От ажиотажа к стабильности: как девелоперы перешли на новые условия
Московский рынок недвижимости за последние два года прошел «штормы и штили» — период аномальной активности покупателей, связанной с льготными условиями ипотечного кредитования, привел к вымыванию предложения и росту цен, за ним пришло временное затишье, потребовавшее быстрой перестройки работы девелоперских компаний. Как будет развиваться ситуация в ближайшие месяцы? Своим видением ситуации на традиционном Деловом завтраке для лидеров рынка недвижимости поделилась коммерческий директор Tekta Group Елизавета Севастьянова.
Первое, о чем говорят аналитики рынка, — ажиотажный спрос закончился. Это не трагедия, а повод девелоперам подумать, как перетянуть покупателей на свою сторону. Если исключить совсем аномальный с точки зрения продаж 2020 год, то по итогам восьми месяцев продаж 2021 года в сравнении с этим же периодом 2019-го спрос в пределах Старой Москвы вырос на 30%.
«Tekta Group специализируется на строительстве жилья бизнес- и премиум-класса. И опыт компании подтверждает общую статистику по рынку. В 2020-м нам удалось реализовать недвижимости более чем на 30 млрд руб. Для нас прошлый год стал в каком-то смысле рекордным за все время существования компании. При этом есть основания полагать, что в текущем году сможем не только повторить прошлогодний успех, но и превысить его. С начала 2021 года — в период с января по август — мы зафиксировали самый высокий уровень квартальных продаж в метрах и в рублях за всю историю Tekta Group», — делится показателями Елизавета Севастьянова.
В первом полугодии ажиотаж был спровоцирован завершением программы субсидированной ставки по ипотеке. «Фактически ажиотажный спрос завершился с окончанием массового использования льготной ипотеки по программе господдержки. С июля 2021 года максимальная сумма кредита при покупке строящегося жилья в рамках программы была снижена с 12 млн до 3 млн руб. Очевидно, этого недостаточно для приобретения квартиры в столице в целом и в проектах бизнес-класса в частности. При этом мы видим, что на первый план вышла программа льготной семейной ипотеки, которая расширилась и сейчас является доступной альтернативой.
К примеру, в проектах Tekta Group в первом полугодии 2021 года три четверти ипотечных сделок заключалось в рамках ипотечной программы господдержки. В июле 2021-го число сделок по всем видам льготной ипотеки упало почти в три раза по сравнению с июнем этого же года. Сейчас программа субсидированной ипотеки у нас практически не используется из-за маленькой суммы кредита», — отмечает Елизавета Севастьянова.
И тем не менее продажи августа текущего года, уже после отмены льготной ипотеки, все же превышают продажи августа 2019-го.
«Основными бенефициарами высокого спроса за восемь месяцев этого года стали сегменты классов бизнес и премиум, — говорит Елизавета Севастьянова. — В 2021 году продажи квартир в проектах бизнес-класса выросли на 60% по отношению к показателям 2019 года. Ажиотажный спрос закончился, но на рынке ничего драматичного не произошло. Спрос остается высоким».
Что касается предложения, то последние два года, вплоть до августа-сентября текущего года, объем предложения на рынке жилой недвижимости постоянно сокращался. В мае 2021-го предложение нового жилья в Старой Москве снизилось до 1,76 млн кв. м. Это рекордно низкий объем за последние семь лет.
Первыми уменьшение выбора предложения ощутили на себе покупатели жилья бизнес-класса. За 2019 год рынок сократился на 15%, за 2020-й ― на 28%, а за январь — июнь этого года ― еще на 13%. И только с августа 2021 года предложение начало постепенно восстанавливаться и снова расти.
В премиум-классе ― другая динамика. В 2019 году объем рынка даже вырос на 7%, в прошлом году снизился на 10%. А самое заметное падение пришлось на первое полугодие этого года, когда предложение сократилось сразу на 26%.
Фактически сокращение предложения на всем рынке жилой недвижимости остановилось к середине лета 2021 года. В сентябре 2021-го объем предложения увеличился до 2,1 млн кв. м, показав 20%-ный рост по сравнению с маем этого же года.
Это стало возможным благодаря спаду волны ажиотажного спроса и росту активности застройщиков. «Надо понимать, что в 2020 году из-за высокой турбулентности в отрасли многие не понимали, как и когда лучше выводить на рынок новые проекты и придерживали их до момента стабилизации. За лето этого года девелоперы открыли продажи в домах площадью 1,1 млн кв. м. Это на 13% больше уровня прошлого года», — рассказывает Елизавета Севастьянова.
Фотогалерея: текущие проекты Tekta Group
На текущий момент во всех классах строящегося жилья в Москве наблюдается рост объема предложения, хотя и неравномерный. Если предложение квартир премиум-класса с начала июля увеличилось на 6%, бизнес-класса ― на 13%, то рынок массового сегмента вырос сразу на 29%. Это свидетельствует о постепенном восстановлении объема предложения.
Прогноз оптимистичный. В Tekta Group ожидают, что осенью рост предложения нового жилья в Москве продолжится за счет выхода новых проектов на рынок. Кроме того, с августа многие застройщики начали выводить в продажу более объемные пулы квартир. Это также приводит к увеличению предложения. Тем не менее восстановится ли рынок до доковидных объемов, пока говорить сложно. Ситуация в разных сегментах может оставаться неоднородной еще долго. «К примеру, в сегменте премиального строящегося жилья превышение спроса над предложением может сохраниться до конца 2021 года», — считает Елизавета Севастьянова. Влияет на ситуацию и явный дефицит площадок для строительства проектов высокого класса. По мнения эксперта, ситуация в комфорт-классе несколько проще — многие девелоперы развивают проекты комплексного развития территорий (КРТ) и с выводом проектов этого класса будет проще.
Дефицит предложения, дефицит площадок и другие факторы повлияли и на рост цен, и пока предпосылок для их корректировки в сторону снижения не видно. «У нас в компании затраты на строительство увеличились на 30–40%. Цены выросли на эти же 30–40%. От роста цен мы не получаем никакой дополнительной прибыли. В таких условиях мы не видим предпосылок к снижению цен», — говорит Елизавета Севастьянова.