Как со скидкой купить у Москвы землю для строительства дома. Инструкция
Сегодня есть несколько способов покупки у властей города земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС): по договору купли-продажи, договору аренды с возможностью последующего выкупа или через аукцион. Рассмотрим каждый из вариантов и вместе с экспертами оценим плюсы и минусы покупки такой земли.
Три способа покупки земли у города
Договор купли-продажи
Купить землю для строительство дома по договору купли-продажи можно в случае, если на выставленный на продажу городом участок претендует один покупатель. Свободные участки выставляются на сайте столичной мэрии в разделе «Власть», нужно найти подраздел «Департамент городского имущества (ДГИ)» и открыть вкладку «Перечень ИЖС на ГЗК».
«В настоящее время в перечень земельных участков, реализуемых для целей ИЖС в рамках ст. 39.18 Земельного кодекса РФ, включено 34 земельных участка, из которых по 18 участкам заявки на приобретение в собственность не поступали», — уточнили в пресс-службе ДГИ.
Чтобы приобрести участок у города, необходимо подать заявку в департамент городского имущества (ДГИ) о предоставлении интересующего объекта. После чего ДГИ публикует извещение о предоставлении земельного участка для ИЖС. Если в течение 30 дней заявления от иных граждан о намерении приобрести эту землю не поступили, ДГИ оформляет договор купли-продажи данного участка без торгов с лицом, подавшим единственное заявление.
Торги
Если же интерес к участку проявят и другие граждане, ДГИ формирует лотовую документацию и направляет ее в департамент города Москвы по конкурентной политике для проведения аукциона, пояснили в пресс-службе департамента города Москвы по конкурентной политике.
Сейчас на стадии приема заявок на торги выставлено пять участков под ИЖС (на момент публикации статьи). Объекты можно приобрести на открытых аукционах. Торги проходят в очном формате. Начальная цена участков — от 1,4 млн руб. (кадастровая стоимость). За эту стоимость предлагается земельный участок в пос. Первомайское, д. Пучково, Полевая ул., з/у 2а, площадь участка — 0,05 га (5 соток), стоимость сотки — 280 тыс. руб. Заявки на участие в торгах принимаются до 26 апреля, аукцион запланирован на 29 апреля.
Посмотреть актуальную информацию о представленных на торгах участках можно на Инвестиционном портале города Москвы в разделе «Имущество от города» — «Для жителей» или на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о торгах.
Аренда на торгах с последующим выкупом
Кроме того, земельные участки под строительство дома можно взять в аренду на городских торгах. В таком случае победитель аукциона платит городу за аренду по ставке, определенной по итогам торгов. По данным департамента по конкурентной политике Москвы, по итогам земельных аукционов в 2020 году средняя годовая арендная плата составила 216,5 тыс. руб. за сотку. В будущем участок можно выкупить по льготной цене — за 40% от кадастровой стоимости.
Чтобы воспользоваться льготой, нужно в течение полутора лет построить на участке дом, ввести его в эксплуатацию и оформить на него права собственности. Видом разрешенного использования участка должно быть индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, садоводства. В настоящее время нет доступных к аренде участков. «ДГИ готовит соответствующие лоты для передачи на торги, которые могут состояться в третьем квартале 2021 года», — уточнили в пресс-службе депаратмента.
Читайте также
Как арендовать/купить участок у города на аукционе
Участником аукциона по аренде участка может быть любое юридическое или физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель. Однако приобрести участок в собственность может только физическое лицо.
Для участия в аукционе необходимо подать заявку на участие в торгах (лично или через своего представителя), предоставить копии документа, удостоверяющего личность, а также документы, подтверждающие внесение задатка. Заявка подается лично по адресу организатора аукциона — департамента города Москвы по конкурентной политике
«По результатам рассмотрения заявок и документов Единая комиссия принимает решение о признании заявителя участником аукциона или об отказе в допуске к участию в аукционе. В случае отказа задаток возвращается в течение трех дней», — пояснили в пресс-службе департамента.
Аукцион проводится в день и час по адресу, указанному в извещении. Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую арендную плату или самую высокую цену за земельный участок. Подробные условия участия в торгах, порядок рассмотрения ценовых предложений и технические характеристики объекта прописаны в лотовой документации каждого конкретного участка.
Комментарий юриста
Дмитрий Галанцев, управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум»:
— Города достаточно часто продают или сдают в аренду (для дальнейшего выкупа) различные земельные участки. Как правило, речь идет об участках с видом разрешенного использования ИЖС и ЛПХ для индивидуального строительства. Первоочередное право на выкуп земельного участка имеет гражданин, который в данный момент времени арендует земельный участок. Более того — если арендатор земли построил на своем участке и оформил какое-либо строение, он может выкупить участок без проведения торгов.
Плюсы покупки земли у города
Начальная цена как за аренду, так и за покупку участка устанавливается на нижнем уровне рыночной стоимости, что позволяет приобрести участок на выгодных условиях, отмечают в департаменте по конкурентной политике. По результатам продажи участков начальная цена возрастала в среднем на 14,9%, а в случае аренды среднее превышение начальной цены за год аренды составило 1056%.
«Также арендатор может оформить льготу по отсрочке арендных платежей на двухлетний период аренды, она рассчитывается по формуле и оформляется в департаменте городского имущества. Далее участок можно продолжить арендовать у города либо выкупить его. Так, с апреля прошлого года арендуемые под ИЖС участки можно выкупить по льготной цене — за 40% от кадастровой стоимости», — отметили в пресс-службе департамента.
Кроме того, в случае аренды земли наниматель может возвести объект быстрее установленного срока аренды и сэкономить — оплата по договору производится ежеквартально.
Читайте также
Нюансы покупки земли у города
Есть и трудности, с которыми может столкнуться покупатель или арендатор городского земельного участка. По словам экспертов, конечная стоимость земли может оказаться ниже рынка, но многое зависит от самой земли — насколько участок удален от МКАД, доступно ли подключение к коммуникациям (водопровод, канализация и т. д.).
Нередко при покупке подобных земельных участков люди сталкиваются с невозможностью (или крайне высокой степенью сложности) изменения целевого назначения участка, отметил Дмитрий Галанцев. «Важно использовать землю именно по целевому назначению. К примеру, если земельный участок приобретен для строительства дома, а вместо этого покупатель строит на участке магазин, он может быть привлечен к административной ответственности. Более того — участок может быть изъят», — сказал он. Также нужно учитывать необходимость несения затрат на проведение межевания и постановку объектов недвижимого имущества на учет, добавил юрист.
Кроме этого, нужно оценить сроки возведения и регистрации дома, отвечающего требованиям, которые указаны в договоре аренды, — необходимо уложиться в них, добавил эксперт по загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» Иван Гергало. В Москве, чтобы выкупить арендованный участок по цене 40% от кадастровой стоимости, нужно построить дом за полтора года.
«Важно четко соблюдать требования, предъявляемые к строящимся домам, поскольку их нарушение может привести к дорогостоящим переделкам. Например, нужно обратить внимание на требования к фундаментам и материалу стен будущего дома. Обязательно учитывать требования по размещению дома и строго соблюдать границы», — отметил Иван Гергало.
Что касается ипотеки на строительство дома на арендованном участке, то никаких проблем с этим нет, единственная принципиальная особенность — срок кредита не может превышать срок аренды участка. В целом же, у многих банков существуют ипотечные программы на строительство домов на арендованных земельных участках.
Рекомендации юриста
Владимир Хантимиров, управляющий партнер адвокатского бюро Asterisk:
— Первое — нужно изучить историю земельного участка: был ли он раньше предметом инвестконтракта, есть ли контрагенты, которые могут на него претендовать.
Второе — необходимо убедиться в отсутствии притязаний со стороны соседей. Желательно сопоставить фактические границы участка и те, что нанесены на кадастровую карту. Это поможет избежать споров в будущем.
Третье — нужно посмотреть на правовую составляющую. За редким исключением право аренды земельного участка можно получить только в результате торгов. Поэтому нужно быть очень внимательным, когда вам предлагают право аренды.
Размер арендной платы является одним из самых содержательных факторов, и здесь нужно четко понимать, что может ждать вас в ближайшее время. Самое главное — посмотреть на кадастровую стоимость своего и соседних участков. Это поможет понять, какая кадастровая стоимость возможна в будущем и как будет изменен размер арендной платы.