10 российских городов, где будет выгодно покупать жилье в 2022 году
Жилая недвижимость в 2022 году останется одной из самых надежных инвестиций. Но при ее выборе нужно учитывать множество факторов. Во-первых, сама квартира и проект должны быть ликвидными (иметь хорошую транспортную доступность, развитую инфраструктуру). Во-вторых, в регионе должен быть развит рынок жилья — вестись строительство, иметься спрос на покупку и аренду. При этом цены не должны находиться на пике. В-третьих, субъект должен быть экономическим центром, генерирующим платежеспособный спрос, в нем может быть развит туризм.
В связи с этим в первую очередь высокой инвестиционной привлекательностью обладают города с активным притоком населения, говорит руководитель направления первичной и загородной недвижимости сервиса «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев. К примеру, помимо Москвы и Санкт-Петербурга, стоит рассмотреть крупные южные города. Так, по данным Росстата, в прошлом году рейтинг регионов по притоку населения возглавил Севастополь. Активно развиваются агломерации вокруг крупных городов: Ленинградская, Калининградская и Московская области. Есть и другие города, где, по мнению экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», будет выгодно покупать жилье в следующем году.
Калининград
Как и в прошлом году, в 2022 году эксперты советуют будущим покупателям обратить внимание на Калининград. Регион является одним из популярных направлений внутреннего туризма. Во время пандемии он только усилил свои позиции, и в регион стали приезжать более состоятельные туристы. Кроме того, на всей территории Калининградской области действует особая экономическая зона. Здесь созданы специальные условия для развития бизнеса — зона свободной торговли, налоговые льготы, упрощенный порядок оформления виз для иностранцев.
«Калининград сохранит свою инвестиционную привлекательность и в следующем году. Факторы роста сохранятся: близость к Европе, мягкий климат и море, быстрое развитие региона», — отметил генеральный директор офиса «Миэль» «В Калининграде» Вячеслав Смирнов. По данным «Миэль», по итогам 2021 года цены на недвижимость в Калининграде выросли в среднем на 40%. В то же время средняя стоимость 1 кв. м остается относительно невысокой — около 100 тыс. руб., средний бюджет покупки — 5–7 млн руб.
Самара
Еще один город, на который стоит обратить внимание инвестору в 2022 году, — Самара. По данным ЦИАН, в Самаре одни из самых доступных цен на новостройки среди городов-миллионников. Стоимость 1 кв. м составляет около 77 тыс. руб. (+36% в годовом выражении). «При этом Самара — один из немногих городов-миллионников, где средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке выше, чем на первичном. Цены на вторичке за последний месяц выросли сразу на 4%», — отметил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.
По его словам, выбор на вторичном рынке не самый большой (порядка 3,6 тыс. лотов) и за год сократился почти в два раза, поэтому есть конкуренция, собственники могут выводить свои лоты по завышенным ценам. «При этом стоимость квартиры ниже, чем в среднем по миллионникам, то есть планка входа ниже», — отметил он.
Кроме того, Самарская область вошла в десятку наиболее привлекательных субъектов страны для бизнеса, в регионе открылось 20 производственных предприятий, активно развивается жилищное строительство. По итогам 2021 года в Самарской области планируется ввести 1,7 млн кв. м жилья против 1,4 млн кв. м в 2020-м.
Екатеринбург
Среди уральских городов инвесторам стоит обратить внимание на Екатеринбург, считают эксперты. Екатеринбург является крупным промышленным и логистическим центром с активно растущей численностью населения, а значит, спрос как на покупку, так и на аренду там будет стабильным, отмечает директор департамента управления сетью федеральной компании «Этажи» Татьяна Ахметдинова. «Спрос в Екатеринбурге высокий — за год объем предложения на вторичном рынке сократился на треть. Есть спрос и на аренду за счет большого числа мигрантов и студентов. К тому же здесь не самые дорогие среди городов-миллионников квартиры», — добавил Алексей Попов из «ЦИАН.Аналитики».
По наблюдениям ЦИАН, высокий интерес к екатеринбургской недвижимости (спрос на вторичке и первичке вырос за год вдвое) находит отражение в ценах на жилье и арендных ставках. За 2021 год средняя стоимость 1 кв. м на рынке первичного жилья уральской столицы выросла на 13% и составила 108 тыс. руб. за 1 кв. м. На вторичном рынке квадрат подорожал почти на 19%, до 93,9 тыс. руб., а ставки аренды на однокомнатные квартиры выросли на 7%, до 20,6 тыс. руб.
В Екатеринбурге сейчас также развивается жилищное строительство, в том числе реализуется программа комплексного развития территории (КРТ, или всероссийская реновация). Кроме того, по данным Росстата, Екатеринбург оказался единственным городом-миллионником в России, в котором за год увеличилось население.
Тюмень
Еще один перспективный город для покупки жилья в 2022 году, по мнению экспертов, Тюмень. По данным «Этажей», более половины всей недвижимости в нем приобретается иногородними, в основном жителями Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого округов, имеющими высокий для России средний уровень заработной платы.
«Кроме того, в ближайшее время город планирует стать миллионником, поэтому спрос на аренду и покупку жилой недвижимости останется стабильным. За 2021 год средняя стоимость квадратного метра на рынке новостроек здесь выросла на 13,2%, вторичного — на 11,7%, а ставки аренды однокомнатных квартир — на 22%», — отметила директор департамента управления сетью федеральной компании «Этажи».
Согласен с коллегой Алексей Попов. «Среди городов с населением до миллиона человек можно рассмотреть Тюмень. Численность населения города увеличивается, спрос на жилье держится на высоком уровне, в том числе за счет обеспеченных мигрантов с севера (ХМАО и ЯНАО)», — подтвердил он.
По оценкам ЦИАН, объем предложения за год в Тюмени сократился в 2,5 раза даже на фоне выхода в продажу инвестиционных лотов и наследственных квартир, что говорит о повышенной активности покупателей. «Рынок аренды также достаточно хорошо развит, как минимум за счет студентов, поэтому стоит рассматривать однокомнатные квартиры», — отметил главный аналитик ЦИАН. «В последнем месяце рост цен на вторичке — более 2%, при этом за год цены выросли меньше, чем в среднем по городам с населением более 500 тыс. человек (+25%). Есть стимулы для дальнейшего роста», — добавил он.
Туапсе, Геленджик или Новороссийск
На Черноморском побережье эксперты рекомендуют обратить внимание на города, где недвижимость еще не подорожала так сильно, как в Сочи, но имеет перспективу роста в связи с развитием жилищного строительства и туризма. Из городов Краснодарского края следует обратить внимание на вторичную недвижимость в Геленджике, Туапсе и Новороссийске, где цены все больше подтягиваются за резко выросшей сочинской ценой, считает Татьяна Ахметдинова.
«Уже сейчас в Туапсе часть новостроек продается по цене 200–250 тыс. за 1 кв. м (для сравнения, в Сочи — 300 тыс. руб.). В перспективе двух-трех лет, по мере развития Сочи, недвижимость в городах на побережье может существенно прибавить в цене», — считает она. Недвижимость в этих городах можно сдавать или перепродать, особенно если речь идет о новостройке на этапе строительства.
По данным ЦИАН, средняя стоимость 1 кв. м вторичного жилья в Геленджике в 2021 году увеличилась заметнее всего среди городов на Черном море — на 94%, до 197,8 тыс. руб. В Новороссийске квадрат жилья на вторичке за год подорожал на 63%, до 119 тыс. руб. Самый низкий средней уровень цен за квадрат зафиксирован в Туапсе — 99,4 тыс. руб.
Красноярск
Из сибирских городов хорошую динамику роста цен на жилую недвижимость показывает город-миллионник Красноярск. За прошедший год средняя цена вторичной недвижимости здесь выросла на 20%, первичной — на 9%, а ставки аренды — на 17%. «Красноярск отличается одним из самых высоких стабильных спросов на жилье, поэтому инвестиции в красноярскую недвижимость актуальны», — считает директор департамента управления сетью федеральной компании «Этажи».
Квартиры здесь растут в цене, и пока потенциал роста не исчерпан. По данным ЦИАН, в Красноярске 1 кв. м на вторичном рынке жилья за год вырос почти на 25%, до 88,2 тыс. руб. Стоимость квадрата в новостройках Красноярска выросла почти на 35%, до 97,7 тыс. руб. Ставки аренды здесь также показали рост. Аренда однушек подорожала на 25,2%, до 18,9 тыс. руб., арендные двушки выросли в цене еще сильнее — на 28,6%, до 25,6 тыс. руб.
В регионе также развивается жилищное строительство. По данным региональных властей, по итогам 2021 года ввод многоквартирных жилых домов в Красноярском крае составит 820 тыс. кв. м, что на 9% больше, чем в прошлом году. Кроме того, российские власти планируют проложить через Красноярск транспортный коридор «Европа — Западный Китай». Это усилит роль города как крупного транспортного узла Сибири.
Махачкала или Дербент
Дагестан набирает популярность среди российских туристов, в регионе развивается строительство жилья, высокий спрос на посуточную аренду и покупку жилья. «В 2020 году Дaгестан получила серебро в нoминации «Рoccийский гастpoномический туризм» конкypса National Geographic Traveler Awards. Туристические сезоны в 2020 и 2021 годах оказались успешными для Дагестана. Регион даже не смог принять всех желающих, так как комфортных и современных мест размещения не так много», — рассказывает генеральный директор офиса «Миэль» «В Махачкале» Абдурахман Ашуров.
Покупку жилья здесь можно рассматривать под сдачу в аренду. Посуточная аренда здесь пользуется большой популярностью. «В этом году уже в начале лета забронировать что-то приличное для отдыха на побережье Каспийского моря можно было только на конец сезона. Стоимость аренды домика в частном секторе в разгар сезона начинался от 10 тыс. руб. в сутки» — говорит Абдурахман Ашуров.
Если говорить о новостройках, то в 2021 году все застройщики перешли на строительство по ДДУ с эскроу-счетами. Цены на новое жилье в Махачкале за 2021 год показали рост на 40–50%. Средняя цена 1 кв. м готового жилья в центре города составляет 100–120 тыс. руб., на окраине — 50–70 тыс. руб. В новых объектах застройщики предлагают такую цену уже на стадии котлована.
Побережье активно застраиваться коттеджными поселками. Например, хороший современный дом площадью 80–100 кв. м вблизи береговой линии можно купить за 5–6 млн руб. По оценкам «Миэль», срок окупаемости такой недвижимости составит всего три-четыре года, даже если сдавать его в аренду только в течение высокого сезона (пять месяцев).
Отдельно эксперт выделяет Дербент: «Уникальный город с точки зрения архитектурного, исторического и культурного аспектов». Сейчас в Дербенте идет глобальная реконструкция, приглашены именитые архитекторы и дизайнеры со всего мира. Ведется активное строительство отелей, в которых можно будет купить апартаменты для последующей сдачи. Сдаются подобные лоты по цене 10–15 тыс. руб. в сутки. «Город быстро развивается и может иметь инвестиционный потенциал для желающих вложиться в недвижимость. Мы полагаем, что инвестиционный потенциал в рассмотренных локациях еще не исчерпан, в следующем году цены могут вырасти еще на 20–25%», — рассказал Абдурахман Ашуров.
По оценкам «Миэль», в Дербенте средние цены на вторичку — порядка 40–50 тыс. руб. за 1 кв. м. В самом дорогом строящемся ЖК к завершению строительства цены вырастают до 90–100 тыс. за 1 кв. м. «Пока цены ниже, чем в Махачкале. Если Дербент будет развиваться в таком же темпе и направлении (затеяна большая реконструкция всего города), то не исключено, что может приблизиться или даже обогнать столицу республики по цене на недвижимость», — допустил эксперт.
Вместо заключения
Для получения более высокого уровня возврата на инвестиции в недвижимость стоит подбирать объекты с перспективой роста стоимости. «В этой связи наиболее удачная покупка с целью инвестиций — компактные лоты (студии и однокомнатные квартиры)», — отмечает Алексей Попов.
При этом стоит помнить, что успешная инвестиция в жилье зависит больше от конкретного объекта, чем от города, в котором он расположен. «Даже покупка квартиры в Москве может быть невыгодной, если это неликвидный объект в не самом популярном районе», — заключил Дмитрий Алексеев из «Авито».
От редакции: настоящая статья не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и имеет исключительно ознакомительный характер.