В Гольяново построят метро: подорожает ли жилье в районе
В середине мая мэр Москвы Сергей Собянин утвердил проект продления Арбатско-Покровской линии метро в район Гольяново. Конечная станция с одноименным названием расположится в жилой зоне на пересечении Уссурийской и Сахалинской улиц. Сейчас жители района пользуются станцией «Щелковская», которая с трудом справляется с пассажиропотоком района и до которой большинству жителей неудобно добираться.
Разбираемся, как появление новой станции отразится на привлекательности района и как это скажется на ценах на жилье.
Район с самым доступным жильем
Сейчас основная часть жилищного фонда Гольяново представляет собой типовые панельные и блочные дома, построенные с 1960-х по 1990-е годы. По официальным данным, большинство домов района (101) затронет программа реновации. Сейчас новое строительство здесь практически не ведется. По данным агентства недвижимости «Метриум», на первичном рынке жилья Гольяново представлены две новостройки комфорт-класса: «Амурский парк» и «Level Амурская». Но и в них предложение ограничено — продаются около 200 квартир.
Гольяново — одна из самых доступных локаций столицы по стоимости жилья. По данным «Метриума», на 21 мая 2021 года 1 кв. м жилья в новостройках района стоит в среднем 218,4 тыс. руб. Стоимость 1 кв. м на первичном рынке Гольяново на 7,3% ниже, чем в новостройках массового сегмента Старой Москвы (234 тыс. руб.), отмечает управляющий директор компании Надежда Коркка.
Стоимость квартир держится на уровне ниже рынка и на вторичке Гольяново. По данным риелторской компании «Инком-Недвижимость», сейчас средняя цена предложения 1 кв. м квартир от собственников в районе составляет 211,9 тыс. руб. «Этот показатель на 19,6% ниже, чем в целом по вторичному рынку Москвы (263,7 тыс. руб. за 1 кв. м)», — говорит руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов.
Читайте также Риелторы назвали округа Москвы с самым дешевым жильем
Статус ниже среднего
Невысокую стоимость жилья в Гольяново эксперты связывают с расположением и особенностями самого района. По оценке компании «Бест-Новострой», у 60% домов в районе отсутствует метро в пешей доступности. «Один из главных минусов Гольяново — расположение на малопрестижном восточном направлении. Хорошей транспортной доступностью этот район тоже не отличается из-за отсутствия станций метро (по соседству с локацией есть лишь метро «Щелковская»)», — говорит и Дмитрий Таганов из «Инкома».
Щелковское шоссе загружено, выезжать из района на машине или общественным транспортом тоже неудобно. Еще один фактор, влияющий на статус района и, соответственно, на цены, — соседство с Черкизовским рынком и автовокзалом.
Долгое время, пока «Черкизон» работал, приезжие работники рынка селились рядом, и это сказалось на социальном окружении, говорит главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова. Некоторые остались жить здесь и после закрытия торговой зоны. В результате Гольяново считается не самым благоприятным с точки зрения криминогенной и экологической обстановки районом. Хотя в последние годы ситуация и меняется в положительную сторону, говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты, восприятие людей пока остается прежним.
Как метро скажется на рынке жилья
«В Гольяново уже давно назрела необходимость открытия станции метро — эта локация отличается высокой плотностью застройки и большим числом жильцов, которым сейчас приходится добираться в другие районы, чтобы воспользоваться подземкой. Если здесь будет платформа метро, то транспортная доступность района и уровень комфортности проживания повысятся», — считает Дмитрий Таганов.
Для остальных горожан с открытием «Гольяново» появляется вторая (после «Бульвара Рокоссовского») станция для удобного подъезда к национальному парку «Лосиный остров».
Однако, уверены столичные риелторы, открытие новой станции метро в Гольяново хоть и улучшит транспортную доступность района, но большого влияния на рынок жилья и появление там новых проектов не окажет. Продление подземки будет удобно только для жителей домов от Курганской до Байкальской улиц с севера на юг и от Уральской до Красноярской с запада на восток, говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Свободных площадок под строительство в этом квадрате практически нет, а из более чем 100 домов района под снос здесь располагаются не более 35», — добавляет эксперт.
С этим выводом соглашается и Надежда Коркка из «Метриума». «Локация характеризуется сложившейся застройкой, и в ней вряд ли будут строиться новые ЖК, — говорит эксперт. — Сносимые в рамках программы реновации дома и стартовые площадки расположены ближе к Щелковскому шоссе, а реализация инвестиционных проектов будет вестись западнее, на значительном удалении от новой станции метро». Вместе с тем сам район имеет большой потенциал для новой застройки — но не рядом со строящейся станцией «Гольяново».
Потенциал для девелопмента
О большом строительном будущем района говорят сразу два фактора. Первый — половина территории гигантской промзоны Калошино (площадью более 500 га, из которых более 125 га идет под редевелопмент) расположена в Гольяново. Второй — более 100 домов под снос по программе реновации.
«Все это намекает на немалое количество разрешений на строительство, готовящихся к выдаче в районе в ближайшие годы. Однако сейчас, в мае 2021 года, разрешения на строительство здесь выданы только на два проекта, один из которых — реновация, другой — в шаговой доступности от станции метро «Щелковская». Еще два проекта анонсированы и на четыре корпуса утвержден план застройки. Все площадки очень далеко от новой станции», — рассказала Ирина Доброхотова.
Вторичка вырастет в цене
Существенное влияние новое метро в Гольяново окажет на вторичку, но и то только на дома, которые расположены в пешей доступности к подземке. По мнению председателя совета директоров компании «Бест-Новострой», квартиры в хорошем состоянии в домах в радиусе 200–700 м от будущей станции могут прибавить в цене до 10% только на фоне новостей об открытии станции. «Больше всего повезет жителям домов между Уссурийской и Курганской улицами — у них в пешей доступности будет и метро, и «Лосиный остров», и сквер с прудом. Отсутствие потенциальных строек — еще один плюс для обладателей квартир здесь», — отметила эксперт.
Спрос будет расти в основном на квартиры в домах рядом с новым метро — он может повысится на 15% после появления более конкретной информации о новой станции, прогнозирует Дмитрий Таганов. Цены, по мнению эксперта, могут вырасти на 10–15% на фоне новостей о строительстве и еще на 5–10% после запуска новой станции. «Если продавцы, прощупав рынок, поймут, что слишком сильно подняли ценники относительно реального рыночного уровня, то могут в дальнейшем согласиться на дисконт», — уточнил эксперт.
С этим выводом соглашаются не во всех риелторских компаниях. По мнению Надежды Коркки, значительного изменения цен на жилье в районе не будет. Сильного удорожания ждать не стоит, согласна и главный аналитик «Миэль» Екатерина Бережнова. «Район остается прежним — это все равно окраина Москвы. В экологическом плане ничего не изменится, в плане безопасности — тоже. На вторичке быстро не изменится качество предложения, поэтому открытие метро если и приведет к подорожанию, то в пределах 5%», — считает эксперт.