Трансформация высокобюджетного рынка жилья: исследование РБК
По итогам первых трех месяцев 2026 года в Москве было введено 387 тыс. кв. м высокобюджетного жилья (бизнес- и элитного сегментов) — на 29% меньше, чем по итогам аналогичного периода 2025-го, следует из результатов комплексного исследования «РБК Исследования рынков». При этом в бизнес-классе количество сданных проектов сохранилось на уровне десяти, однако их жилая площадь уменьшилась на 12% относительно прошлогодних показателей. В элитном сегменте разрешение на ввод получили три проекта против семи годом ранее. Вместе с ключевыми участниками рынка разбираемся в причинах тренда.
Как менялись показатели ввода высокобюджетного жилья
По итогам 2025 года совокупная жилая площадь новых объектов бизнес- и премиум-классов увеличилась почти на треть — с 1,74 млн до 2,29 млн кв. м. В основном это связано с эффектом низкой базы, поясняется в исследовании: строительный цикл таких объектов составляет три-четыре года, и невысокие показатели 2024-го отражают последствия пандемии. Вместе с тем, отмечают аналитики «РБК Исследования рынков», в 2025 году из-за переносов сроков не состоялся ввод 29 заявленных объектов совокупной жилой площадью 588 тыс. кв. м — это около 26% реально сданных объемов. Эксперты подчеркивают, что этот показатель примерно соответствует цифрам предыдущих периодов: в 2023 и 2024 годах переносилось на будущие годы 28–29% от фактически введенных площадей.
Наблюдаемое снижение объемов ввода в первом квартале 2026 года эксперты связывают с рядом факторов, действовавших на протяжении строительного цикла (с 2022 года). В их числе — неоднократное повышение ключевой ставки и периоды экономической неопределенности, которые в условиях дорогого проектного финансирования мотивировали девелоперов скорректировать или отложить планы.
Как считали
Аналитики «РБК Исследования рынков» оценили декларируемые и реальные сроки строительства жилья бизнес- и элитклассов, а также определили задержку в сроках сдачи жилья. В основу расчетов легла первичная статистика 645 строящихся и сданных объектов из базы Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) за период с января 2021 года по 6 мая 2026 года. Длительность строительного цикла рассчитывалась как разница между датами получения объектом разрешения на ввод (РнВ) и старта стройки, подтвержденного разрешением на строительство (РнС). По несданным объектам оценивалась декларируемая застройщиком длительность стройки. Показатель рассчитывался как разница между первоначальной датой передачи застройщиком объекта долевого строительства (п. 17.2.1 проектной декларации) и датой получения РнС.
Сроки строительства высокобюджетного жилья в Москве растут
По итогам 2025 года средний срок возведения многоквартирных домов в сегментах бизнес и элитном в Москве стабилизировался на отметке 47–49 месяцев (около четырех лет). «Длительность строительного цикла — важный барометр рынка жилья. Резкие колебания этого показателя всегда сигнализируют о серьезных изменениях в отрасли, — поясняется в исследовании. — Наиболее заметный всплеск произошел в 2022 году: сроки строительства выросли на полгода, с 46 до 52 месяцев. Рост стал следствием отложенного эффекта пандемии 2020–2021 годов, которая дестабилизировала логистические цепочки и графики работ».
По оценкам «РБК Исследования рынков», в 2026 году показатели сдачи многоквартирных домов не превысят показатели 2025-го: фактические сроки реализованных проектов составили 43 месяца, плановые сроки по домам, готовящимся к вводу, согласно проектным декларациям, — на уровне 44 месяцев.
Но уже с 2027 года динамика изменится, прогнозируют аналитики «РБК Исследования рынков». По проектам, которые стартуют начиная с 2026 года, сроки стройки дополнительно увеличиваются: средний плановый срок сдачи по ним составляет 53 месяца.
Если в 2023–2024 годах лишь 38–39% новых ЖК бизнес- и элитного классов сдавалось с нарушением плановых сроков, то в 2025 году показатель вырос до 52%. Тренд подтверждает и статистика первых месяцев текущего года: 56% проектов, введенных в эксплуатацию за период с 1 января по 6 мая 2026 года, были сданы с задержкой от плана. Однако, несмотря на общий рост доли задержек, показатели по срыву сроков более чем на полгода остаются на уровне 2024–2025 годов.
Что касается среднего показателя по рынку, перенос фактического срока ввода объектов бизнес- и элитного сегментов с 2023 года не превышает четырех месяцев. За неполные пять месяцев 2026 года он составляет порядка трех месяцев. При этом максимальное значение за последние пять лет отмечалось в 2022 году — 8,6 месяца.
Аналитики РБК не ожидают значительного ухудшения ситуации. «Плановые сроки строительства для объектов с вводом в 2027 году и позже выросли более чем на пять месяцев: во избежание репутационных рисков из-за нарушений графика стройки и штрафов компании закладывали дополнительный запас времени еще на старте проектов, сдвигая вверх сроки передачи объектов в проектных декларациях», — поясняется в исследовании.
Как идут продажи в первом квартале 2026 года
Андрей Лихачев, генеральный директор «СберСити»:
«С начала этого года продажи на первичном рынке замедлились, при этом цены не стоят на месте. В 48 из 50 крупных городов они растут. Но важно помнить: средняя цифра по стране часто маскирует реальную картину.
На спрос влияют несколько ключевых драйверов: ипотека, доходы населения, стоимость входа в сделку и сроки строительства, которые в последнее время значительно выросли. К счастью, рынок всегда позволяет найти альтернативное решение, хотя мы теряем при этом время и деньги.
Что нас ждет в ближайшее время? Если ЦБ продолжит смягчать денежно-кредитную политику и ключевая ставка опустится до 12–14%, мы увидим отложенный спрос — люди, которые копили на черный день, могут выйти на рынок. Но это произойдет не раньше конца 2026 года».
Иван Обухов, вице-президент по продажам Sminex:
«Первый и второй кварталы года на рынке элитной недвижимости традиционно не такие активные, как третий и четвертый. Мы работаем в дорогом сегменте и наблюдаем динамику рынка с помощью индекса стоимости элитной недвижимости — это среднее значение между ценой элитного квадратного метра, заявленной девелоперами, и той, за какую заключаются реальные сделки, зафиксированные Росреестром. В первом квартале 2026 года этот показатель достиг рекордных за всю историю наблюдений ₽3 млн, что больше, чем год назад, на 14,3%. В сделках сопоставимый рост — 14%. Стоимость квадратного метра в купленных в рассмотренный период квартирах составила ₽2,7 млн. Это связано в том числе с тем, что клиенты купили два пентхауса с ценой «квадрата» ₽7 млн. С учетом сезонности мы ожидаем, что 2026 год по объему сделок будет либо таким же, как 2025 год, либо покажет рост.
Мария Литинецкая, управляющий партнер, генеральный директор MR:
«На рынке отмечается спад продаж, основной фактор: высокая ключевая ставка, а также ужесточение условий выдачи семейной ипотеки.
На реальный спрос влияют: доступность ипотеки, ключевая ставка, уровень дохода населения, а также размер первоначального взноса.
На инвестиционный спрос влияет вариативность других консервативных инструментов, например, в текущей рыночной ситуации это банковские депозиты с высокой процентной ставкой.
Рынок жилья в 2026–2027 годах останется в фазе умеренной адаптации к рыночным условиям и условиям денежно-кредитной политики ЦБ. Если ключевая ставка начнет снижаться, то это может повлиять на восстановление спроса. Вероятные тенденции в будущем: снижение объемов новых стартов, постепенное сокращение предложения, рост цен ввиду ограниченного предложения».
Что говорят участники рынка о переносах сроков
Импортозамещение
В рамках исследования «РБК Исследования рынков» провели в апреле—мае 2026 года экспертный опрос, в котором приняли участие 32 крупные девелоперские компании столичного рынка. В числе существенных причин сдвига сроков ввода объектов 46% компаний назвали проблемы с доступностью импортного оборудования и компонентов. Игроки отмечают, что рынок постепенно адаптировался к новым условиям, однако перестройка логистики, вопросы импортозамещения, переход на новых поставщиков в той или иной мере продолжают влиять на продолжительность стройки — особенно в верхних ценовых сегментах, поскольку девелоперы стремятся максимально сохранить уровень качества своего продукта.
Коммерческий директор по жилой недвижимости Asterus Юлия Обухова отмечает, что по ряду позиций, например лифтовому оборудованию, полноценной замены зарубежным решениям в премиальных проектах пока нет. «По некоторым инженерным системам, фасадным решениям, оборудованию и отделочным материалам рынок по-прежнему ориентирован на зарубежных производителей. Однако сегодня отрасль уже значительно спокойнее и профессиональнее работает в этих условиях, чем два года назад», — говорит и основатель ГК «Хайтэк» Алексей Самойлов.
Сложности возникали и в связи с перепроектированием и повторной экспертизой после замены импортных компонентов — на это указали 30% опрошенных. По оценке генерального директора «СберСити» Андрея Лихачева, переработка проектной документации, повторные экспертизы и согласования с надзорными органами по одному объекту требуют от трех до девяти месяцев. «Уход европейских и американских поставщиков вынудил застройщиков искать альтернативы в Азии и внутри страны, что привело не только к росту себестоимости, но и к удлинению логистических циклов», — добавляет Андрей Лихачев. При этом, как отмечают многие участники опроса, именно в сегменте высокобюджетного жилья девелоперам особенно важно сохранить ранее заданную планку качества.
Дорогое проектное финансирование
Кроме того, 46% компаний отметили высокую стоимость проектного финансирования: с октября 2024 года ключевая ставка держалась на уровне 21% и начала снижаться только в июне 2025-го. На май 2026 года она составляет 14,5%, что все еще создает ощутимые препятствия для рынка. «С точки зрения макроэкономики ключевым фактором остается высокая стоимость финансирования. Рост ключевой ставки существенно увеличил нагрузку на застройщиков в части обслуживания проектного финансирования, — подчеркивает президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. — Это напрямую влияет на наполнение счетов эскроу и финансовую устойчивость отдельных проектов. В таких условиях часть девелоперов вынуждена корректировать темпы строительства, более осторожно подходить к запуску новых очередей и перераспределять ресурсы между объектами».
«При ключевой ставке на уровне 21% девелоперы были вынуждены значительно осторожнее управлять денежным потоком. В результате часть компаний корректировала графики ввода», — подтверждает сооснователь и совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.
Административные барьеры
42% девелоперов указывают на такой фактор, как длительные процедуры согласования документации с властями. Хотя в этой сфере за последние годы достигнут значительный прогресс, проблема сохраняет актуальность, говорят эксперты. Застройщики по-прежнему сталкиваются с дублированием отдельных согласований и необходимостью последовательного, а не параллельного прохождения процедур, указывает Антон Глушков, отмечая, что работа по сокращению инвестиционно-строительного цикла продолжается на системной основе. «НОСТРОЙ совместно с Минстроем России по поручению заместителя председателя правительства РФ Марата Хуснуллина ведет постоянный мониторинг административных процедур и проблем, возникающих у участников строительного рынка, а также участвует в формировании предложений по их оптимизации», — отметил глава НОСТРОЙ.
Меры по снижению административных барьеров
По данным правительства РФ и Минстроя РФ, за 2019–2025 годы количество административных процедур в строительной отрасли удалось снизить с 96 до 32, а число необходимых застройщику документов для реализации объекта капитального строительства — с 1168 до 582 позиций. Оптимизация процедур и документооборота, отказ от дублирования, избыточных и устаревших норм уже привели к тому, что средняя продолжительность инвестиционно‑строительного цикла при строительстве многоквартирных домов сократилась почти вдвое: с 2181 дня в 2019 году до 1211 дней в 2025 году. Цель к 2030 году — добиться сокращения этого показателя менее чем до 1000 дней.
Важной частью этой стратегии выступает цифровизация процессов. Для этого административные процедуры и документооборот переводятся в электронный формат, а ключевые согласования и экспертизы выстраиваются в цифровом виде, что ускоряет прохождение этапов и делает графики реализации проектов более предсказуемыми без снижения требований к безопасности и качеству строительства.
Сами столичные девелоперы ожидают, что происходящие изменения в нормативных требованиях и их ужесточение в Москве будут в дальнейшем усиливать конкуренцию, в результате чего вырастет роль системных игроков, а неэффективные застройщики уйдут с рынка. Эту мысль в интервью РБК подтверждает Иван Обухов, вице-президент по продажам Sminex: «Последние два года растут требования города к новым домам, их архитектуре и наполнению, что также влияет на отрасль. В основном изменения направлены на оттачивание системности и прозрачности всех процессов, что мы только поддерживаем. Неэффективные девелоперы уйдут. Если объем предложения и сократится, то конкуренция вырастет», — прогнозирует эксперт.
Кадровый дефицит и сложности с подрядчиками
Нехватку кадров на стройплощадке отмечают 38% девелоперов, а 13% также указывают на недостаток инженерно-технических специалистов как одну из важных причин сдвига сроков ввода объектов. «В связи с геополитическими изменениями в последние годы отрасль столкнулась с ограниченной доступностью квалифицированных инженеров и рабочих специалистов, а также с усилением конкуренции за сильные подрядные команды. Но это обстоятельство работает не изолированно, а усиливает общую нагрузку на сроки реализации проектов», — отметила Алиса Шишнина, коммерческий директор компании PIONEER.
«Сохраняется и кадровый вызов, особенно в части квалифицированных инженерных и строительных специалистов, а также сильных подрядных организаций», — говорит руководитель девелоперской компании «Среда» Андрей Фетисов.
«Рынок подрядных организаций за последние годы заметно сократился. Экономическая ситуация сильнее всего ударила именно по подрядчикам: многие компании недооценили риски и оказались в сложной финансовой ситуации, — поясняет директор департамента продаж ГК «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова. — В результате сегодня значительно сузился выбор квалифицированных подрядчиков. Если раньше девелопер мог выбирать из пяти–семи компаний, то сейчас зачастую речь идет о двух-трех сильных игроках».
В качестве одного из аспектов этой проблемы девелоперы выделяют неоднородность рынка подрядчиков по уровню квалификации. Рынок перегрет и разделен на сильных игроков, которые сами выбирают проекты и диктуют условия, и слабых, которые демпингуют на тендерах, но в итоге срывают сроки и качество. По словам девелоперов, особенно это чувствуется при работе средних и слабых подрядчиков на фасадах, отделке общественных зон, благоустройстве, инженерных системах и сложных подземных частях проектов. «Смена подрядчика для девелопера — это всегда сложный и болезненный шаг; она увеличивает сроки строительства в среднем на три–пять месяцев», — прокомментировала коммерческий директор Regions Development Лилия Арцибашева.
«Отдельным вызовом остается рынок подрядных организаций, особенно в Москве и крупнейших агломерациях. Высокая загрузка рынка, кадровый дефицит и рост себестоимости работ приводят к тому, что часть подрядчиков не выдерживает контрактных обязательств, — отмечает Антон Глушков. — В результате девелоперам приходится менять подрядные организации уже в процессе реализации проектов, что неизбежно влияет на сроки строительства. Поиск и мобилизация нового подрядчика могут занимать от нескольких недель до нескольких месяцев в зависимости от стадии проекта и специализации работ».
«Рынок сильно трансформируется, — заключает генеральный директор «СберСити» Андрей Лихачев. — Сейчас на рынке остается меньше «случайных» игроков. Застройщики, которые работают на свои деньги или с надежным финансированием, укрепляют позиции. А те, кто сильно зависел от дорогих кредитов, вынуждены пересматривать планы».
Прогноз РБК и планы девелоперов
По оценкам «РБК Исследования рынков», по итогам 2026 года на столичный рынок будут выведены 2,45 млн кв. м жилья бизнес- и элитного сегментов в составе 83 жилых комплексов — на 7% больше, чем в 2025-м. В 2027 году ожидается ввод 3,01 млн кв. м в составе 77 ЖК — рекордный по площади показатель для высокобюджетных сегментов.
В целом структура предложения продолжит смещаться именно в сторону более дорогих сегментов. В 2023 году доля бизнес- и элитного сегментов в структуре запусков превысила 50%, в 2024–2025 годах — приблизилась к 60%, в начале 2026-го — достигла 67%. «Структура заявленного будущего предложения показывает постепенное усиление роли элитного сегмента. Если в 2021–2025 годах на него приходилось в среднем около 18% общего объема строительства жилья высокобюджетного сегмента, то в проектах с планируемым вводом в 2026–2030 годах доля ожидается на уровне 36%», — отмечается в исследовании. Всего на момент публикации на период с 2026 по 2030 год в Москве запланировано строительство 10,3 млн кв. м жилья бизнес- и элитного классов.
Методология исследования
Комплексное исследование «РБК Исследования рынков» включает три блока:
1. Опрос девелоперов. В апреле—мае 2026 года состоялся масштабный опрос застройщиков жилой недвижимости бизнес- и элитного классов Москвы. К участию были приглашены более 110 игроков. 32 компании ответили на вопросы аналитиков и предоставили развернутые интервью своих руководителей: «Балчуг Девелопмент», «Брусника», «Галс-Девелопмент», ГК «Самолет», ГК «Стилобат», ГК «Главстрой», ГК «Гранель», ГК «Основа», группа «Родина», «КОЛDИ», «Мангазея», «Новая Эра», «ОМ Девелопмент», «Плато Девелопмент», «СберСити», «Среда», «Талан», «Хайтэк Девелопмент», Asterus, Capital Group, Dominanta, ELEMENT, FORMA, HUTTON, LEGENDA, Level Group, PIONEER, Regions Development, Sminex, STONE, UNIQ Development, «Upside Девелопмент».
Топ-менеджеры оценили состояние и перспективы рынка через призму собственной экспертизы и операционных показателей, обозначили позицию по проблеме переносов срока ввода жилья и назвали ключевые факторы задержки сдачи проектов.
2. Анализ открытых источников. Изучены сайты девелоперов, деловые СМИ, профильные порталы, а также отчеты консалтинговых компаний.
3. Анализ данных ЕИСЖС. Проведен глубокий анализ 645 строящихся и сданных объектов из базы Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) за период с января 2021 года по 6 мая 2026 года. Полученная статистика позволила оценить объемы текущего и будущего ввода, длительность инвестиционно-строительного цикла и масштаб переноса сроков сдачи жилья.