Второй шанс: как реанимировать проблемный объект и заработать 20% годовых
Морально устаревшие торговые центры, неэффективные офисные пространства или полупустые производственно-складские комплексы — такие объекты можно встретить в разных районах столицы. Они не приносят прибыль владельцам, жителям — пользу, городу — налоги, к тому же портят общий вид. По оценкам экспертов, доля таких проблемных активов на рынке коммерческой недвижимости Московского региона достигает 20%.
Но даже неэффективные объекты можно превратить в успешные, перепрофилировав и обновив их. Вместе с экспертами инвестиционно-финансовой группы (ИФГ) Agastone рассказываем, как это сделать.
Недооцененные, но перспективные
Недооцененные, или проблемные объекты, с одной стороны, являются частью рынка недвижимости, с другой стороны, они выведены из делового оборота и не приносят прибыль владельцам. Основная масса активов на рынке недвижимости сейчас предлагается и реализуется на торгах. «Продавцами в таких сделках выступают компании, которые избавляются от непрофильных активов, прежде всего это банки. Одним из трендов 2020 года стало увеличение доли аукционных сделок с 7% в 2019 году до 21% в 2020-м. Мы предполагаем, что в 2021 году этот показатель сохранится на уровне 20%», — отметила старший директор отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирина Ушакова.
Недооцененные активы представлены в разных секторах недвижимости — офисы, торговые площади, жилье, склады. Как правило, активы реконструируют или делают полноценный редевелопмент, в результате которого можно извлечь хорошую прибыль. Интерес к таким объектам со стороны инвесторов тоже растет. По оценкам JLL, доля объектов под редевелопмент в общей структуре инвестиций в 2020 году выросла до 48%. Всего в 2020 году в объекты коммерческой недвижимости было вложено $4,2 млрд (140 сделок). То есть половина этих сделок — объекты под редевелопмент. По итогам первого квартала 2021 года это значение оказалось еще выше.
«Речь идет в основном о покупке проблемных активов, с различными обременениями или объектах, которые уже устарели и нуждаются в реконцепции. В связи с этим мы наблюдаем рост инвестиций не только в приобретение участков под жилье, но и в редевелопмент различных офисных и производственных объектов», — пояснил член совета директоров, руководитель группы по инвестициям компании JLL Микаэл Казарян.
Недооцененные активы
Недооцененные активы, или проблемные объекты — это здания и территории, у которых есть обременения и долги, споры собственников или несоответствие функционального назначения и разрешительной документации. К ним относятся морально устаревшие здания, которые нуждаются в обновлении и реконструкции. По оценке JLL, в Московском регионе почти треть существующих торговых центров морально устарели и нуждаются в реконцепции. Всего на проблемные активы приходится до 20% объектов на рынке коммерческой недвижимости.
Реанимация проблемных активов
Редевелопмент и перепрофилирование проблемных объектов позволяют превратить их в успешные активы с высокой доходностью. На рынке есть компании, которые занимаются профессиональной «переупаковкой» таких недооценнных активов. Например, это направление является одной из ключевых компетенций инвестиционно-финансовой группы (ИФГ) Agastone. Компания выкупает проблемные объекты и проводит весь комплекс инвестиционной подготовки — от решения юридических вопросов и выстраивания взаимоотношений с органами власти (Government Relations) до проведения социомониторинга, анализа наилучшего использования объекта (best use).
Также компания занимается ремонтом и реконцепцией зданий, привлечением в них арендаторов и дальнейшей продажей этих активов. В каждом конкретном случае набор действий, необходимых для перепрофилирования здания, разный. Где-то это небольшой ремонт и формирование более эффективного пула арендаторов, где-то — полноценная реконструкция и трансформация объекта. Но итог всегда один — проблемный объект возвращается в деловой оборот и начинает приносить доход. По такой схеме уже сегодня неэффективные торговые площадки, полупустые производственно-складские помещения превращаются в прибыльный бизнес — dark store, комплексы апартаментов, популярные районные ТЦ.
В среднем трансформация проблемного актива занимает четыре — шесть месяцев по объектам до 3 тыс. кв. м и до восьми месяцев по объектам свыше 3 тыс. кв. м. По оценкам аналитиков, после правильной «упаковки» доходность таких объектов может достигать 23–30% годовых в зависимости от формата объекта, его локации и цены входа. Сегодня Agastone активно осваивает периферийные локации Москвы — между Третьим транспортным кольцом и МКАД и в ближайшем Подмосковье. Часть объектов сразу выводится на рынок, остальные остаются в собственности и управлении самой компании. В год Agastone ведет до полусотни подобных проектов.
Децентрализация и районные центры притяжения
Одним из самых перспективных форматов рынка коммерческой недвижимости в Agastone считают развитие локальных торговых центров и магазинов форматов «у дома». Некоторые объекты после трансформации как раз приобретают такой статус. Партнерами компании в этом направлении выступают крупнейшие российские ретейлеры, среди которых X5 Retail Group, «Магнит», «Лента» и другие.
Один из примеров — торговый центр в Транспортном проезде в Химках, на месте которого до этого был неэффективный полупустой производственно-складской комплекс площадью 3,5 тыс. кв. м. «В результате аудита объекта и его местонахождения было выявлено отсутствие полноценного супермаркета для жителей трех соседних комплексов-новостроек. Замена фасадов, перекраивание внутреннего пространства способствовали тому, что объектом заинтересовалась X5 Retail Group. Сразу после заключения договора с якорным арендатором здание по цепочке начинают «заселять» небольшие магазинчики, реализующие сопутствующие товары», — рассказал основатель ИФГ Agastone Максим Долгополов. «В итоге после окончания ремонта мы увидим современный центр с торговой галереей и якорем в виде «Перекрестка». Рентабельность объекта для потенциального инвестора составляет 13% годовых», — отметил он.
Похожий объект у Agastone был в столичном районе Аэропорт. Компания приобрела здесь отдельно стоящее офисное здание площадью 2,5 тыс. кв. м, которое находилось в плачевном состоянии и не использовалось. После перепрофилирования, ремонта и увеличения электрической мощности здание было заселено арендаторами («Верный», «ВкусВилл», Fix Price и другие) и превратилось в успешный локальный ТЦ. Такой объект способен генерировать в месяц около 3,2 млн руб. арендного потока. После перезапуска зданием сразу заинтересовался один из инвесторов, и оно было продано как успешный арендный бизнес.
«С начала 2021 года мы запустили более десяти таких объектов в Москве и ближайшем Подмосковье. Почти все они — бывшие проблемные или недооцененные. На данный момент у нас более 70% сделок с ретейлерами: мы сдаем им в аренду свои объекты или «упаковываем» в готовый арендный бизнес, который продаем уже с конкретными цифрами по доходности», — добавил Долгополов.
Тренд на локальные ТЦ
Именно торговые центры формата «у дома», расположенные в жилых массивах, легче всего восстановились после локдауна. Люди и дальше будут отдавать предпочтения объектам, находящимся в шаговой доступности. Кроме того, ТЦ «у дома» вписываются в концепцию децентрализации мегаполисов — когда люди должны иметь возможность работать и отдыхать в пределах своего района. Сегодня это один из главных трендов в урбанистике и в градостроительной политике Москвы. Обновленные торговые центры как раз становятся точками притяжения районов.
Из проблемного объекта в локальный гастромаркет
Новое направление Agastone — это создание качественных гастромаркетов и фуд-холлов в спальных районах на месте проблемных объектов. В апреле компания завершила сделку по покупке торгового центра «Филевский» у компании «А1» (инвестиционное подразделение «Альфа-Групп»). ТЦ площадью почти 4 тыс. кв. м был построен в 2001 году и с тех пор не обновлялся. При этом объект находится в удачном месте — рядом проходит крупная магистраль, расположен большой жилой массив, включая новые ЖК.
Компания планирует провести комплексную модернизацию здания, ремонт фасада и внутренних пространств. Планировка будет основана на принципах гибкого зонирования. Это позволит быстрее и проще трансформировать площади под нужды арендаторов. Agastone собирается открыть в «Филевском» районный гастромаркет. «При сравнительно небольших инвестициях мы планируем увеличить арендный поток втрое, а окупаемость всего магазина для будущего инвестора приблизится к девяти годам. Из «уставшего» торгового центра мы планируем сделать современный комплекс районного масштаба, который станет точкой притяжения для жителей окрестных домов», — поделился планами Максим Долгополов.
Первый проект районного фуд-холла от Agastone стартует уже этим летом на улице Декабристов рядом с метро «Отрадное». Несмотря на удачную локацию (50 м от метро, автобусные остановки, жилая застройка), из-за споров с собственниками и проблем с документами торговый комплекс долгое время пустовал. Более того, из-за нецелевого использования земельного участка зданию грозил снос.
Сложный процесс по перезапуску проекта и приведению документации в соответствие стартовал в начале 2021 года. По результатам аудита земельного участка и анализа best-use специалисты компании подтвердили, что самым эффективным использованием является торговля, и поэтому площадке необходима смена функционального назначения. «Уже положительно пройдена городская комиссия по вопросам градостроительства, землепользования и застройки. Процесс вошел в завершающую стадию. Мы провели ротацию арендаторов, к «легализованному» зданию сразу проявил интерес «ВкусВилл», а также другие арендаторы. Здесь также появится небольшой локальный гастромаркет, уже этим летом он будет запущен, сейчас идут активные строительные работы», — рассказал основатель Agastone.
ЗПИФы в торговой недвижимости
Еще одно новое направление Agastone — запуск ЗПИФов в торговой недвижимости. «В своих проектах мы активно используем средства инвесторов, а также привлекаем банковское финансирование. Опыт наших коллег и наш собственный опыт прошлого года, когда некоторые фонды приобретали у нас недвижимость целыми лотами, подвел к решению, что пора создавать собственные ЗПИФы», — рассказал Максим Долгополов.
«Кроме того, мы хотим дать возможность практически любому инвестору получать доход с наших проектов, поэтому стоимость пая будет очень демократичной — от 300 тыс. руб. По сути, это та самая розница, которой не хватает нашему рынку. В первый фонд мы «положим» наши готовые и работающие ГАБы в сфере ретейла. Но одна из стратегических задач на ближайшее время — создание линейки ЗПИФов для привлечения средств широкого круга инвесторов», — отметил он.
Помимо этого, на площадках редевелопмента компания продолжает развивать проекты апартаментов комфорт-класса, где ощущается дефицит предложения. Один из кейсов в этом направлении — реновация заброшенной базы отдыха в Новой Москве на берегу реки Десны, в 10 км от МКАД. Пустующий объект планируют реконструировать и превратить в комплекс апартаментов с благоустроенной территорией. Работы по нему уже начались.
Материалы статьи носят исключительно ознакомительный характер и не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями