Без паники: как рынок жилья Москвы перенесет ограничения из-за COVID
Из-за распространения омикрон-штамма коронавируса в Москве могут ввести новые ограничения. По словам мэра столицы Сергея Собянина, причиной может стать перегрузка медицинской системы. Кремль не собирается вводить на федеральном уровне строгие карантинные меры, заявил пресс-секретарь президента Дмитрий Песков. Необходимые решения в регионах по борьбе с COVID принимают губернаторы и главы субъектов, уточнил он.
Пока в столице продлили постановление о переводе не менее 30% работников на дистанционный режим до 1 апреля. Также продолжит действовать режим самоизоляции для пожилых людей. Дополнительные ограничения так или иначе повлияют на рынок недвижимости Москвы, считают опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты.
Однако, по их мнению, рынок жилья уже приспособился работать при различных карантинных мерах, которые вводились в 2020 и 2021 годах. Участники столичного рынка жилья на основе прошлого опыта оценили, какими могут быть последствия в случае введения дополнительных ограничений.
Ограничения притормозят рынок аренды
В случае введения в Москве дополнительных ограничений или локдауна сильнее всего, по мнению экспертов, пострадает рынок аренды жилья. По словам руководителя «ЦИАН.Аналитики» Алексея Попова, в случае возвращения ограничений и перевода сотрудников на удаленку, а учащихся на дистанционное обучение рынок аренды может отреагировать снижением ставок на фоне сокращения спроса.
«Значительный рост ставок аренды жилья в Москве в сентябре прошлого года носил эмоциональный характер. Арендодатели воспользовались возвращением многих сотрудников в офисы перед началом делового сезона и резко (на 15–20% за несколько недель) повысили цены. Даже в случае локдауна отката цен к уровню лета 2021 года мы не ожидаем, но некоторое снижение ставок вполне возможно», — говорит Алексей Попов.
Если дополнительные ограничительные меры будут на уровне QR-кодов и ПЦР-тестов, то это никак не повлияет на рынок, полагает коммерческий директор, партнер риелторской компании Est-a-Tet Владимир Моребис. Если же ограничения будут жесткими и связанными с тотальным переходом на удаленный режим, как весной 2020 года, то, по его словам, некоторые арендаторы снова уедут из Москвы. Как следствие, увеличится предложение на рынке, а ставки перестанут расти во время локдауна и восстановления после него.
Рынок новостроек устоит
В целом рынок недвижимости за прошедшие два года приспособился к работе в условиях пандемии коронавируса. В дистанционный формат переведены практически все этапы сделок, отмечает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов считает, что устойчивее остальных на столичном рынке жилья выглядит именно сегмент новостроек. Он также напоминает, что на первичном рынке значительное число действий можно произвести удаленно, сами девелоперы с весны 2020 года лучше приспособились к новым реалиям эпохи пандемии.
С руководителем «ЦИАН.Аналитики» солидарен Владимир Моребис, тоже не ожидающий существенных изменений на первичном рынке Москвы в случае локдауна или дополнительных ограничений. Эксперт отмечает, что еще с весны 2020 года застройщики и брокеры полностью освоили электронный режим консультаций, общения с клиентами, документооборота и заключения сделок.
«Максимально возможная история — это незначительное падение спроса на время тотального локдауна, который реализуется сразу после снятия ограничений. Если же ограничения не будут предусматривать прекращения деятельности застройщиков и агентов, то они практически никак не отразятся на рынке», — уверен Владимир Моребис.
Ограничения снизят спрос на вторичном рынке
Введение дополнительных ограничений или локдауна в Москве заметно скажется на вторичном рынке. Например, весной 2020 года, когда в столице действовали ограничения и режим самоизоляции, это сильно повлияло на вторичку — потенциальные покупатели не могли просматривать интересующие их объекты, а банки, МФЦ и Росреестр были ограничены в работе. И даже если сделка не срывалась, то совершить ее было практически невозможно.
Спрос на вторичную недвижимость при усилении ограничений может снизиться существеннее, чем на новостройки. Помимо повышения цен и ставок по ипотеке, важную роль сыграет невозможность личного осмотра квартиры в период локдауна, подтверждает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Жилье на вторичном рынке может иметь скрытые недостатки, которые выявляются только при помощи специального оборудования, пояснят эксперт. Кроме того, по ее мнению, в условиях неопределенности часть клиентов может перенести сделку до наступления относительной стабилизации ситуации.
Владимир Моребис добавляет, что в случае новых ограничений возможно также замедление процессов сделки из-за особенностей работы регистрирующих органов, нотариата и т. д., но с большой вероятностью они все же будут работать, пусть и по записи. При локдауне спрос неизбежно снизится, а потом восстановится в первые недели после снятия ограничений, считает эксперт.
На загородном рынке возможно оживление
Возможные ограничения неизбежно затронут рынок загородной недвижимости в Московском регионе. По мнению экспертов, ажиотажного повышения спроса не ожидается, такое возможно только при варианте закрытия границ и переводе всех работающих на удаленный режим. Рынок загородной недвижимости зимой традиционно не так активен. Заметного влияния на него гипотетических ограничительных мер не ожидается.
В случае развития ситуации по сценарию весны 2020 года возможен рост интереса к загородной жизни с быстрым вымыванием предложения на рынке аренды загородных домов в Подмосковье, а также увеличением ставок аренды и стоимости при сделках купли-продажи, считает Владимир Моребис.
«Если же ограничительные меры не будут жесткими и не будет перехода на удаленный режим для работающих и учащихся, то существенных изменений не ожидается. В любом случае интерес к загородной аренде и покупке реализуется ближе к весне-лету, потому что февраль-март за городом не самое приятное время для жизни и просмотров участков и домов», — говорит эксперт.
Руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров согласен с коллегой, что чем жестче и длительнее будут возможные коронавирусные ограничения, тем сильнее проявится тенденция к жизни за городом.
Паники на рынке не будет
Опрошенные эксперты пришли к общему выводу, что в ближайшее время не стоит ожидать паники ни у покупателей, ни у продавцов, ни у арендаторов жилья. Возможно лишь оживление спроса со стороны ипотечных заемщиков на рынке первичной недвижимости из-за ожиданий по поводу роста процентных ставок. Также стоит учитывать, что россияне в целом уже привыкли к новостям об очередном периоде ужесточения коронавирусных ограничений.
Возможно, что продавцы и покупатели будут откладывать оформление сделки до конца ограничений, поскольку с ними заключать сделки, смотреть объекты, посещать МФЦ и нотариуса неудобно, а в некоторых случаях невозможно.
