Избыток выбора: распроданность новых офисов может снизиться в 1,5 раза
Офисный рынок Москвы входит в период, когда рост числа новых проектов будет сопровождаться более длительными сроками продаж. К 2028 году, согласно прогнозам аналитического отдела компании Stone, распроданность новых бизнес-центров класса А внутри МКАД на момент ввода может снизиться в 1,5 раза — до средних показателей 60–70%.
Сегодня вводимые в эксплуатацию бизнес-центры реализованы в среднем на 95% и выше. Однако, как отмечают представители девелоперской компании, эти объекты выходили на рынок при существенно меньшем объеме конкурирующего предложения. А по мере расширения витрины спрос будет распределяться между большим числом проектов, а значит, период экспонирования офисных площадей станет расти.
К такому выводу пришел аналитический центр Stone, изучивший в сентябре 2026 года первичное предложение бизнес-центров класса А внутри МКАД, где офисы реализуются блоками и этажами. В выборку вошли 66 проектов от 37 девелоперов. С 2020 года число таких объектов выросло более чем в 13 раз (с пяти до 66), а количество работающих в сегменте девелоперов увеличилось с четырех до 37.
Иллюзия присутствия: треть новых БЦ остались без сделок
Различие в темпах продаж уже заметно в зависимости от срока готовности проектов, отмечает руководитель аналитического центра Stone Марина Грицкова. Так, на сентябрь 2026 года в бизнес-центрах с плановым вводом в 2028 году в среднем реализовано 36% офисных площадей. Тогда как в проектах, которые будут готовы раньше, в 2026–2027 годах, этот показатель составляет в среднем около 70%. Разница объясняется прежде всего сроком присутствия объектов на рынке: бизнес-центры ближайшего ввода были выведены в продажу раньше и уже успели сформировать пул покупателей.
А для проектов 2028 года низкая текущая распроданность отражает не только более раннюю стадию строительства, но и рост числа конкурирующих объектов. Покупатель получает более широкий выбор и распределяет спрос между несколькими деловыми локациями и форматами офисов. В итоге за оставшийся до ввода период средняя доля проданных площадей в таких бизнес-центрах, конечно, вырастет, но вряд ли перешагнет отметку 60–70%.
Рекордный ввод изменит рынок
Распределение спроса на новые офисы в Москве неоднородно вне зависимости от срока ввода бизнес-центра. Одновременно с этим в наиболее востребованных деловых локациях и проектах с понятной транспортной доступностью доля реализации к моменту ввода может составлять 85–90% и выше. «По мере роста конкуренции ключевым фактором становится не сам факт наличия предложения, а способность проекта аккумулировать спрос, — отмечает Марина Грицкова. — На решение покупателя влияют качество продукта, востребованность локации и доверие к девелоперу». В числе таких локаций в Stone отметили Белорусско-Савеловский кластер, Ходынку, Мневники и Калужскую.
Устойчивость локации — это важный, но не единственный фактор, определяющий темпы продаж. Покупатели также учитывают опыт девелопера в офисном сегменте и его способность обеспечить дальнейшую эксплуатацию здания. В итоге основной спрос концентрировался в проектах крупных игроков офисного рынка: в первом полугодии на бизнес-центры трех компаний (Stone, MR и Forma) пришлось более 60% продаж всех офисных площадей класса А внутри МКАД.
Оценка девелопера соотносится с наблюдениями консалтинговых агентств. На офисном рынке Москвы уже сформировалась ситуация, при которой темпы нового строительства опережают объем заключаемых сделок, отмечают аналитики компании IBC Real Estate. По их данным, только за январь–август текущего года в Москве ввели 706 тыс. кв. м офисных площадей, что в шесть раз больше, чем годом ранее. А по итогам года объем ввода может составить около 1 млн кв. м, что станет максимальным показателем с 2014 года.
Одновременно спрос на офисные площади за восемь месяцев составил 624 тыс. кв. м, сократившись на 21% год к году. «Таким образом, объем нового строительства впервые за последние 12 лет превысил объем спроса», — отмечает член совета директоров и руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. Эксперт добавляет, что на фоне увеличения объемов нового строительства качество продукта, гибкость планировок, инженерные и сервисные решения, предоставляемые девелоперами, будут во многом определять ликвидность и востребованность проекта.
Вывод: для девелоперов в этой ситуации становится важна не только стадия реализации объекта, но и последующая работа с собственниками помещений. Речь идет о профессиональном управлении после ввода, сопровождении в вопросах аренды, помощи с подбором подрядчиков для отделки и поддержке инвесторов при последующей продаже офисов. По мере насыщения рынка конкуренция будет смещаться от скорости вывода проекта в продажу к качеству его эксплуатации и способности сохранять ликвидность после ввода.
