Стагнация и снижение: что будет со спросом и ценами на вторичку в Москве
2022 год для вторичного рынка жилья Москвы начался с ажиотажного спроса и рекордов по сделкам. Уже в январе Росреестр отметил нетипичную для этого месяца активность. Число сделок со вторичным жильем превысило показатели января прошлого года на 22,2%. В феврале число сделок со вторичкой в Москве достигло максимума за последние восемь лет.
Ситуация начала меняться в марте на фоне внешнеполитических событий, а также повышения ключевой ставки, из-за чего вторичка фактически осталась без ипотеки. Большинство мартовских ипотечных сделок — это сделки, по которым одобрение было получено еще на старых условиях. Сделки на новых условиях имели единичный характер, говорит директор сети офисов недвижимости «Миэль» Александр Москатов.
В результате число сделок стало сокращаться. Часть продавцов снимали с продажи квартиры, сделки приостанавливались. Начиная с 20-х чисел марта спрос к концу месяца снизился на 30%, отмечает директор управления вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. «Сейчас период паники и ажиотажа заканчивается, начинается психологическая адаптация к новым условиям», — добавил он.
Читайте также
Падение спроса сохранится
Активность покупателей на вторичном рынке продолжает снижаться в основном из-за высоких ставок по ипотеке. В отличие от рынка новостроек на вторичке нет льготных программ. Так, в «Инкоме» ожидают снижения спроса на 25–30% по итогам апреля как раз из-за ухода ипотечников с рынка. «В дальнейшем возможно увеличение предложения, поскольку те, кто решил подождать с продажей в ситуации неопределенности, выставят свои объекты, а те, кто переоценил свои квартиры, назначат им адекватную стоимость. Однако многое будет зависеть от состояния экономики в стране», — добавил Сергей Шлома.
В «Миэль» с начала апреля уже фиксируют заметное падение спроса. «Есть опасения, что в ближайшие месяц-два рынок замрет. Избежать этого можно в двух случаях: снижение ипотечных ставок и наступление некой определенности и стабильности», — считает Александр Москатов. По его словам, люди должны привыкнуть и приспособиться к новым реалиям. «Сегодня некоторые игроки рынка просто замерли в ожидании», — добавил он.
Снижение сделок из-за дорогой ипотеки отмечают также в компании «НДВ Супермаркет Недвижимости». «Мы ощущаем, что уровень спроса снижается, все меньше обращений, в том числе звонков, поступает в нашу компанию», — отметила руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. По ее словам, на вторичном рынке жилья серьезно сократилось число покупателей, приобретающих квартиру в ипотеку. Сделки в этом сегменте проходят по тем квартирам, за которые какое-то время назад уже были внесены авансы. И к текущему моменту люди как раз выходят на сделки.
Рынок альтернативщиков
Если число ипотечных сделок на вторичке снижается, то доля с одновременной продажей и покупкой квартиры, наоборот, растет. По оценкам «НДВ Супермаркет Недвижимости», за год доля альтернативных сделок выросла с 5% до 35%. Именно такие сделки сейчас поддерживают спрос, отметила Елена Мищенко. «В условиях экономической нестабильности люди опасаются после продажи квартиры остаться с большой суммой на руках, поэтому уже не тратят на поиск подходящих вариантов так много времени, как раньше», — пояснила она.
В будущем доля таких сделок продолжит расти. По оценкам «Инкома», если в прошлом году доля альтернативных сделок составляла 40% в общем объеме продаж, то сейчас 80%. «В будущем возможен еще небольшой рост таких сделок — на несколько процентов. При этом 100% сделок альтернативными никогда не будут. Мы не первый кризис переживаем, и 80% — это фактически максимум, который мы наблюдали», — считает руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Рост доли альтернативных сделок, особенно в последнее время, наблюдают эксперты «Азбуки жилья». По их оценкам, за год доля альтернативных сделок увеличилось с 15% до 50%. «Пока такая тенденция сохранится на текущий квартал, а далее — в зависимости от развития ситуации», — прогнозирует руководитель отделения «Белорусская» агентства недвижимости «Азбука жилья» Марина Пиатрович.
Читайте также
Ценовое снижение
Сокращение спроса на вторичное жилье и отсутствие дешевой ипотеки может привести к снижению цен. Тем более что сейчас ценники часто завышены, отмечают эксперты. «Логично ожидать их постепенного снижения вслед за неизбежным уменьшением спроса в перспективе», — говорит директор управления вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. Однако, по его словам, на стоимость может повлиять ситуация на рынке новостроек — ведь эти сегменты взаимосвязаны, как сообщающиеся сосуды.
По мнению Александра Москатова из «Миэль», если спроса окажется недостаточно, предложение будет пополняться и это может привести «к стагнации и снижению цен». По словам руководителя департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елены Мищенко, если средние ценники и будут опускаться, то весьма медленно, это станет заметно только к осени. «Сейчас правильнее было бы говорить о коррекции стоимости квартир. В феврале-марте на фоне скачка покупательской активности некоторые собственники быстро подняли ценники на свое предложение, порой сразу на миллион. Однако даже в такой ситуации покупатели не готовы приобретать недвижимость по завышенной стоимости. Поэтому чаще всего собственники после двух-трех недель бесплодного ожидания откатываются к прежнему уровню цен», — пояснила она.
Алексей Попов из ЦИАН наиболее вероятным сценарием изменения цен на жилье в 2022 году видит рост номинальных цен на уровне инфляции. «Это будет сильнее выражено для первичного рынка (где вновь запущены меры поддержки), но скажется (пусть и в меньшей степени) и на вторичном рынке. На нем немало альтернативных сделок и сделок, которые проводятся, чтобы затем купить новостройку», — отметил он.
Вторичке тоже необходима поддержка
Поддержать спрос на вторичное жилья могли бы льготные программы, как в сегменте новостроек. По мнению руководителя департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости», это стало бы большой поддержкой для вторичного рынка жилья. «Вполне возможно, что они появятся и на вторичке, что укрепит уровень спроса», — отметила эксперт.
Такая возможность даже обсуждалась на уровне правительства. Вице-премьер Марат Хуснуллин допустил возможность введения льготной ипотеки на вторичном рынке, если будет недостаточно принятых мер, введенных на рынке первичного жилья. Однако о каких-то конкретных решениях речи пока не идет. «Необходимо помнить, что вторичный и первичный рынки недвижимости остаются взаимосвязанными, и если на вторичке начнется стагнация, то это отразится и на сегменте новостроек», — заключила Елена Мищенко.
