«Рынок вышел на серьезные цифры»: что будет с элитным жильем в Москве
В течение месяца после начала военной операции на Украине спрос на элитные квартиры в Москве начал расти. Ослабление рубля в марте привело к тому, что покупатели с рублевыми накоплениями в этот период искали ликвидные проекты, чтобы сохранить средства «в бетоне», а у покупателей с долларами появилась возможность приобрести премиальные объекты недвижимости на более выгодных условиях.
Аналитики рассказали, что происходит на рынке элитного жилья столицы сегодня, а также как изменятся цены и спрос в ближайшем будущем.
Низкий спрос
Апрельский спрос на первичном рынке премиального жилья в Москве был слабым, единогласно утверждают эксперты. Если сравнивать с мартом, то по числу сделок коррекция примерно на 25%, а по общей стоимости продаж примерно на 28%, рассказал управляющий партнер риелторской компании Savills в России Дмитрий Халин. Аналогичное снижение зафиксировали эксперты в Association of Real Estate Agencies (AREA). В апреле спрос на первичную элитную недвижимость в столице снизился достаточно сильно, вплоть до 20–30% в зависимости от проекта и сегмента, добавил президент компании AREA Николай Винидиктов.
«Покупатели премиального жилья в апреле отдавали предпочтение готовым проектам и объектам в высокой стадии строительной готовности. Покупатели опасаются, что некоторые новые проекты могут быть не завершены (или нарушены сроки их ввода) из-за объективных сложностей с поставками материалов, оборудования и мебели», — рассказала директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.
Немаловажным фактором, влияющим на снижение числа сделок, выступает и изменение условий по ипотеке, проценты по которой (берем в расчет только рыночные программы), даже несмотря на снижение ключевой ставки, сейчас непривлекательны, подчеркнула Раджабова. Она пояснила, что доля таких сделок в элитном сегменте не так велика и не оказывала влияния на общую динамику, однако в последнее время для покупателей элитной недвижимости ипотека стала удобным инструментом, который позволял приобрести «квартиру мечты», сохраняя при этом оборотные средства в бизнесе.
Cейчас застройщики ищут различные решения, которые позволят поддержать спрос. К ним относятся индивидуальные параметры рассрочки, которые представляют собой действенный и востребованный инструмент, говорит эксперт «Метриума».
Читайте также: Риелторы зафиксировали рост спроса на элитное жилье в Москве
Предложение на низком уровне
По данным на конец апреля — начало мая, предложение элитных новостроек в Москве находится на низком уровне, утверждают аналитики. Сегодня в продаже от девелоперов осталось 1,15 тыс. квартир и апартаментов в премиальных комплексах, что является минимальным показателем за последние 12 лет, рассказал Дмитрий Халин.
«Тенденция сокращения экспонируемых лотов наблюдалась как на протяжении всего прошлого года, так и в первом квартале 2022 года, по итогам которого показатель составил 1,1 тыс. шт. (-15% за три месяца и -49% за год). Однако сейчас к выходу готовится ряд проектов, что позволит несколько восполнить дефицит предложения в сегменте», — рассказал региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank Russia Андрей Соловьев.
Снижение объема предложения объясняется как стабильно высоким спросом на такое жилье, так и минимальным числом пригодных для реализации подобных проектов площадок, что ограничивает девелоперскую активность, подчеркнула Раджабова. Она отметила, что весной 2022 года наблюдается активный выход на рынок квартир и апартаментов в элитных объектах, которые ранее были приобретены с инвестиционной целью — часть из них реализуется по механизму переуступки прав.
Рекордные цены
В марте 2022 года средняя стоимость элитных квартир в новостройках Москвы достигла рекордных в истории рынка значений — 1,5 млн руб. за 1 кв. м, рассказал директор по развитию риелторской компании Kalinka Group Александр Шибаев. По его словам, цены выросли на фоне валютных колебаний и увеличения доли класса deluxe в структуре предложения. «Однако уже в апреле на фоне укрепления рубля средний показатель скорректировался вниз на 8%, достигнув 1,4 млн руб. за «квадрат». При этом в большинстве проектов наблюдался рост цен предложений за счет экспонирования в иностранной валюте», — подчеркнул Шибаев.
Одной из основных причин увеличения цен на первичном рынке элитного жилья этой весной стало сокращение предложения, а также заморозка части проектов из-за неопределенности, отметил президент компании AREA Николай Винидиктов. Он пояснил, что это связано с тем, что застройщики опасаются за себестоимость из-за сильного подорожания строительных и отделочных материалов, а также проблем с их логистикой.
Прогноз
Во втором полугодии ситуация на рынке элитного жилья будет улучшаться как с точки зрения числа сделок, так и с точки зрения количества проектов, которые появляются в продаже, однако снижения цен ждать не стоит, единогласно утверждают аналитики.
Девелоперы приняли решение выводить на рынок те проекты, которые давно готовились, и в ближайшее время в продаже появится много интересных и привлекательных жилых комплексов элит-класса, рассказал Соловьев из Knight Frank Russia. «Уже по итогам мая, несмотря на обилие праздничных дней, мы ожидаем заметного роста продаж из-за старта бронирования квартир в новых дорогих проектах. Однако ситуация на рынке сейчас во многом зависит от объема ликвидного предложения. Думаю, по стоимости «квадрата» рынок вышел на достаточно серьезные цифры и дальше уже цена не будет расти галопирующими темпами, но небольшой прирост, отыгрывающий инфляцию в целом по этому году, мы все-таки увидим. Предварительно такой рост можно оценить в 15% в рублях», — отметил аналитик компании Savills.
По ранним бронированиям в новых проектах разного ценового уровня можно сказать, что интерес покупателей по-прежнему высокий, поэтому новые площадки все же будут продолжать поступать на рынок, подтвердил Халин. «По опыту 2014–2015 годов, когда мы также наблюдали резкий рост ключевой ставки, можно надеяться на ее коррекцию в горизонте шести — девяти месяцев. Волатильность курса или его постоянное движение в одном направлении оказывает замедляющий эффект на рынок, так как покупатели переходят в режим ожидания, но в случае выхода на рынок отличного продукта, как правило, внешние факторы уходят на второй план», — считает эксперт.
Сейчас наблюдается постепенная адаптация к новым условиям, панические настроения в целом закончились, немало клиентов поняли свои финансовые и деловые перспективы, поэтому уже принимают взвешенные и обдуманные решения, считает директор компании «Метриум Премиум». Она отметила, что общая тенденция роста цены предложения в краткосрочной перспективе будет сохраняться, несмотря на некоторое снижение покупательной способности и отток части ультрахайнетов. Если не произойдет каких-то глобальных событий, то вряд ли окружающая действительность существенно изменится: люди продолжат работать, создавать семьи и, разумеется, покупать жилье, тем более что элитный рынок отличается устойчивостью к различным экономическим и политическим факторам, резюмировала аналитик.
Читайте также:
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»