Дальше будет дороже: почему лучше инвестировать в офисы прямо сейчас
Инфляция в России продолжает бить рекорды. Так, с 23 по 29 ноября она разогналась до 8,4% в годовом выражении. Показатель достиг самого высокого значения с начала 2016 года. В условиях роста цен особенно острым становится вопрос сохранения капитала. Доходность привычного инструмента инвестирования, банковского депозита, сейчас находится ниже темпов инфляции — в районе 7,2% годовых (среднее максимальное значение по рублевым вкладам топ-10 банков за третью декаду ноября 2021 года). Поэтому вклад сейчас не позволяет в полной мере сохранить покупательную способность капитала. Только доходность сверх инфляции позволяет сохранить и приумножить капитал.
Инвестору необходимо диверсифицировать свой портфель, чтобы не потерять сбережения. Гарантом сохранения капитала от инфляции в данном случае станет офисная недвижимость. Инвестиции в нее не только помогут сохранить капитал, но и приумножить его. Например, если вложиться в офис на этапе строительства, то можно увеличить капитал на 40–45%.
Дефицитное предложение и ликвидный продукт
Один из главных аргументов, почему сейчас стоит инвестировать в офисы, связан с ростом самого сегмента. Вопреки негативным прогнозам спрос на офисы в Москве остается высоким. По оценкам консультантов, в первой половине 2021 года объем сделок с офисами в Москве (аренда и покупка) составил 800 тыс. кв. м. Это стало лучшим показателем за первое полугодие в последние восемь лет. До конца года цифра может вырасти как минимум в полтора раза. Высокий спрос на офисы объясняется активностью арендаторов и инвесторов, в том числе частных, которые раньше приобретали преимущественно квартиры. Однако доходность от сдачи в аренду офиса или торгового помещения выше, отметил управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков.
Уже сейчас рынок офисной недвижимости класса А испытывает дефицит качественного предложения. По данным Colliers, уровень вакансии в бизнес-центрах класса А на протяжении последних 12–18 месяцев не превышает 10%. «Подобное мы в принципе наблюдаем впервые за последние шесть-семь лет, а ставки аренды демонстрируют небольшой поступательный рост (+11% за последние два года для запрашиваемых ставок аренды)», — отметил партнер Colliers Станислав Бибик. Качественное предложение быстро вымывается с рынка, констатируют аналитики Knight Frank, что подтверждает востребованность офисного продукта. В частности, в третьем квартале 2021 года с рынка ушел ряд крупных блоков в премиальных проектах. Такие сделки повышают интерес инвесторов к премиальным бизнес-центрам и гарантируют быстрый поиск арендатора.
Читайте также
Возможность купить по старым ценам
Рост спроса и дефицит предложения толкает цены на офисы вверх. Согласно прогнозам экспертов, дальше цены будут увеличиваться, а новые проекты станут выходить на рынок дороже даже на этапе старта продаж, учитывая рост себестоимости строительства. Поэтому инвестиции в офисы сейчас — это возможность войти в сделку пока еще по старым ценам. По словам Станислава Бибика, текущие средние диапазоны цены составляют 300–350 тыс. руб. за 1 кв. м для качественных офисов. «Мы ожидаем рост цен продаж на первичном рынке офисной недвижимости», — прогнозирует он.
Рост цен эксперты связывают с несколькими причинами. Во-первых, стоимость будет повышаться по мере строительной готовности в рамках конкретных проектов. Во-вторых, непосредственное влияние на стоимость продаж на рынке оказывает серьезный рост цен на стройматериалы и рабочую силу, отметил партнер Colliers. По данным Росстата, по состоянию на октябрь стройматериалы подорожали почти на 26% в годовом выражении, с начала года рост составил около 24%. При этом в отдельных сегментах рост был более драматичным. К примеру, цены на арматуру, железо, утеплитель и опалубку повысились в два-три раза. Примерно на столько же подорожала древесина.
«В условиях нынешней рыночной конъюнктуры приобретение офиса в собственность может гарантировать компании стабильность и позволит быть независимой от арендных издержек. Растущий спрос на подобные помещения также простимулирует рост цен на рынке продаж», — добавил эксперт.
Возможность сохранить и увеличить капитал
Сегодня офисы дают доходность выше банковских депозитов и инфляции. По оценкам экспертов, средняя ожидаемая арендная доходность по качественным офисным проектам класса А составляет 10–12%. Кроме того, это почти в два раза больше, чем доходность от сдачи жилья. В последнем случае инвестор может рассчитывать на 6% годовых. Помимо этого, офис — наиболее стабильный актив: с арендатором будет заключен долгосрочный договор аренды с ежегодной индексацией арендной ставки.
Еще инвестор может заработать на росте цены, если зайдет в проект на ранней стадии строительства бизнес-центра. Динамика в данном случае зависит от конкретного проекта. «В некоторых случаях в классе А увеличение стоимости 1 кв. м с момента выхода застройщика на площадку и до ввода в эксплуатацию составляет 30–35%, а иногда может быть даже выше», — привел пример Алексей Новиков из Knight Frank.
Бонусом для инвестора может стать возврат НДС. Он зависит от структуры самой сделки между сторонами и их организационно-правовой формы, отметил Александр Пятин из CBRE. «НДС возмещается покупателю коммерческой недвижимости на основании счета-фактуры, который входит в состав документации при осуществлении сделки купли-продажи коммерческой недвижимости. Далее подается заявление в налоговую, в котором указывается намерение получить НДС со сделки из бюджета», — пояснила руководитель департамента продаж РАД, советник гендиректора Наталья Круглова.
Читайте также
Выбор в пользу качественного проекта
Однако гарантировать доходность инвестору может только качественный продукт, востребованный среди покупателей и арендаторов. Поэтому определять целесообразность инвестиций в офисы необходимо, исходя от характеристик самого объекта, его расположения, концепции и наполнения. Важны в этой цепочке опыт и надежность девелопера. С учетом дефицита нового качественного предложения найти такой продукт непросто. Но все же такие предложения есть.
Среди них, например, офисные проекты, которые реализует девелопер STONE HEDGE под единым брендом STONE. В частности, сейчас девелопер реализует три проекта: премиальный офисный квартал STONE Towers на «Белорусской» и бизнес-центр STONE Савеловская, а также отдельно стоящее офисное здание для монорезидента STONE Курская. Все проекты относятся к классу А и отвечают критериям ликвидных объектов: выигрышная локация, высокое качество исполнения и наполнения бизнес-центров. Они находятся в пешей доступности от станций метро кольцевых и радиальных линий, а также остановок МЦД, благодаря чему можно легко добраться в любую точку города и за его пределы.
В линейке STONE представлены офисные пространства разной нарезки: от 50 кв. м для небольших инвесторов до офисных этажей и зданий, которые подойдут крупным игрокам. Входной бюджет в проекты стартует от 14 млн руб. за офис. У инвестора также есть возможность приобрести компактное помещение под ретейл или большую площадь в торговой галерее в бизнес-центрах. Это удобно, поскольку позволяет инвестору выбрать предложение под бюджет и цель. Для упрощения процесса подбора площадки и заключения сделки действует единый офис продаж STONE by Stone Hedge.
Человекоцентричный подход и высокие стандарты
В основе бизнес-центров лежат человекоцентричный дизайн, архитектура вне времени и современные стандарты строительства. Бизнес-квартал STONE Towers реализован в соответствии с концепцией Healthy building, направленной на поддержание физического и ментального здоровья сотрудников в офисах. Большое внимание девелопер уделяет общественным пространствам и благоустройству территории. Например в STONE Towers будет разбит парк площадью 5 тыс. кв. м для прогулок сотрудников компаний-резидентов и горожан. Для арендаторов ретейла это станет возможностью получать дополнительный поток клиентов в вечернее время и выходные.
STONE Савеловская строится в соответствии с концепцией be CITIZEN. Она создана на основе анализа потребностей современных жителей мегаполиса, которые много времени посвящают работе. В связи с чем им важно сохранять продуктивность и здоровье для достижения благополучия, а еще — быть мобильными и экономить время. Бизнес-центр задуман так, чтобы удовлетворять этим запросам. Не покидая территории STONE Савеловская, можно устроить перерыв для занятия спортом — для этого есть фитнес-центр и зона для занятий спортом на открытом воздухе. Благоустройство территории бизнес-центра девелопер разрабатывает совместно с бюро Basis. Территория предусматривает функциональное зонирование и предполагает как общественную зону на уровне земли, так и закрытое пространство только для резидентов. Для работы можно использовать не только привычное рабочее пространство, но и разместиться на свежем воздухе. Для это будут организованы специальные павильоны с зарядными устройствами для гаджетов на закрытой территории стилобата.
Проекты STONE отличают функциональные стандарты планировок. Офисные этажи STONE имеют глубину до 10 м и высоту потолка 3,65 м. На этаже расположено минимальное число колонн — они идут с шагом 8,4 х 8,4. Это позволяет воплощать любые планировочные решения. Естественное освещение проникает на весь этаж благодаря окнам в пол и продуманной глубине этажа. Микроклимат в помещении обеспечивают современные системы приточно-вытяжной вентиляции, кондиционирования и многоступенчатой очистки воздуха. За архитектурную концепцию STONE Towers и STONE Савеловская отвечает бюро «Цимайло Ляшенко и Партнеры».
Грамотная реализация всех этих принципов офисов приводит к достижению концепции Win-Win: выигрывает резидент — выигрывает и инвестор. А опыт девелопера и единые стандарты бренда STONE становятся маркером качества и сроков строительства. В офисных центрах STONE by Stone Hedge можно купить как небольшой офис площадью от 50 кв. м, так и отдельно стоящее офисное здание. И каждый из объектов будет соответствовать стандартам качественного современного офисного пространства. Гарантом приумножения капитала при вложениях в недвижимость STONE становится продуманная сервисная система, которая отвечает за быструю окупаемость вложений и способствует стабильному получению пассивного дохода.