Как рефинансировать ипотеку в 2024 году

Фото: Сергей Коньков/ТАСС

После того как Центробанк в конце июля этого года повысил ключевую ставку до 18% годовых, популярность рефинансирования ипотеки будет неуклонно снижаться. Ведь в предыдущие годы ипотечные кредиты выдавались по более низким ставкам, а переходить в новый банк на более высокую ставку, чтобы переплачивать, никто не будет.

За последние два года ставка рефинансирования заметно выросла. Так, по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в конце июля 2024 года средняя ставка рефинансирования ипотеки по 20 ведущим ипотечным банкам страны составляла 19,55%. В конце мая средняя ставка рефинансирования фиксировалась на отметке 17,56%, в начале этого года — 17,08%, в конце июля прошлого года — 11,37%, а в конце июля 2022 года — 10,2%. И если рефинансировать кредит, взятый по менее высокой ставке, ежемесячные выплаты по ипотеке у заемщика только вырастут.

Рассказываем, когда выгодно рефинансировать ипотеку, как это сделать и в каких случаях этого делать не стоит.

Что это значит рефинансирование

Рефинансирование, или перекредитование существующего кредита — это та же ипотека. Она позволяет полностью или частично погасить уже оформленный кредит за счет нового на более выгодных условиях. Благодаря рефинансированию заемщик может снизить ставку по кредиту, уменьшить или увеличить срок выплаты ипотеки, сократить размер ежемесячного платежа.

Когда выгодно рефинансировать кредит

Фото: Кирилл Кухмарь / ТАСС

Рефинансировать кредит целесообразно только в том случае, если это поможет снизить ставку не менее чем на 1,5%, говорят в пресс-службе ВТБ. В Сбербанке отмечают, что рефинансировать ипотеку выгодно, если действующая ставка клиента выше хотя бы на 1% и осталось платить больше года. По мнению риелторов из агентства недвижимости «Бест-Новострой», эта процедура может быть выгодной, если вы недавно оформили ипотеку, ставка отличается от существующей примерно на 2% и ваш доход не изменился.

Рефинансирование ипотеки сейчас неактуально

Программа рефинансирования была актуальна в период снижения ипотечных ставок. Это было выгодно в первой половине общего срока кредита, когда большую часть ежемесячного платежа составляли проценты. Целесообразно было рефинансировать ипотечный кредит, если разница в ставке составляла минимум 1,5–2%, говорит руководитель отдела ипотеки компании «Бест-Новострой» Надежда Стаднюк. По словам эксперта, в условиях высокой ключевой ставки от ЦБ и роста ставок по ипотечным кредитам программа рефинансирования в подавляющем большинстве случаев неактуальна.

Актуальным и интересным сейчас остается только рефинансирование в рамках программы «Семейная ипотека». Если изначально клиент оформлял кредит по стандартной программе, а потом его семейный статус изменился и родился ребенок, то клиент может рефинансировать свой кредит при условии, что соотношение первого взноса и кредита составляет 20 на 80, сумма кредита не более 12 млн руб. и покупка недвижимости была оформлена по ДДУ либо по ДКП от застройщика, добавляет директор департамента ипотечного кредитования агентства недвижимости Est-a-Tet Алексей Новиков.

Смысл рефинансирования появится после снижения ключевой ставки

Фото: Anna Potiavina / Shutterstock / FOTODOM

Эксперты считают, что о возобновлении интереса к рефинансированию по рыночным программам можно будет говорить, когда Центробанк начнет снижать ключевую ставку, а процентные ставки по ипотечным кредитам пойдут вниз. Иными словами, надо дождаться того момента, когда новые условия по ипотеке станут существенно лучше существующих.

Впрочем, глава ЦБ Эльвира Набиуллина не исключает, что через какое-то время ключевая ставка будет снижена. И тогда заемщики, которые оформляют рыночную ипотеку сейчас и по высоким ставкам, смогут рефинансировать кредиты и платить по ним меньше.

Можно ли рефинансировать ипотеку в том же банке

Можно обратиться с заявлением о снижении ставок и в банк, где изначально взят ипотечный кредит. Рассмотрение заявления может занять до 90 рабочих дней. Изменение условия в текущем банке называется реструктуризацией, а не рефинансированием. Однако банки часто отказывают в изменениях условия по текущему ипотечному договору. Если банк не откажет, то снижение ставок не потребует сбора всех документов снова и оформления страховки.

Рефинансирование ипотеки — 2024: в каком банке выгоднее

На конец июля 2024 года средняя ставка рефинансирования ипотечного кредита в топ-20 российских ипотечных банков составляет 19,55%.

В Сбербанке предлагают рефинансирование от 19,8% годовых. Срок кредита — до 30 лет, максимальная сумма — до 30 млн руб. Рефинансирование распространяется на ипотечные кредиты, обеспечением по которым являются как готовые объекты, так и недвижимость на стадии строительства.

В ВТБ программа доступна по ставке от 19,5%, в банке «Дом.РФ» — 20,3%, в Альфа-Банке — 20,19%, в Т-Банке — 18,9%, а в Совкомбанке — 20,99%.

В банке «Уралсиб» рефинансирование доступно под 18,99% годовых, в Абсолют Банке — 20,05%, в Московском кредитном банке — 19,25%, а в банке «Кубань Кредит» — 20,9%.

Что нужно учитывать

Фото: Freepik

Решение о рефинансировании ипотечного кредита должно быть обдуманным и взвешенным. Также необходимо учесть расходы на проведение самой сделки и сопоставить их с будущей выгодой от рефинансирования. Так как это, по сути, новый кредит, клиенту необходимо повторно оформить отчет об оценке недвижимости, страховой полис жизни и здоровья, регистрацию права собственности на недвижимость.

Это требует определенных затрат. Например, госпошлина за регистрацию залога составит 0,5–1 тыс. руб., отчет об оценке квартиры обойдется в 5,5 тыс. руб. (в зависимости от объекта и его месторасположения), за новую страховку придется заплатить около 1% от суммы кредита, за выписку из ЕГРН — 750 руб., а за нотариальное согласие супруга на сделку — еще примерно 2,5 тыс. руб. Также, возможно, понадобится оплатить ячейку или оформление аккредитива в банке, за перевод денежных средств из одного банка в другой могут взять процент или фиксированную сумму.

На время переходного периода новый банк (до регистрации нового залога) устанавливает для заемщика повышенный процент, добавляя к текущей ставке 2% годовых, приводят пример риелторы из «Бест-Новостроя». Делается это с тем, чтобы стимулировать заемщика более оперативно собрать все справки и документы, поясняют они.

Еще одним стоп-фактором может стать имущественный вычет и вычет по процентам. После рефинансирования можно рассчитывать только на вычет по основному договору и компенсацию по процентам за выплаченный период. После перекредитования это уже невозможно будет сделать, так как это является ипотекой в силу договора — для нее такая опция недоступна, говорит основатель компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Документы для рефинансирования ипотеки

Рефинансирование представляет собой такую же процедуру, как и первичная выдача ипотечного кредита. Заемщику нужно предоставить справку о доходах, документы на предмет залога — стандартный пакет, необходимый для одобрения заявки на ипотечный кредит. При рефинансировании по государственной программе ипотечного кредитования семей при рождении второго и последующих детей понадобятся свидетельства о рождении детей.

Для одобрения нового кредита (рефинансирования) в другом банке потребуется стандартный набор документов:

• паспорт;
• СНИЛС;
• справка с места работы (иногда и трудовая книжка);
• справка 2-НДФЛ;
• кредитный договор со старым банком;
• справка об остатке ссудной задолженности.

После одобрения кредита также потребуются:

• договор купли-продажи квартиры;
• свидетельство о собственности;
• кадастровый паспорт;
• кредитный договор;
• график платежей;
• договор страхования и квитанция об оплате страховой премии;
• справка Ф40 из паспортного стола;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам из расчетного центра.

Когда рефинансирование невыгодно

Рефинансирование ипотеки может быть нецелесообразным, если клиент уже погасил больше 50% по кредиту. Сейчас большинство банков выдают ипотеку с аннуитетной схемой оплаты, когда сначала выплачивается в основном проценты, а потом тело кредита. Получается, что чем дольше платишь кредит, тем меньше будет экономия на переплате по процентам. Поэтому нужно рассчитывать, покроет ли разница по переплате по кредиту расходы по оформлению новой ипотеки. В любом случае (независимо от сроков) рефинансирование поможет снизить текущую финансовую нагрузку — ежемесячные платежи по кредиту.

Причины возможного отказа

Банк станет оценивать платежеспособность заемщика. Если за последнее время доход снизился и его недостаточно для внесения ипотечного платежа (платеж не должен превышать в среднем 40–60% ежемесячного дохода семьи), кредитная организация может отказать в рефинансировании. Кроме того, банк будет проверять жилье, находящееся в залоге по кредиту. Если оно пришло в негодность или, например, расположено в аварийном доме, также может быть отказано в выдаче ипотечного кредита. Если по действующему кредиту допускались просрочки, имеется текущая просроченная задолженность или была реструктуризация — это тоже возможная причина для отказа.