Мировой рынок недвижимости: когда цены станут «как прежде»?

Мировой рынок недвижимости «сломался». За десять лет цены на квадратный метр во многих странах выросли в полтора — два — три раза, а за последний год Америка показала рекордный рост почти на 20% в долларах, Россия — на 20% в рублях, и тенденция не меняется.

Что происходит с квадратным метром и когда все это закончится?

10 лет подъема рынка

Стоимость жилья во многих странах мира выросла за последние десять лет как минимум в полтора раза.

Таблица: immigrantinvest.com по информации от www.money.co.uk

Средние заработные платы за тот же период выросли совсем не так ощутимо, как метры: к примеру, в Израиле за десять лет недвижимость подорожала на 345%, а зарплата увеличилась лишь на 17,5%, в Швейцарии недвижимость дорожала на 165,5%, а зарплаты росла на 2,4%, в Германии недвижимость росла в цене на 162%, а зарплаты увеличилась на 14,2%.

Теперь между поколениями бэби-бумеров и поколением Z настоящая «имущественная пропасть»: первые владеют недвижимостью, а вторые просто не могут позволить себе покупку.

А вот что происходило за эти десять лет со стоимостью недвижимости в России, а точнее, в ее главном городе-индикаторе — Москве:

На графике представлен рост стоимости квадратного метра в столице за последние 20 лет, но посмотрим на последние десять лет и увидим прирост на 84,6%. При этом средняя зарплата выросла, по данным Росстата, на 158%. Звучит неплохо, но график реальных доходов, которыми располагало население России в последние годы, отнюдь не похож на восходящую прямую:

Все дело в постоянно растущей инфляции и обесценивании рубля.

Итог: недвижимость дорожает, реальные доходы растут непропорционально — и новые метры становятся все менее доступными.

Пандемия как фактор роста

Во время пандемии рост цен на недвижимость во всем мире только ускорился, и темпы сохраняются.

За второй квартал 2021 года более 33% мировых рынков недвижимости показали рост на 10% и более, и наращивание темпов началось именно с введения повсеместных локдаунов, то есть с третьего квартала 2020 года.

При этом сообщается, что основными причинами этого стали низкие ставки по ипотечным кредитам в сочетании с недостаточным уровнем предложения. По данным Knight Frank, за второй квартал 2021 года в 55 странах мира жилье подорожало в среднем на 9,2%, при этом в тройке лидеров за этот период Турция, Новая Зеландия и США. А Россия — на десятом месте.

Рынок недвижимости сегодня

Сегодня рубль обесценивается, инфляция растет, продукты питания дорожают. В ЦБ РФ резюмируют, что с начала пандемии жилье в России выросло в цене на 39%. Казалось бы, условия по льготной ипотеке урезаны, количество предложения растет, застройщики вводят в эксплуатацию новые метры — все должно вызвать снижение спроса. Но этого не происходит, и цены продолжают ползти вверх.

Причина — в росте инфляции и желании людей таким образом (через вложение в недвижимость) спасти свои накопления от обесценивания. Инфляция — причина удорожания недвижимости во всем мире. Она растет и в Америке, и в Германии, и в России. В связи с этим фондовые рынки ожидают коррекции, а аналитик Джереми Грэнтем, который предсказал разрыв пузыря доткомов в 2000-м, говорит, что сегодня ситуация на рынке еще «более безумная».

В Москве квартиры дорожают, но теряют в площади

По данным Realiste, с января по ноябрь 2021-го цены за квадратный метр в Москве выросли на 21,6%. При этом цена за квартиру в среднем прибавила 9,5%. И нашими аналитиками была замечена интересная тенденция: метраж средней продаваемой квартиры за это время уменьшился на 10%, а в ряде районов — на 30%.

Это связано с тем, что застройщики начали заявлять более низкий метраж на типовые квартиры, а собственники стали дробить жилье, чтоб проще продавать и получать бóльшую прибыль.

На таблице ниже представлены данные от ИИ Realiste, показывающие, как снижается средняя площадь продаваемой в Москве двушки в разных районах за десять месяцев 2021 года.

Это значит, что, к примеру, в районе Таганской площади средняя двушки, которая продавалась в декабре 2020 года, была около 62 кв. м, а теперь она составляет 32,5 кв. м, в Китай-городе средняя двухкомнатная уменьшилась с 46 кв. м до 26 кв. м, а в районе Горки Ленинские — с 72,5 кв. м до 46,4 кв. м.

Что будет с мировым рынком недвижимости?

Во всем мире ожидается рост ставок по ипотеке, банки планируют ужесточать условия выдачи кредитов. Все это должно скорректировать рынок на незначительные процентные пункты, снизить спрос, увеличить предложение и стать основой для некоторого снижения цен.

Но мировые эксперты сходятся в том, что жилье не станет более доступным. Снижение темпов роста рынка не приведет к его откату, а уровень средней заработной платы не вырастет пропорционально рынку. Таким образом, рынок снизит темп, но не вернется обратно, то есть ждать снижения стоимости недвижимости до доковидных показателей не стоит.

Также стоит заметить, что недвижимость будут покупать богатые, то есть произойдет перемещение денег с расчетных счетов и сберегательных ячеек в недвижимость. При этом основная масса людей станет покупать медленнее. Именно поэтому бизнес-класс и элитная недвижимость будут расти в цене быстрее стандарт-класса.

... и с российским?

На сегодня рынок первичной недвижимости в крупных городах России немного «притормозил», добравшись до максимума. Вторичка продолжает расти, но у застройщиков уже можно получить скидку на покупку жилья в новостройках или принять участие в акции. До этой осени такого не наблюдалось, спрос был без того высоким из-за льготной ипотеки.

Тем не менее, по данным Realiste, ноябрь станет пиковым по показателям цен за квадратный метр. В декабре будет традиционно самое большое количество сделок в году, несмотря на уровень цен. Понимание, что «как прежде уже не будет», постепенно придет ко всем, и желающие приобрести недвижимость станут покупать ее на тех условиях, которые есть сейчас. Этому поспособствует и тот факт, что девелоперы сделают условия покупки более интересными в преддверии праздников.

В результате, по нашим данным, общий рост цен за квадратный метр за 2021 год составит около 22–24%, а средний метраж жилья еще уменьшится — в целом на 20%.

По окончании года ожидается увеличение сроков продажи, но сохранение цен на прежнем высоком уровне. В этих условиях неминуемо случится рост ипотечного кредитования и, соответственно, повышение уровня закредитованности населения.

Короткий совет: если у вас на депозитах находятся крупные суммы, лучше переместить этот капитал в недвижимость. Не стоит хранить деньги «в деньгах», так как сейчас очень сильная инфляция. Однако, если накоплений нет, брать ипотеку уже не стоит.