Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Котлован или готовый ЖК: что выгоднее покупать в 2022-м после роста цен
Новости компаний Деньги ,  
0 

Котлован или готовый ЖК: что выгоднее покупать в 2022-м после роста цен

Кажется, что у покупки квартиры в новостройке на стадии котлована много финансовых преимуществ. Но в некоторых случаях гораздо выгоднее приобрести квартиру в доме уже после получения разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ). Разбираемся в теме
Фото: Laiotz/shutterstock
Фото: Laiotz/shutterstock

Редкий жилой комплекс на столичном рынке первичной недвижимости полностью распродается еще до получения РВЭ. Доля свободных квартир в сданных новостройках занимает до 20%. Часто застройщики придерживают значительный объем предложения, чтобы реализовать его после окончания строительства по более высокой цене. Но как быть покупателям в такой ситуации? Означает ли это, что приобретение квартир от застройщика в готовой новостройке — это финансово невыгодное решение, особенно после роста цен на жилье в 2021 году?

Если брать в расчет только денежную сторону, то кажется, что наиболее выгодно приобретать жилье на стадии котлована. Известно, что в процессе строительства стоимость 1 кв. м в среднем растет на 12–15% в год, а при влиянии макроэкономической ситуации, которую мы наблюдали в 2020–2021 годах, может показывать и более существенный рост. Однако у покупки жилья в новостройках с РВЭ есть множество других потребительских плюсов, о которых не стоит забывать.

Финансовая сторона

«На этапе котлована раньше на протяжении многих лет двигателем рынка были гораздо более низкие цены. Так, допустим, в допандемийном 2019 году средний разрыв цен между квартирами на стадии котлована и в готовых домах составлял 22%. Сейчас ситуация изменилась благодаря введению эскроу-счетов и повышенному спросу на новостройки. Проекты даже «на котловане» взлетели в цене, наблюдается парадоксальная картина, когда такие проекты в среднем по рынку стоят дороже, чем в готовых домах», — говорит управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин.

Напомним, на декабрь 2021 года «квадрат» на первичном рынке столицы стоил в среднем 302 тыс. руб. За год цены в старых границах Москвы, по оценке ЦИАН, увеличились на существенные 33,3%. Однако средние цены в новостройках на разных стадиях готовности по итогам года практически не различаются, что связано с выходом на рынок более дорогих проектов на раннем этапе строительной готовности. Относительная разница между усредненной по всем проектам ценой на стадии котлована и на завершающем этапе стройки составила 2%, подсчитали по запросам редакции в компаниях Savills и Est-a-Tet.

При покупке квартиры в новостройках на этапе котлована стоимость 1 кв. м может вырасти на 12–15%. Иногда это единственное преимущество такого приобретения
При покупке квартиры в новостройках на этапе котлована стоимость 1 кв. м может вырасти на 12–15%. Иногда это единственное преимущество такого приобретения

Средневзвешенный уровень цен в новостройках с РВЭ находится на уровне 346,7 тыс. за 1 кв. м без учета элитного сегмента. Средневзвешенная цена предложения в корпусах на начальном этапе составляет 341,0 тыс. руб./кв. м (без учета элитного сегмента), что на 2% ниже, чем квартиры в готовых корпусах, уточнили в Est-a-Tet.

Таким образом, основное финансовое преимущество покупки новостройки на этапе котлована — это рост цены за счет стадии строительства и рыночной конъюнктуры. В 2022 году рост цен на столичные новостройки замедлится, полагают эксперты. Динамика изменения средней стоимости квадрата для новостроек всех типов вернется на допандемийный уровень и не превысит 12–15%. Это означает, что разница между ценами на новостройки на этапе котлована и готовыми новостройками нивелируется полностью, а снижение покупательской активности будет нести риски для дальнейшего ценообразования в домах, которые только-только начинают строить.

К финансовой составляющей при выборе новостройки — на стадии котлована или готового объекта — также стоит прибавить траты на ипотеку и аренду жилья. В случае покупки квартиры в непостроенном доме придется платить и за то, и за другое. При продолжительности строительного цикла в два-три года сумма расходов и переплаты получается внушительной.

Выбираем умом и сердцем

Кроме финансовой стороны, у приобретения жилья в готовой новостройке есть потребительские, бытовые, а также эмоциональные преимущества. «Готовые новостройки выбирают те, у кого нет времени на ожидание и в силу разных причин необходимо достаточно быстро заселиться. Другие покупатели исходят из прагматизма, расценивая покупку в готовом доме как более надежное вложение средств. Третьи выбирают готовые дома, поскольку могут оценить качество объекта. Основная аудитория готовых новостроек — это те, кто покупают для себя и кому надо заселяться быстро», — рассказывает Дмитрий Халин.

«При грамотном распоряжении ассортиментом, равномерном выводе в продажу ликвидных и неликвидных лотов, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик может вывести в реализацию так называемый золотой запас (квартиры на верхних видовых этажах, с уникальными видовыми характеристиками)», — уточняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Оцениваем готовое жилье

Рациональные преимущества Эмоциональные преимущества
Покупатель получает готовый актив. Отсутствует риск недостроя или задержки ввода объекта в эксплуатацию, которые встречаются на рынке Можно оценить проект «вживую», выбрав квартиру из готового ассортимента с учетом всех параметров (например, вид из окон). Выбор квартиры происходит не по презентационным материалам застройщика, а на основе личного опыта
При одобрении заявки на кредит банк рассматривает такие дома как новостройки. Ипотечные ставки на новостройки ниже, чем на вторичное жилье Можно пообщаться с соседями и получить обратную связь из первых рук о качестве проекта, эксплуатации и т. д.
У покупателя есть возможность оценить качество строительства перед покупкой квартиры Заселившись в новую квартиру, удастся избежать периода первых ремонтов. Не придется жить в формате «как на стройке»
Исключена сложная и трудоемкая приемка квартиры по ДДУ. Очень часто именно она приводит к лишним финансовым затратам и потере времени Дом проходит проверку временем: уменьшается риск усадки дома, все инженерные системы уже отлажены, а на первых этажах открываются объекты инфраструктуры

Новостройки vs вторичка

Отдельного внимания заслуживает сравнение покупки жилья в ЖК после РВЭ со вторичными квартирами. «С одной стороны, это абсолютно новое жилье, построенное по всем современным нормам и правилам. Даже в комфорт-классе сегодня мы можем встретить такие опции, как подземный паркинг, огороженная закрытая территория, малоэтажное строительство, колясочные комнаты и многое другое, не говоря уже о бизнес-классе и премиальном жилье. Все это существенно отличает объекты нового строительства от вторичных объектов, при этом сроки заселения могут быть примерно схожи. С другой стороны, это уже готовый объект, можно подняться на любой этаж, посмотреть виды, оценить планировку, понять, насколько точно застройщик реализовал заявленную концепцию», — объясняет директор по развитию департамента городской недвижимости Knight Frank Игорь Егоров.

Дом с РВЭ относится к сегменту новостроек, но еще не вторичка — в таких домах есть предложение от застройщика
Дом с РВЭ относится к сегменту новостроек, но еще не вторичка — в таких домах есть предложение от застройщика

У новых построенных домов также есть свои преимущества и в финансовом плане перед вторичкой. «Несмотря на то что объект уже построен, он все еще является новостройкой, а значит, покупатель имеет хорошие предложения по ипотеке с льготными ставками, которые никогда не получить на вторичное жилье. Кроме того, девелоперы на финишных стадиях продаж нередко готовы на хорошие скидки», — рассказывает Игорь Егоров из Knight Frank.

Не стоит также забывать про юридическую составляющую: покупка квартиры в готовой новостройке намного безопаснее по сравнению с подобной сделкой на вторичном рынке, где у квартиры могут быть «скрытые» собственники или шлейф судебных разбирательств.

Что купить

Рассмотрим несколько девелоперских проектов в Москве, которые были построены несколько лет назад, но где все еще есть предложение от застройщика.

Квартал «Искра-Парк»
Квартал «Искра-Парк»
Квартал «Искра-Парк»
Квартал «Искра-Парк»
Квартал «Искра-Парк»
Квартал «Искра-Парк»
Квартал «Искра-Парк»
Квартал «Искра-Парк»
Квартал «Искра-Парк»
Квартал «Искра-Парк»
Квартал «Искра-Парк»
Квартал «Искра-Парк»
Квартал «Искра-Парк»
Квартал «Искра-Парк»
Квартал «Искра-Парк»
Квартал «Искра-Парк»
Квартал «Искра-Парк»
Квартал «Искра-Парк»
Квартал «Искра-Парк»
Квартал «Искра-Парк»
Квартал «Искра-Парк»
Квартал «Искра-Парк»
Квартал «Искра-Парк»
Квартал «Искра-Парк»
Квартал «Искра-Парк»
Квартал «Искра-Парк»
Квартал «Искра-Парк»
Квартал «Искра-Парк»
Квартал «Искра-Парк»
Квартал «Искра-Парк»

В пример можно привести расположенный у метро «Динамо» на Ленинградском проспекте квартал «Искра-Парк» от ГК «Галс-Девелопмент». Это комплекс апартаментов премиум-класса площадью от 44 до 125 кв. м и стоимостью от 18,7 млн до 42 млн руб. В настоящее время в продаже осталось около 60 лотов. В подземной части комплекса расположен паркинг с зарядками для электрокаров. На первых этажах — ретейл-зона. Жилые секции объединяет благоустроенный закрытый двор. В пяти минутах ходьбы от комплекса находятся Петровский парк и стадион «Динамо» со своим ТЦ, рядом — торговый центр «Авиапарк», ледовый дворец ЦСКА, дворец «Мегаспорт» и др.

Квартал «Матч Поинт»
Квартал «Матч Поинт»
Квартал «Матч Поинт»
Квартал «Матч Поинт»
Квартал «Матч Поинт»
Квартал «Матч Поинт»
Квартал «Матч Поинт»
Квартал «Матч Поинт»
Квартал «Матч Поинт»
Квартал «Матч Поинт»
Квартал «Матч Поинт»
Квартал «Матч Поинт»
Квартал «Матч Поинт»
Квартал «Матч Поинт»
Квартал «Матч Поинт»
Квартал «Матч Поинт»
Квартал «Матч Поинт»
Квартал «Матч Поинт»
Квартал «Матч Поинт»
Квартал «Матч Поинт»
Квартал «Матч Поинт»

На Кутузовском проспекте также имеются предложения на готовые апартаменты от застройщика в квартале «Матч Поинт». В продаже есть как 30-метровые студии, так и 140-метровые лоты на высоких этажах с видом на «Москва-Сити» и Поклонную гору. В просторном внутреннем дворе есть детская площадка, беговые дорожки и зона work out. Проектом предусмотрен трехуровневый подземный паркинг. Рядом с кварталом построена волейбольная арена с детскими спортивными секциями. Цены на апартаменты в «Матч Поинт» варьируются от 14,4 млн до 69 млн руб.

Екатерина Батынкова, директор департамента продаж ГК «Галс-Девелопмент»:

— В новой реальности, связанной с ограничениями, мы стали еще больше задумываться о собственном комфорте. При фактическом нивелировании разницы в цене между построенными и строящимися объектами покупатели не готовы ждать несколько лет и хотят улучшить свои жилищные условия «здесь и сейчас», выбирая при этом более качественные объекты.

Потребительские характеристики и инвестиционная привлекательность жилья классов бизнес и премиум всегда будут выше, чем у проектов в низком ценовом сегменте: дома повышенного комфорта строятся в более привлекательных с точки зрения логистики и экологии локациях, выигрывают в качестве строительства и ряде других параметров.

Компания «Галс-Девелопмент» управляет ассортиментом на всех этапах продаж. На сегодняшний день структура предложения в наших проектах такова, что у нас имеются лоты под любой запрос покупателя.

Авторы
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
«Домклик» назвал районы Москвы с самым дешевым первичным жильемЖилье, 17:02
Как планировали восстановить Сухареву башню и что из этого получилосьГород, 16:04
В Москве утвердили перечень недвижимости для оплаты налога по кадаструДеньги, 15:56
Объем предложения элитного жилья в аренду сократился более чем на третьЖилье, 14:59
Названы регионы, жители которых чаще всего покупали жилье в МосквеЖилье, 11:26
Александр Хрусталев, «НДВ-Групп»: «Шторм только наступает»Деньги, 10:00
Названы районы Москвы с наибольшим приростом предложения новостроекЖилье, 09:23
Названы города — спутники Москвы с наибольшим ростом цен на новостройкиЖилье, 24 ноя, 16:11
Как живут в мини-квартирах площадью до 20 кв. м. Личный опытДом, 23 ноя, 09:23
Изумрудный город на Новой Риге: чем удивляет поселок «Эмеральд Вилладж»Загород, 22 ноя, 18:15
Виды обременений недвижимости и как их снять. Инструкция РосреестраЖилье, 22 ноя, 17:13
Цены на новостройки бизнес-класса Москвы превысили ₽500 тыс. за 1 кв. мЖилье, 22 ноя, 16:42
Эксперты назвали долю отложивших покупку жилья россиянЖилье, 22 ноя, 15:47
В Госдуму внесли закон о безопасной эксплуатации лифтов в жилых домахОтрасль, 22 ноя, 14:00
Главное Лента