«Цены вряд ли снизятся»: что будет с новостройками в Москве
В январе — марте 2022 года в Москве, по данным Росреестра, было зарегистрировано 38,5 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве — на 21,8% больше, чем в первом квартале 2021 года, и на 58,4% больше, чем за те же три месяца 2020 года. Этот показатель стал рекордным за всю историю ведения статистики (с 2009 года).
Однако в марте, вслед за повышением Банком России ключевой ставки, выросли и ставки по ипотечным кредитам. В результате спрос на новостройки в столице снизился. После этого российские власти заявили о подготовке плана предотвращения обвала строительного рынка, и уже 25 апреля Владимир Путин поручил снизить ставку по льготной ипотеке, чтобы помочь девелоперам и стимулировать спрос.
Эксперты рассказали, что происходит с новостройками сейчас, а также как могут изменится цены и покупательская активность на первичном рынке московского жилья в ближайшее время.
Спрос откатился на пять лет
Спрос на первичные квартиры в Москве резко упал, единогласно утверждают аналитики. По данным «ЦИАН.Аналитики», в апреле 2022 года число сделок в новостройках Москвы снизилось на 44% в месячном выражении (в целом по столичной агломерации — на 48%). За месяц в столице было зарегистрировано 5,7 тыс. ДДУ. В абсолютном выражении это возврат к показателям первой половины 2017 года, пояснил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.
Апрельское снижение спроса было ожидаемым. При этом спад почти в два раза сам по себе не катастрофа, считает Попов. Во-первых, по его словам, это падение от рекордно высоких уровней продаж в марте, во-вторых, такое снижение рынок уже переживал (два года назад в период жесткого карантина).
«В марте произошел определенный инвестиционный всплеск, те, кто имел существенные сбережения в рублях, поспешили вложить их в недвижимость, чтобы спасти средства от обесценивания. Кроме того, экономическая неопределенность и опасения дальнейшего существенного роста цен и ставок по ипотеке стимулировали некоторых покупателей поспешить со сделками и заключить их в марте, а не в конце весны или летом, как они планировали ранее. Во-вторых, снижение спроса в апреле связано с падением покупательной способности населения из-за разгоняющейся инфляции и экономической нестабильностью в целом. Сейчас покупатели стали осторожнее подходить к вопросу покупки квартиры в ипотеку, тщательнее рассчитывая свои финансовые возможности и в некоторых случаях откладывать сделку», — пояснила управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Влияние ипотеки
Ипотека по-прежнему остается основным драйвером спроса, считают эксперты. На первичном рынке Москвы в первом квартале 2022 года больше половины зарегистрированных ДДУ было заключено с использованием ипотечного кредитования (57,8%), отметил директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Однако подъем ключевой ставки ЦБ спровоцировал рост рыночных ставок по жилищным кредитам до неприемлемого для заемщиков уровня. По данным риелторского агентства «Азубка жилья», в марте на покупку в новостройках столицы было выдано 3,9 тыс. ипотечных кредитов, что на 3,8% меньше показателя февраля текущего года (4,06 тыс.).
О программе
- Льготная ипотека на новостройки была запущена в апреле 2020 года. За это время условия программы менялись несколько раз. Изначально программа была утверждена по ставке не более 6,5% и предельной суммой кредита в 12 млн руб. для столичных регионов и 6 млн руб. — для остальных. С 1 июля 2021 года ставка по программе выросла до 7%, а максимальная сумма кредита уменьшилась до 3 млн руб. по всей стране.
- Весной 2022 года, на фоне резкого роста ключевой ставки ЦБ до 20%, правительство приняло решение вновь изменить программу, увеличив ставку с 1 апреля до 12% и вернувшись к первоначальным размерам лимитов по кредитам. Но уже 1 мая ставка была снижена до 9%. Сама программа продлена до конца 2022 года.
- 5 мая правительство разрешило сочетать льготную ипотеку на новостройки с рыночной. Таким образом, максимальная сумма кредита вырастет до 30 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и до 15 млн руб. — для остальных регионов.
«Безусловно, новые параметры льготной ипотеки стимулируют спрос. Тем более власти приняли решение о возможности ее сочетания с рыночными программами, в том числе субсидируемыми застройщиками. С учетом увеличения лимита до 30 млн руб. это поддержит не только массовый сегмент, но проекты более высоких классов. Пока оценивать ее влияние несколько преждевременно. Но интерес к ипотеке с господдержкой есть, так как ежемесячный платеж сократится на 18–20%, что сделает ее доступной для большего количества потенциальных клиентов», — прокомментировала управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
Снижение номинальной ставки по льготной ипотеке важно прежде всего как инструмент привлечения потенциальных покупателей, но сами цифры в кредитных договорах изменятся не так сильно, считает Алексей Попов. Он также подчеркнул, что многие застройщики дополнительно субсидировали снижение ставок (но теперь им будет проще компенсировать разницу в ипотечных условиях).
Цены растут
Изменение стоимости столичных новостроек, по мнению экспертов, укладывается в тенденции последних месяцев. По итогам апреля средняя цена предложения квадратного метра в новостройках (квартиры+апартаменты) Старой Москвы выросла в стандартном классе на 2,1% (до 277,8 тыс. руб.), в комфорт-классе — на 1,8% (до 303,3 тыс. руб.), в бизнес-классе — на 0,7% (до 455,7 тыс. руб.), в премиум-классе — на 2,2% (до 942 тыс. руб.), уточнила Доброхотова. По ее словам, в элитном классе средняя цена «квадрата» в то же время снизилась на 4% (до 1,6 млн руб.), отыграв тем самым отчасти существенный рост марта.
«Застройщики если и меняют цены, то делают это в рамках обычных ежемесячных индексаций (или в связи с ростом строительной готовности). Основной вклад в рост цен предложения вносят сами покупатели (быстрее покупая более доступные лоты)», — уточнил Попов из ЦИАН. Причиной удорожания квартир в новостройках также является дальнейшее повышение стоимости стройматериалов под влиянием инфляционных процессов, отметила управляющий партнер компании «Метриум». Она рассказала, что на рост средней цены первичного «квадрата» также влияет увеличение строительной готовности проектов.
Прогноз
Цены и спрос на квартиры в новостройках останутся прежними, серьезного снижения не ожидается. «В ближайшие месяцы спрос сохранится на текущем уровне, а возможно, даже и снизится. Летом ожидаем, что произойдет перестройка рынка и уже в сентябре спрос вновь начнет расти. Ценовая динамика в ближайшие месяцы останется прежней: ежемесячно мы можем ожидать корректировки средней стоимости предложения в разных сегментах в пределах 1–2% как в большую, так и в меньшую сторону», — считает Доброхотова.
С аналитиком «Бест-Новостроя» согласилась и Надежда Коркка. По ее мнению, средняя стоимость квадратного метра вряд ли существенно снизится в ближайшем будущем, что объясняется как инфляционными процессами, так и сложностями в прогнозировании дальнейшей динамики цен на стройматериалы, механизм сдерживания которых пока не запущен в полную мощность.
«Вероятно, спрос в краткосрочной перспективе продемонстрирует тренд на восстановление. Однако он будет наблюдаться не в мае, а скорее, по итогам июня, когда в полной мере заработают все новые программы субсидирования ипотеки. К тому же в июне завершатся сроки размещения средств на трехмесячных депозитах, которых в начале марта 2022 года было открыто очень много. Часть из них, вероятно, будут вложены в недвижимость — наименее подверженный инфляции актив», — прогнозирует эксперт.
В ближайшем будущем рынок новостроек может поддержать и выход на него держателей краткосрочных депозитов (тех, кто не стал покупать квартиру в дни ажиотажного спроса в первую декаду марта, а открыл трехмесячный вклад под рекордно высокие проценты), согласен Попов. По его мнению, определенную поддержку рынку недвижимости формирует и ситуация в сфере продажи автомобилей — там цены выросли намного быстрее и заметнее, некоторые модели купить просто нельзя. Таким образом, в этот кризис возможностей потратить несколько миллионов рублей накоплений у населения оказалось меньше, чем в предыдущие периоды финансовой турбулентности, прогнозирует эксперт.