Сгорел или снесли: как снять недвижимость с кадастрового учета

Фото: Andrii Zastrozhnov\shutterstock

В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержится информация о миллионах различных объектов. При этом некоторые из них из-за своей ветхости не подлежат восстановлению или вовсе перестали существовать — например, были снесены или сгорели. Такие объекты необходимо снимать с государственного кадастрового учета, а также прекращать на них право собственности, если оно было ранее зарегистрировано.

Вместе с экспертами рассказываем, какие объекты недвижимости необходимо снимать с учета, как это сделать и для чего это нужно.

Зачем снимать объект с учета

Существует несколько причин для того, чтобы снять квартиру или дом с кадастрового учета. К примеру, в случае сноса или демонтажа имущества собственником, уничтожения объекта недвижимости в результате пожара, землетрясения или иного стихийного бедствия право собственности на недвижимость подлежит исключению из ЕГРН, поскольку право на вещь не может существовать в отсутствие самой вещи, говорит Андрей Еремин. Кроме того, по его словам, сведения в ЕГРН нередко могут дублироваться в отношении одного и того же объекта недвижимости, при этом имеющего разные технические характеристики (отличается назначение объектов недвижимого имущества).

Наталья Гусева поясняет, что дом подлежит снятию с кадастрового учета в случаях:

• фактического прекращения существования дома (сноса, гибели и т. д.);
• образования нового объекта в результате раздела старого дома;
• образования нового объекта в результате объединения старых домов.

«После проведенной реконструкции и изменения назначения объекта недвижимости с нежилого помещения на квартиру один и тот же объект может отображаться в ЕГРН под разными кадастровыми номерами как два самостоятельных объекта: квартира и нежилое помещение. Реестр недвижимости содержит информацию об объектах недвижимости, несоответствие сведений (например, наличие в реестре записи о несуществующем объекте недвижимости) означает ошибку в фиксации. В такой ситуации недостоверные сведения подлежат корректировке», — говорит Андрей Еремин.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества и обязан платить налоги. Поскольку зарегистрированное право признается существующим, то лицо, указанное в ЕГРН в качестве собственника, будет обязано уплачивать налог, в том числе и за несуществующий объект, разъясняет Андрей Еремин. По его словам, в такой ситуации владельцы недвижимости заинтересованы в исключении из ЕГРН записей об объектах недвижимости, прекративших существование.

Когда снимать объект с учета

Необходимо снять с кадастрового учета ветхий дом сразу после проведения работ по его демонтажу. В противном случае даже после сноса дома он будет числиться в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). А это значит, что собственнику придется платить налог на имущество, существующее только на бумаге, говорит Наталья Гусева. Эксперт также предупреждает, что на месте снесенного дома нельзя будет построить новый, пока старый объект будет числиться в ЕГРН.

Если старый дом не снять с учета и на его месте построить новый, то собственник может столкнуться с проблемой, что кадастровый инженер не сможет подготовить акт обследования об отсутствии старого объекта недвижимости, соответственно, могут возникнуть проблемы с регистрацией нового дома. Ситуация может сложиться так, что придется обращаться в суд, добавляет Надежда Локтионова.

Необходимые документы

Для снятия объекта с кадастрового учета необходимо составление акта обследования, подтверждающего, что объект снесен. Акт обследования составляется кадастровым инженером (ст. 23 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), объясняет Ольга Саутина. Акт подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего соответствующий акт обследования. Если это предусмотрено договором, акт обследования также подготавливается в бумажном виде, добавляет эксперт.

Первым шагом для снятия с кадастрового учета объектов недвижимости станет сбор документов. В Росреестре пояснили, что необходимы:

• заявление о снятии с учета объекта недвижимости. Как правило, его составляет сотрудник МФЦ при приеме документов. Если на такой объект зарегистрировано право собственности, то заявление подается одновременно и на снятие с кадастрового учета, и на регистрацию прекращения права собственности, а если у объекта несколько собственников, то заявление подается всеми правообладателями. Также с заявлением может обратиться представитель правообладателя на основании нотариально удостоверенной доверенности;
• правоустанавливающий документ на объект недвижимости, который вы снимаете с кадастрового учета. Он необходим, если права на объект не были зарегистрированы в ЕГРН;
• акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости. Документ составляется кадастровым инженером по итогам осмотра места нахождения объекта недвижимости. Он подтверждает, что уничтожена часть здания, в котором было расположено помещение, или же все здание целиком;
• судебное решение, если объект снимается с учета по решению суда;
• документ, удостоверяющий личность заявителя или представителя заявителя.

Фото: fizkes\shutterstock

Без каких документов можно обойтись

В сентябре 2021 года вступил в силу приказ Росреестра, устранивший административные барьеры в процессе снятия с кадастрового учета объектов капитального строительства, которые прекратили свое существование. Приказ содержит перечень документов, которые предоставляются в орган регистрации прав исключительно при их наличии. Если таких документов нет, то акт обследования готовится без них и указывается причина их отсутствия. Это упрощает для собственников процедуру снятия объектов с кадастрового учета и будет способствовать актуализации сведений ЕГРН.

Среди документов, отсутствие которых не станет препятствием для снятия объекта с учета:

• решение собственника о сносе объекта недвижимости;
• уведомление о завершении сноса объекта для органов местного самоуправления;
• решение органа исполнительной власти субъекта или муниципального образования о признании объекта аварийным и подлежащим сносу;
• решение об изъятии земельного участка и находящихся на нем объектов для государственных или муниципальных нужд;
• решение о комплексном развитии территории, на которой был расположен объект, и другие.

Процедура снятия с учета

Сама процедура снятия дома с учета носит уведомительный характер, никаких разрешений получать не надо, достаточно подать уведомление в местную администрацию. Правда, есть и исключения. Если собственников у дома несколько, потребуется согласие всех владельцев, а если недвижимость была приобретена в браке — согласие обоих супругов, говорит Надежда Локтионова. Если же собственник дома несовершеннолетний или недееспособный гражданин, потребуется разрешение органов опеки, добавляет эксперт.

Евгения Пешкова предупреждает, что сначала необходимо обратиться к кадастровому инженеру для подготовки акта обследования. Акт включает в себя следующую информацию:

• дату проведения обследования и описание выполненных работ;
• сведения о местоположении земельного участка;
• подтверждение прекращения существования объекта недвижимости;
• решение собственника объекта недвижимости о сносе объекта;
• сведения об уведомлении о завершении сноса объекта капитального строительства и о направлении данного уведомления в орган местного самоуправления;
• фотоматериалы (при необходимости).

Затем надо подать заявление о снятии объекта капитального строительства с государственного кадастрового учета и прекращении прав на него, говорит Евгения Пешкова. К заявлению необходимо приложить следующие документы:

• акт обследования, составленный кадастровым инженером;
• правоустанавливающие документы на дом (Свидетельство о государственной регистрации права (если выдавалось ранее), выписка из ЕГРН);
• паспорт заявителя;
• уведомления о планируемом и завершенном сносе с отметкой о приеме органом местного самоуправления.

Подготовленный пакет документов, по совету Росреестра, лучше представить следующими способами:

• в бумажном виде при личном визите в МФЦ;
• в электронном виде (при наличии сертификата усиленной квалифицированной электронной подписи) через личный кабинет на официальном сайте Росреестра;
• дистанционно, заказав выездное обслуживание с помощью онлайн-сервиса Федеральной кадастровой палаты Росреестра («Выездное обслуживание»).

В результате проведения учетных действий заявителю или его представителю будет выдана выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. В графе «Статус записи об объекте недвижимости» будет указано, что объект снят с кадастрового учета, и отмечена дата его снятия. За снятие с кадастрового учета объекта недвижимости и регистрацию прекращения права на объект, прекративший свое существование, государственная пошлина не взимается, пояснили в Росреестре.