах мы стараемся предлагать больше возможностей для выгодного снижения долговой нагрузки без вреда для кредитной истории. Наша ставка рефинансирования начинается с 7,99%», — отметил Антон Красильников из Райффайзенбанка.
По данным Росбанка, спрос на рефинансирование за январь-февраль 2021 года вырос в 2,5 раза к прошлому году, а доля рефинансирования в сегменте вторичного жилья за это время увеличилась с 75% до 84%. В ВТБ в феврале 2021 года спрос на рефинансирование вырос на 14%. Оно заняло треть от общего ипотечных выдач: ставку снизили порядка 8 тыс. человек на 18 млрд руб.
«В этом году, по нашим оценкам, спрос на рефинансирование сохранится, но уже не будет столь агрессивным, так как высокий спрос на этом рынке в 2020 году был обеспечен рекордным снижением ставок и общим бумом ипотеки. Существенная часть заемщиков уже воспользовалась благоприятной ситуацией и переоформила свои кредиты на новых условиях», — подытожили в ВТБ.