Нет ли сговора: что будет с ценами на жилье после проверки ФАС
Президент России Владимир Путин поручил проверить цены на жилье. По его словам, в среднем по России стоимость жилья выросла на 12%, но есть регионы, в которых подорожание достигало 30%. В связи с этим глава государства поручил ФАС проверить ситуацию на рынке.
Редакция «РБК-Недвижимости» выяснила реакцию участников рынка новостроек на предстоящую проверку ФАС и на то, как она может повлиять на цены.
Проверка на искусственный дефицит
Глава Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко считает предложение президента обратить внимание ФАС на рынок новостроек правильным и верным. «Стремительный рост цен на рынке новостроек уже не новость, это уже достаточно давно и должно было стать основанием для проведения антимонопольной службой различных проверок», — считает он.
По его словам, для этого ФАС предстоит провести большую работу, буквально по каждому объекту. По закону о защите конкуренции, основанием для проверок может стать установление монопольно высокой цены доминирующим предприятием или группой при условии несопоставимого изменения себестоимости строительства, а также состава участников рынка. Сначала будут выявляться города или регионы, в которых какой-либо застройщик занимает более 50% рынка, либо присутствует сговор, дающий компаниям совокупное доминирующее положение. Такой анализ потребует взаимодействия с Минстроем и «Дом.РФ», считает Николай Алексеенко.
Одной из основных проверок станет изучение наличия факта создания искусственного дефицита на рынке жилья. Фактически это значит, что будут проводиться контрольные закупки. «Если вдруг застройщик скажет «у нас осталось две квартиры и завтра мы повысим цены», а, по данным Единой информационной системы жилищного строительства или Росреестра, в объекте есть еще 50 квартир, то таким застройщикам, вероятно, сначала вынесут предупреждение, а в дальнейшем к ним будут применяться и различные санкции», — не исключил он.
Генеральный директор Института развития строительной отрасли Кирилл Холопик в свою очередь исключил возможные сговоры застройщиков. «На рынке жилищного строительства действует жесткая конкуренция между застройщиками абсолютно во всех регионах, где есть реальный спрос на жилье. Никакого сговора нет и быть не может. Хотя бы потому, что самую большую конкуренцию первичному рынку составляет вторичный рынок со множеством продавцов-граждан», — пояснил он.
По его мнению, основная причина роста цен на жилье — почти трехкратное замедление темпов вывода новых проектов жилищного строительства в переходный период на проектное финансирование. В результате этого произошло вымывание ассортимента квартир в продаже при стабильном спросе.
Комментарий Минстроя и ФАС
В Минстрое одним из ключевых факторов, которые повлияли на стоимость жилья, назвали ограничения, введенные в связи с пандемией коронавируса. По данным министерства, работы на стройплощадках приостанавливались в той или иной мере более чем в 50 регионах, а отрасль столкнулась с острым дефицитом рабочей силы. Также в числе факторов, спровоцировавших подорожание, в Минстрое назвали рост цен на стройматериалы, увеличение покупательского спроса и сокращение предложения. В ФАС сообщили, что в соответствии с поручением президента служба проверит обоснованность роста цен на жилье на территории России.
Позиция застройщиков
Сами застройщики относятся к предложению президента проверить корректность повышения цен на жилье позитивно. «Государство должно проверить, нет ли сговора, особенно в регионах с небольшим количеством застройщиков. Мы все — правительство, застройщики, покупатели — должны убедиться, что за ростом цен нет согласованных действий», — сказал замдиректора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
Органический рост цен на недвижимость в 2020-м и начале 2021 года произошел вполне корректно, исходя из текущих рыночных условий. Сейчас сохраняется тенденция высокого спроса и вымывания предложения, что поддерживает цены на рынке, считает вице-президент ГК «Инград» Федор Сапронов.
«Если же в отдельных случаях рост был аномальным, проверка необходима, чтобы действительно разобраться, было ли это связано с нарушением закона о конкуренции или с использованием монопольного положения на рынке. На практике антимонопольная служба всегда исходила из того, что если цены устанавливались и менялись в соответствии с балансом спроса и предложения на фоне рыночных условий, то ситуация корректная», — отметил Федор Сапронов.
Гендиректор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин не считает, что подорожание жилья, которое наблюдалось в прошлом году, связано «с чьим-то злым умыслом и попытками нарушить антимонопольное законодательство». По его словам, цены повышаются по объективным экономическим и психологическим причинам. «В 2020 году спрос был ажиотажным в связи с ощущением общей неопределенности из-за пандемии, а также из-за падения ставок по банковским вкладам, колебаний курсов валют и действия программы льготной ипотеки. Не стоит забывать и про подорожание строительных материалов, что не может не влиять на конечную цену квартиры», — рассуждает он.
По мнению коммерческого директора ГК «Страна Девелопмент» Александра Гуторова, нарушения антимонопольного законодательства при росте цен на квартиры возможны только в регионах, где всего один-два застройщика и жилье практически не строится. Речь идет, к примеру, о Сибири, Дальнем Востоке и северо-западных регионах. Там присутствуют лишь местные застройщики, поскольку проекты в таких регионах низкомаржинальны, есть вопросы с логистикой стройматериалов, и федеральным компаниям они неинтересны.
Влияние на цены
По мнению застройщиков, проверка ФАС не повлияет на цены. Они и дальше будут находиться под действием рыночных механизмов — высокого спроса и недостаточного предложения. «Сама проверка ФАС вряд ли изменит цены на рынке новостроек. Но ее итоги могут привести к более точному анализу ситуации в отрасли и разраработке комплекса мер по стимулированию строительства жилья», — отметил Сергей Нюхалов из «Гранель». К более сбалансированному соотношению спроса, предложения и цен приведет рост объемов строительства и их вывод в продажу. В этом случае можно прогнозировать ценовую стабилизацию, считает он.
Согласен с ним Алексей Перлин из «СМУ-6 Инвестиции». По его мнению, проверка ФАС никак не повлияет на цены, которые устанавливаются застройщиками. «Стоимость определяется исключительно устойчивым покупательским спросом, и в этом году он сохраняется. Тем не менее повторного резкого повышения цен мы не ждем, они будут расти плавно, в пределах 10%», — прогнозирует Перлин.
Аналогичной точки зрения придерживается и Кирилл Холопик: «Сейчас переходный период на проектное финансирование заканчивается, растет количество выданных положительных заключений экспертизы на проекты многоквартирных домов. Очень скоро все эти проекты появятся на рынке, после чего цены как минимум стабилизируются». По его мнению, сама проверка ФАС никак не повлияет на цены, но ее завершение может совпасть по времени с периодом стабилизации цен под влиянием рыночных факторов. Из этого может последовать ошибочный вывод о пользе проверок застройщиков антимонопольными органами, отметил эксперт.
По мнению Николая Алексеенко из РАСК, реакция цен на проверку ФАС будет зависеть от установленных фактов нарушений и серьезности применяемых санкций. «Само по себе такое заявление президента должно заставить многих застройщиков дважды подумать, прежде чем повышать цену квадратного метра, если такое повышение подпадает под характеристику монопольно высокой цены», — сказал он. В случае если ФАС выявит нарушения в отдельных регионах и проектах, рост цен можно будет замедлить, добавил топ-менеджер ГК «Страна Девелопмент».