Руководитель Депстроя Москвы — о программе реновации в текущих условиях
В 2022 году исполняется пять лет со старта московской программы реновации, направленной на улучшение жилищных условий жителей и снос ветхого малоэтажного жилого фонда, построенного в 1957–1968 годах. О том, как развивается программа, текущих результатах, влиянии на нее внешних экономических факторов — в большом интервью рассказал руководитель Департамента строительства города Москвы Рафик Загрутдинов.
Первые результаты программы реновации
— В 2017 году в Москве стартовала программа реновации. Каковы результаты реализации программы к сегодняшнему дню? Назовите самые главные цифры.
— Программа реновации идет с опережением графика. К марту 2022 года в эксплуатацию введено более 2 млн кв. м жилья (в прошлом году вышли на ежегодный объем в 1 млн кв. м), построено 185 жилых домов. Уже переселили 48 тыс. человек, передали под фактическое заселение 158 домов. Снесено 84 пятиэтажки, прямо сейчас в отселение вовлечено 438 старых домов. Я напомню, что по плану нам надо расселить 5175 домов.
Как вы знаете, инвестиционно-строительный цикл как раз и составляет пять лет. За эти пять лет мы подготовили проекты планировок, провели с жителями публичные слушания, утвердили финансирование программы, этапы и сроки переселения. С учетом всех этих факторов, а также мощности строительной индустрии можно констатировать, что мы идем с опережением графика.
— Объясните, почему мы все еще на этапе ввода стартовых домов и площадок? Когда программа развернется на полную?
— Программа реновации предусматривает этапность реализации и три волны переселения. Все идет по строгому плану. Активно идет подбор стартовых площадок, чтобы ускорить реализацию программы. Но у нас уже реализуется и комплексная застройка — например, на востоке Москвы в районе Сиреневого бульвара сейчас одновременно возводят более 170 тыс. кв. м жилья. Есть в городе и другие примеры застройки по реновации на сотни тысяч квадратных метров. Например, в Ватутинках в строительстве более 170 тыс. кв. м.
Как управлять большой стройкой
— В чем особенности системы управления по программе реновации?
— В масштабности задач, безусловно. Представьте, у нас сотни домов находятся на этапе параллельного проектирования и строительства. Необходимы были типовые узлы решений. Поэтому на самом старте программы мэром Москвы С. С. Собяниным были утверждены стандарты реновации, благоустройства: какой должна быть отделка в новых квартирах, какие должны быть детские площадки. Это нужно и для того, чтобы рассчитать финансирование, для проектировщиков и заказчика, чтобы жители понимали, что программа прозрачна на 100%, чтобы им было комфортно. Это важно.
Кроме этого, мы выстроили систему управления проектами, создали центр компетенций, автоматизировали бизнес-процессы принятия решений, переводим обмен исполнительной документации в электронный вид. Переходим на проектирование в BIM (как вы знаете, именно такая задача была поставлена вице-премьером правительства Маратом Хуснуллиным, который курирует всю стройотрасль России). Кстати, несмотря на международные санкции, у нас есть российские программные продукты-аналоги. Они ничем не хуже. Я уверен на 100%, что в течение года-полутора мы полностью будем обеспечены программными продуктами российского производства.
В целом наша работа — вся в цифре. Это сильно влияет на скорость работ, а это деньги. Каждый день дόрог. Особенно в сегодняшних условиях.
Следующая большая особенность управления программой реновации — в ее долгосрочном характере, работе с долгосрочными контрактами. Мы на 80–90% уже программу расторговали. Это делается для того, чтобы наши контрагенты, крупные застройщики, понимали свою загруженность, планировали свои ресурсы до 2032 года, могли строить заводы, планировать комплектующие для реализации программы. У нас в стране нет ни одного контракта по строительству жилья, который законтрактовали до 2032 года, а мы это сделали. Причем заранее, по поручению мэра Москвы С. С. Собянина. Поэтому к вызовам сегодняшнего дня мы готовы.
Я напомню: объем программы реновации — 8 трлн руб. Это большие деньги. И на сегодняшний день ни на копейку этот объем не сокращается, такую задачу поставил мэр Москвы Сергей Собянин.
— Чем новые дома отличаются от старых с точки зрения строительных технологий?
— Мы формируем совершенно новую качественную городскую среду. Сейчас это уже можно наблюдать при сравнении новых домов, которые стоят рядом со старыми пятиэтажками. Отличия колоссальные. Например, характеристики новых домов даже близко нельзя сравнивать по энергоэффективности, по потреблению энергоресурсов. Эксплуатация новых домов для жителей обходится на 30% дешевле старых. Этого удалось достичь за счет энергосберегающих технологий, новых строительных материалов, двухкамерных стеклопакетов. В каждом новом доме — система отопления, которая позволяет регулировать объем подачи и вести индивидуальный учет тепла для каждой квартиры. Люди платят только за свои потребляемые ресурсы, а не в «общий котел». То же самое по системам водопровода-канализации.
Безусловно, новые дома отличаются от старых по объемно-планировочным решениям. Входы в здания, полы вестибюлей и лифтовых холлов на первых этажах выполнены в один уровень с землей — сразу попадаем в светлый просторный подъезд, где есть место для консьержа, помещение для детских колясок, велосипедов. На первых этажах новых домов — коммерческие объекты: современные, с высокими потолками торговые помещения. Просторные лифтовые холлы, сами лифты с визуальными и тактильными средствами информации. Входные группы, домофоны, лифтовые холлы и лифты оборудованы тревожными кнопками, системами двусторонней голосовой связи с диспетчерскими и системами видеонаблюдения. Таким образом, по своим свойствам новые дома кардинально отличаются.
Обратная связь москвичей
— Оценивает ли Департамент строительства настроения москвичей, их оценку программы реновации? Меняются ли проекты домов из-за требований и пожеланий жителей?
— Безусловно, мы всегда прислушиваемся к мнению москвичей. Начиная с голосования по каждому из домов, заканчивая текущими соцопросами — обратная связь есть.
В самом начале, возможно, было какое-то недоверие. Но когда мы начали переселять жителей и построили первые 2 млн кв. м — все пошло быстрее. По нашей статистике, в некоторые дома практически 100%-ное согласие на переселение достигается за 20–30 дней.
А ведь человек должен посмотреть новую квартиру и подписать акт приемки. С каждым новым домом это происходит все быстрее и быстрее.
К хорошему быстро привыкаешь. Находишься в новом доме всего час — и уже не хочется возвращаться в старый дом, где кухня пять «квадратов», потолки низкие, коридор узкий. Я уже не говорю про финансовую сторону вопроса. Как вы знаете, во все времена в Москве самой выгодной инвестицией была покупка квартиры. Жилье ведь постоянно дорожает. Так что квартиры, в которые люди въезжают по программе реновации, в среднем на 20–30% дороже их старых квартир в хрущевках.
Кстати, программой реновации мы подняли в целом стандарты строительства жилья в городе.
— Какой получается плотность строительства реновационных кварталов? Это было одним из предметов критики москвичей.
— В среднем высота домов по программе реновации не превышает 14 этажей. Конечно, встречаются и доминанты в некоторых районах — это необходимо для того, чтобы приблизить переселение жителей.
Мы можем констатировать тот факт, что некоторые переселенцы, наоборот, предпочитают квартиры на верхних этажах: больше света, открываются прекрасные виды на город.
К тому же, согласно всем градостроительным практикам, человек не ощущает плотности застройки, если для него создана комфортная среда. Именно такую задачу ставит и мэр города: создать новую среду, комфортную для человека.
Импортозамещение, санкции
— Вопрос импортозамещения при строительстве — насколько это актуально для программы реновации в текущих экономических условиях? Будут ли «сдвинуты вправо» основные объемы строительства по программе из-за событий 2022 года?
— В начале марта мэр Москвы собрал на совещание всех основных застройщиков в городе: настрой такой, что ни на один квадратный метр объем строительства не должен сократиться. Это касается и программы реновации.
Оснований для того, чтобы «сдвинуть вправо» планы по строительству и по переселению, нет. Даже предпосылок таких нет, ни по финансам, ни по ресурсам. Да, будет чуть сложнее, но мы справимся. Не в первый раз.
На уровне города оперативно было принято решение о возможности выдачи авансовых платежей размером до 70%, что позволит обеспечить подрядчиков необходимыми оборотными средствами для выполнения всех взятых обязательств. И конечно, будем жестко контролировать целевое использование средств.
Если говорить о строительных материалах в реновации: на 95% мы от импорта не зависим, используем материалы отечественные.
В прошлом году был ценовой скачок на металл и на топливо, но сейчас цены пошли вниз. Вся необходимая импортная техника уже закуплена. В Москве ее работает много. Строительного автопарка хватит на пять-семь лет минимум. При этом альтернативу по машино-механизмам и запасным частям найти можно — через дружественные страны. Да, есть некоторые элементы — по автоматике, по лифтам, по пультам управления, — которые зависят от импорта, но и эти вопросы мы тоже прорабатываем.
Я думаю, что долгосрочность программы реновации и вся текущая ситуация даст сигнал девелоперам развивать отечественное производство. Раньше почему они не вкладывали в производство и замещение импорта у нас в стране? Потому что была просто огромная внешняя конкуренция. Пожалуйста, сейчас время возможностей — расширять производство, строить город, при этом не забывая про мировые стандарты.
— А что с рабочей силой?
— С рабочей силой нет проблем вообще — все остались на своих местах, дефицита нет. Даже если у нас будут освобождаться трудовые места (из-за курсовой разницы, например, некоторым иностранцам будет невыгодно работать в России), то их быстро займут люди через центры занятости. Зарплата сегодня на стройке более чем конкурентная.
— Насколько программа реновации оказалась застрахованной финансово от внешних факторов и от возникновения таких неожиданных ситуаций?
— Стоимость зависит от всех возможных экономических факторов. Если инфляция будет расти — будет увеличиваться стоимость программы. Но у нас есть внутренние ресурсы, которые поступают в виде налогов, от реализации коммерческих помещений на первых этажах домов и т. д. Если это все будет дорожать, соответственно, приток средств для реализации программы реновации будет расти.
Будущее города
— Очертания программы реновации уже видны невооруженным глазом. Скажите, а как изменится город, когда в столице завершатся последние этапы программы реновации?
— На самом деле это самый главный вопрос. В городе создается совершенно новая среда. В дальнейшем старые дома уйдут в историю, может быть, останется небольшой район пятиэтажек в виде музея. Люди будут приходить сюда с детьми и говорить: «Посмотрите, как наши предки жили». Примерно, как сейчас мы ездим в Суздаль, чтобы посмотреть на музей деревянного зодчества… Вот так же и Москва изменится. Такая будет разница восприятия.
Когда Москва будет комплексно застроена по программе реновации, когда появятся новые районы — с новым стандартом благоустройства, новой социалкой, с рабочими местами — это будет совершенно новая среда. Еще раз повторю: мэр поставил задачу сделать весь город комфортным. Вдумайтесь: 5175 домов потенциально аварийного жилья будет снесено! Такой программы нигде в мире нет.