Рост в пределах инфляции: что будет с ценами на вторичное жилье в Москве
За последние пять лет стоимость вторичных квартир в Москве снижалась только в 2017 году, но уже со второго квартала 2018-го начался рост. Сильнее всего цены увеличились в середине прошлого года. Тогда на динамику повлияли ажиотажный спрос, снижение ставок по ипотеке, нестабильный курс валют и рост цен на строительные материалы. В 2021 году вторичка дорожала уже не так активно, а к концу года аналитики зафиксировали стагнацию.
Эксперты рынка недвижимости рассказали об изменениях на вторичном рынке столицы и дали прогноз на 2022 год.
Стабилизация спроса
Спрос на вторичные квартиры в 2021 году был активным, однако сегодня его рост замедлился. Это произошло на фоне удорожания ипотечных кредитов, высоких цен и дефицита ликвидного предложения, единогласно утверждают аналитики.
С 1 января по 17 декабря 2021 года, по данным столичного управления Росреестра, на вторичном рынке Москвы зарегистрировано 160,8 тыс. сделок. Это является абсолютным годовым рекордом за всю историю статистики ведомства (с 2009 года). «В целом на протяжении 2021 года большая активность наблюдалась в первом полугодии с февраля по июнь, за пять месяцев (72,2 тыс. сделок), с июля по ноябрь, 70,7 тыс. сделок. С ростом ставок по жилищным кредитам активность приобретателей снизилась», — рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
В условиях доступности ипотеки на вторичном рынке выросло число покупателей, приобретающих квартиру «на вырост», то есть с учетом будущих жизненных изменений, по сравнению с 2020 годом на 10%, отметил директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. «В 2022 году мы станем свидетелями трансформации вторичного сегмента масс-маркета — из рынка продавца он превращается в рынок покупателя. Учитывая, что 70% сегмента занимают ипотечные покупатели, ухудшение условий кредитования может спровоцировать уход с рынка части из них и, как следствие, значительно ослабить общий спрос», — прогнозирует Шлома.
В течение 2021 года наблюдался период активного интереса покупателей к вторичному жилью — за это время многие из тех, кто планировал приобрести квартиру, сделали это, подтвердил руководитель направления первичной и загородной недвижимости сервиса «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев. По его словам, сейчас, когда период гиперспроса пройден, уровень предложения и сроки экспозиции объектов увеличиваются, происходит постепенная стабилизация спроса на вторичную недвижимость.
Новые тенденции
В 2021 году изменились покупательские предпочтения при выборе вторичной недвижимости. К примеру, за год в Москве произошел рост среднего запрашиваемого бюджета потенциальными приобретателями: меньше всего — на однокомнатные квартиры (+2%), больше всего — на трехкомнатные (+12%), уточнил аналитик ЦИАН.
При этом средние рассматриваемые площади в столице больше, чем в других городах-миллионниках, подчеркнул Попов. «На однокомнатное жилье пришлась всего четверть спроса (26%) в этом году, в то время как в регионах он составил 31%, что объясняется большей платежеспособностью жителей столицы. Однако в Москве за год отмечено снижение средней запрашиваемой площади, особенно это заметно для двухкомнатных квартир», — резюмировал эксперт.
Новой тенденцией в 2021 году стало то, что покупатели вторичных квартир стали выбирать жилье более высокого класса, с лучшим набором потребительских характеристик, отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Она подчеркнула, что использование заемных средств делает легче выбор более дорогого объекта с психологической точки зрения.
«Еще одна актуальная тенденция 2021 года заключается в том, что часть продавцов, надеясь на рост цен, выходила на рынок с переоцененными объектами, которые накапливались в экспозиции. Вследствие этого доля сделок со снижением стоимости предложения на вторичном рынке увеличилась с 58% в начале года до 66% в мае (при этом во многих случаях речь шла не о дисконте, а о коррекции ценника до приемлемого уровня)», — рассказал Шлома из «Инкома».
Предложение на низком уровне
Объем предложения в течение всего года находился на относительно низком уровне. «За прошедший год на вторичном рынке Москвы число квартир в экспозиции увеличилось на 5,5%, до 28,8 тыс. против 27,3 тыс. Однако нормальным уровнем объема предложения для Москвы мы считаем показатель 50–60 тыс. объектов. Осенью 2021 года наблюдался прирост объема предложения на рынке, однако ноябрь внес свои коррективы и откатил объем предложения на уровень 38,6 тыс. объектов», — рассказала главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова.
По данным аналитического центра компании «Инком-Недвижимость», в сравнении с январем 2020 года на вторичном рынке столицы наиболее заметно сократился объем предложения многокомнатных лотов (три и более комнат) — на 18,3%. Для сравнения, экспозиция одно- и двухкомнатных квартир за это время в совокупности уменьшилась на 14%, рассказал Сергей Шлома. Он подчеркнул, что рост спроса на многокомнатные квартиры был обеспечен за счет покупателей, переходящих с первичного рынка жилья на вторичный.
На вторичном рынке также было зафиксировано уменьшение в общем объеме предложения доли квартир по реновации, особенно в домах, попадающих в ближайшие очереди, отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. По ее словам, из-за приближения получения новых квартир в сегменте происходит удорожание таких объектов вплоть до стоимости новой квартиры.
«Кроме того, на вторичном рынке столицы выросло предложение апартаментов, особенно в «мелкой нарезке» (15–19 м). Сейчас доля апартаментов в общем объеме предложения на вторичке составляет порядка 10%, рост продолжится и в последующем из-за высокого спроса на такие объекты. Теперь клиенты, которые обладают ограниченным бюджетом, чаще делают выбор в пользу апартаментов как для жизни, так и для сдачи в аренду», — подчеркнула Дымова.
Стагнация или небольшой рост
В декабре 2021 года средняя стоимость квартиры на вторичном рынке Москвы, по данным ЦИАН, составила 277,5 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 12,5% превышает показатель аналогичного периода прошлого года. «Это минимальный годовой прирост среди всех городов-миллионников. Такая динамика объясняется уже высоким уровнем цен. Продавцы аккуратно подходят к индексации, чтобы не потерять потенциальных покупателей, многие из которых уже отложили покупку квартиры из-за стремительного роста стоимости «квадрата» и перешли в категорию арендаторов», — уточнил Попов.
«Пока фундаментальных причин для продолжения роста цен на столичную вторичку нет. С высокой вероятностью рынок вернется к околонулевым ценовым колебаниям. После очередного повышения ключевой ставки ожидается подорожание ипотеки, что идет вразрез с динамикой доходов населения. Повышение ключевой ставки до 8,5% должно привести ставки по ипотеке выше психологического рубежа в 10%. На фоне стагнации доходов населения это может привести к спаду продаж уже в первые месяцы 2022 года и стагнации цен. По нашим оценкам, в 2022 году вторичный рынок покажет рост в пределах инфляции — то есть на 6–7%, в два раза ниже, чем в 2021 году», — считает Алексеев из «Авито Недвижимости».
С экспертом согласилась Юлия Дымова из Est-a-Tet. «В первом квартале 2022 года можно аккуратно прогнозировать рост цен порядка 3–5%. При этом январь, скорее всего, будет традиционно очень спокойным, поскольку половина месяца — это выходные, активность на вторичном рынке почти отсутствует. Основные ценовые движения начнутся с конца января — начала февраля», — пояснила Дымова.
Потенциал для дальнейшего роста цен практически исчерпан, и в лучшем для продавцов случае средняя стоимость останется на уровне, достигнутом в 2021 году, считает Алексеев из «Авито Недвижимости». По его словам, в этом году каждый пятый покупатель приобретал квартиру с целью сохранения сбережений, но как только прекращение роста цен на недвижимость станет очевидным, они переориентируются на банковские вклады.